O cijenama kuća, Powell predviđa korekciju, što on vidi?

Ključni za poneti

• Prodaja kuća pala je za 20% u odnosu na prošlu godinu, što daje optimizam onima koji žele ući na tržište nekretnina.
• Ekonomisti predviđaju da će rast cijena nekretnina zastati 2023.
• Kontinuirana povećanja kamatnih stopa središnjih banaka izazvala su zabrinutost mnogih stručnjaka što to znači za tržište nekretnina.

Posljednjih nekoliko godina svi smo čuli toliko toga o tome vruće tržište nekretnina. Pojavile su se priče o kućama prodanim u rekordnom vremenu, kupcima koji su odustajali od inspekcije kuće kako bi uspjeli prodaju, nudili svu gotovinu iznad cijene na popisu bez da su vidjeli nekretninu jer je toliko gradova odjednom postalo nedostupno.

Ljudi koji su htjeli ući na tržište nekretnina bili su zabrinuti i pitali se hoće li si ikada moći priuštiti dom.

Predsjedavajući Federalnih rezervi Jerome Powell komentirao je: „Doživjeli smo vrijeme užarenog tržišta nekretnina u cijeloj zemlji... cijene nekretnina rasle su do neodržive razine. Mi vjerojatno na tržištu nekretnina moramo proći kroz korekciju.”

Čini se da bi se rast cijena nekretnina konačno mogao vratiti u stvarnost, barem se tako nada. Mnogi optimistični vlasnici kuća strpljivo su čekali da cijene nekretnina padnu kako bi konačno mogli izaći na tržište.

Je li ovo polagana smrt za tržište prodavača? Pokušat ćemo dati smisao trenutnom tržištu nekretnina.

To još nije tržište za kupce

Moramo početi s dijeljenjem pomalo razočaravajućih vijesti za one koji žele ući na tržište nekretnina u bliskoj budućnosti. To još nije baš tržište za kupce. Unatoč padu prodaje kuća za 20.2% u odnosu na prethodnu godinu, srednja prodajna cijena postojećeg doma porasla je 10.8% u odnosu na prošlu godinu, prema Nacionalnoj udruzi trgovaca nekretninama (NAR). Srednja prodajna cijena postojećeg doma trenutačno iznosi 403,800 USD, ali je niža od lipanjskih rekordnih 413,800 USD.

Ekonomist iz NAR-a naznačio je da smo u stambenoj recesiji jer postoji pad prodaje i izgradnje kuća. No, ne radi se o recesiji cijena jer su zalihe i dalje dovoljno visoke.

Potencijalni kupci nadali su se da će najbolje vrijeme za ulazak na tržište nekretnina biti iza ugla. Mnogi su štedjeli u nadi da će napokon moći kupiti dom po razumnoj cijeni, ali ne čini se da će cijene nekretnina uskoro drastično pasti. Međutim, postoje neke dobre vijesti za kupce.

Nema više ratova licitacija

Prema podacima iz Redfina, prosječna kuća prodaje se ispod svoje kataloške cijene prvi put od ožujka 2021. Ovo je važna metrika jer znači da domovi nisu pali s kataloške cijene 17 mjeseci, tako da su u biti najstvarniji transakcije s nekretninama vjerojatno su imale neku vrstu licitacijskog rata. Svi smo čuli neke kaotične priče o ratovima nadmetanja i kako su očajni ljudi ulazili na tržište nekretnina. Ako ste kupac, ne morate se brinuti oko ulaska u intenzivan rat nadmetanja kao što su neki ljudi morali prije samo nekoliko mjeseci.

Redfin je također objavio da se broj domova za prodaju sa sniženjima cijena udvostručio na 14.9% u lipnju u odnosu na prethodnu godinu. To znači da su prodavači morali biti realni sa svojim očekivanjima koliku zaradu mogu ostvariti.

Ekonomisti iz Redfina čak su predviđali da bi hlađenje tržišta nekretnina nakon rada moglo biti intenzivnije ove godine, s očekivanjima da bi domovi mogli ostati na tržištu dulje nego prije. Ako kuća ostane dulje na tržištu, postoji mogućnost da se kuće češće počnu prodavati ispod kotirane cijene u posljednjih nekoliko mjeseci 2022. Međutim, samo će vrijeme pokazati hoće li prodavači postati dovoljno očajni da napuste tržište likvidacijom za puno niža cijena.

Što je znak da bi cijene nekretnina mogle pasti?

Postoji uvjerenje da bi rastuća ponuda u kombinaciji sa sve manjom potražnjom mogla dovesti do nižih cijena kuća. Ponuda novih domova u SAD-u u srpnju je premašila deset mjeseci. Ovo je najviša razina od siječnja 2009. Svaki put kad je prošlo više od 10 mjeseci u prošlosti, SAD je bio u recesiji. Brojka je službeno porasla na 10.9 23. kolovoza 200. Mjesečna ponuda izraz je koji se koristi za kvantificiranje broja mjeseci koji bi bili potrebni da se raspoloživi inventar domova na trenutnom tržištu proda, s obzirom na tempo prodaje. Mjesečna ponuda bila je na rekordno niskoj razini od 1.9 mjeseci u prosincu 2020.

Prema Nacionalnoj udruzi trgovaca nekretninama (NAR), prodaja postojećih kuća pala je 5.9% u srpnju u odnosu na prethodni mjesec. Ako prodaja kuća nastavi padati, postoji mogućnost pada cijena jer prodavači neće htjeti čekati da pronađu savršenu ponudu.

Redfin je također izvijestio da su Google pretraživanja za ključnu riječ "kuće za prodaju" smanjena krajem kolovoza za 27% u odnosu na prethodnu godinu. Ovaj trend mogao bi značiti da ljudi dvaput razmišljaju o ulasku na tržište nekretnina jer zabrinutost oko povećanja stopa i dalje preplavljuje vijesti.

Veće najamnine u odnosu na mnogo veće otplate hipoteke

Drugi problem na tržištu nekretnina bile su visoke najamnine popraćene još višim hipotekarnim plaćanjima stanodavaca. U prošlosti su mnogi ulagači u nekretnine tvrdili da je klasa imovine donosila pristojne povrate. S rastućim stanarinama, teško je ostvariti profit kao stanodavac jer su porasle i otplate hipoteke. Zajedno sa stopama hipoteka, porasli su i troškovi osiguranja.

Krajem kolovoza objavljeno je da su najamnine u srpnju dosegnule rekordnu visinu 17. mjesec zaredom. Prema informacijama s realtor.com, nacionalna srednja najamnina bila je na novoj rekordnoj visini od 1,879 USD mjesečno u srpnju, što je 12,% više nego prije godinu dana. Međutim, stopa promjene najamnine usporava jer je povećanje od 10% na godišnjoj razini najmanje koje smo vidjeli od lipnja 2021.

Kako najamnine rastu, otplate hipoteke su se još više povećale tijekom prošle godine. Udruga hipotekarnih banaka podijelila je da je prosječna mjesečna hipotekarna uplata bila gotovo 1.5Xx veća od prosječne mjesečne tražene stanarine za drugi kvartal. To bi bila rekordna visoka razina s podacima koji sežu do 2009. Ako se otplate hipoteka nastave povećavati, mnogi potencijalni ulagači dvaput će razmisliti o ulasku u nekretnine kao ulaganju.

Zašto su otplate hipoteke naglo porasle?

Kombinacija viših cijena kuća i viših stopa hipoteka dovela je do toga da su otplate hipoteke postale nepriuštive i zastrašujuće. Kamatne stope bile su povijesno niske tijekom karantene, što je dovelo do procvata stanogradnje. Procvat nekretnina na kraju je doveo do ratova nadmetanja koji su izbacili mnoge kupce koji su se nadali.

S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index objavljen je 30. kolovoza i brojke su pokazale da su cijene kuća od lipnja porasle 18% tijekom prošle godine. Za dodatnu perspektivu, čini se da su cijene kuća u SAD-u porasle 40% od početka pandemije (od veljače 2020. do svibnja 2022., da budemo točni). S visokim cijenama nekretnina koje se podudaraju s povećanim kamatama, otplate hipoteka su porasle.

Hoće li cijene stanova padati?

Teško je točno predvidjeti što će se dogoditi s gospodarstvom jer središnja banka nastavlja podizati kamatne stope kako bi usporila gospodarsku aktivnost. Međutim, vrijedno je napomenuti da je Goldman Sachs upozorio svoje klijente da se očekuje da će cijene kuća potpuno stati 2023. Otišli su toliko daleko da su predvidjeli da će rast cijena kuća ostati na prosječnoj razini od 0% u 2023. Iako bi potencijalni kupci mogli vidjeti ovo je pozitivna vijest jer cijene neće nastaviti vrtoglavo rasti, cijene nekretnina još uvijek su značajno porasle od početka pandemije.

Ipak, postoji velika razlika između usporavanja rasta cijena kuća i pada cijena nekretnina. Samo zato što je rast zastao, to ne znači da će cijene pasti. Neki stručnjaci smatraju da će domaća potražnja ostati jaka zbog snažnog tržišta rada i neadekvatne ponude. Uz veliku potražnju za domovima, teško je zamisliti da će cijene nekretnina u skorije vrijeme značajno pasti.

Kako biste trebali ulagati?

Može biti teško odlučiti trebate li ulagati svoj novac u zbunjujuće tržište nekretnina u ovom trenutku. Ulaganje u nekretnine postaje rizičnije ako uračunate visoke kamatne stope i prenapuhane cijene nekretnina. S jedne strane, ne želite biti zaključani u astronomski visokoj stopi. S druge strane, niste sigurni trebate li još duže čekati da cijene padnu na razine prije pandemije ili je to uopće moguće u ovom trenutku.

Alternativa je ulaganje u nekretnine kroz kupnju dionica u tvrtkama koje su povezane sa stambenim tržištem. Q.ai nudi Kompleti za ulaganja s ugrađenim REIT-ovima i drugim nekretninama.

Bottom Line

To više nije tržište prodavača iz razloga navedenih u ovom članku, ali još nismo baš tržište kupaca. Sljedećih nekoliko mjeseci bit će prijelaz. Brojni su podaci koji govore u raznim smjerovima, ali teško je sa sigurnošću reći kada će cijene nekretnina pasti. Čini se da se rast cijena nekretnina usporava, ali još uvijek nije poznato kada će cijene pasti i koliko daleko će ići. Predsjednik Saveznih rezervi Powell možda je u pravu, moglo bi doći vrijeme za korekciju stambenog prostora.