3 visokoprinosna REIT-a za siguran prihod od dividende

Trustovi za ulaganje u nekretnine ili REIT-ovi općenito su odlično mjesto za siguran i privlačan prihod od dividende. To je zato što imaju koristi od nultog oporezivanja poduzeća i zakonski su dužni isplatiti najmanje 90% oporezivog dohotka kao dividendu svojim dioničarima. Nadalje, velika većina REIT-ova ima koristi od defenzivne i stabilne prirode prihoda od ugovora o najmu nekretnina.

Kao rezultat toga, nije iznenađujuće da su se mnogi blue-chip REIT-ovi koji postoje desetljećima sada pridružili redovima najelitnijih svjetskih kompanija za rast dividende kao Dividend Aristocrats (25+ uzastopnih godina rasta dividende) i/ili Dividend Kings (50+ uzastopnih godina rasta dividende).

Ovdje ćemo pogledati tri visokoprinosna REIT-a koji nude sigurne dividende i koji su ili Dividend King ili Dividend Aristocrat.

Mlada aristokratkinja u stanju za useljenje

Essex Property Trust (ESS) pridružio se klubu Dividend Aristocrats relativno nedavno jer je povećao svoju dividendu 28 uzastopnih godina. S obzirom na vrlo atraktivne dugoročne izglede za rast, izvrsnu bilancu i konzervativan omjer isplate, očekujemo da će nastaviti povećavati svoju dividendu još mnogo godina.

Njegov poslovni model prvenstveno se sastoji od razvoja, ponovnog razvoja, upravljanja, stjecanja i prodaje višeobiteljskih stambenih zajednica na Zapadnoj obali. Trenutno posjeduje više od 60,000 stambenih jedinica raspoređenih u stotinama zajednica.

Ovaj poslovni model ima tri glavne konkurentske prednosti koje stvara alfa.

Prvo, može izgraditi višestambene nekretnine, a zatim ih prodati uz značajan profit. Drugo, može iskoristiti svoju stručnost i poslovnu mrežu za kupnju nekretnina, a zatim se uključiti u aktivnosti obnove koje povećavaju vrijednost, što donosi vrlo atraktivne povrate prilagođene riziku za dioničare. Treće, njegov geografski fokus znači da djeluje na tržištima ograničene ponude sa snažnim ekonomskim temeljima. Kao rezultat toga, postoji mala prijetnja da će prekomjerna ponuda preplaviti tržišta, što znači da su njegova imanja okružena jakim jarom. S obzirom na rast radnih mjesta na njegovim tržištima potaknut tehnološkim sektorom i ograničenu ponudu zajedno sa svojim razvojnim sposobnostima i mogućnostima ponovnog razvoja, ESS ima svijetlu budućnost.

ESS se također pokazao prilično otpornim na recesije zbog ponude osnovnih potrepština, zbog čega njegov novčani tok i profil rasta dividende izgledaju još obećavajuće u slučaju da se u bliskoj budućnosti suočimo s ozbiljnom recesijom. Na primjer, ako su sredstva iz poslovanja (FFO) po dionici stvarno porasla tijekom posljednje recesije, sa 5.57 USD u 2007. na 6.14 USD u 2008. i zatim na 6.74 USD u 2009.

Kada kombinira svoje konkurentske prednosti i profil niskog rizika sa svojim prinosom od dividende od 4% i očekivanim 5-6% FFO i CAGR dividende po dionici tijekom sljedećih pola desetljeća, ESS nudi vrlo atraktivan profil rizika i nagrade za ulagače koji traže siguran visok prinos .

Legenda o 'O'

Prihod od nekretnina (O) legendarna je dionica s rastom dividende zahvaljujući dosadašnjim rezultatima slamanja ukupnih prinosa indeksa S&P 500 od izlaska na burzu 1994. i isplate atraktivne mjesečne dividende koju je povećavala 27 uzastopnih godina.

Uživa u golemim razmjerima, s portfeljem od 11,733 nekretnina iznajmljenih na konzervativno strukturirani trostruki neto najam za 1,147 zakupaca. O ima ponderirani prosječni rok zakupa od 8.8 godina i generira 43% svog prihoda od najma od najmoprimaca investicijskog razreda, što mu daje veliku vidljivost u budućem novčanom toku. Ovaj tok novca također se pokazao vrlo dobrim tijekom recesije, što dodatno pridonosi snazi ​​njegovog profila.

S kreditnom ocjenom A-, ponderiranim prosječnim rokom dospijeća od 6.3 godine za svoje zapise i obveznice, fiksnim omjerom pokrivenosti troškova od 5.5x, 95% duga je neosigurano, 88% duga s fiksnom kamatnom stopom, likvidnošću od preko 2.5 milijarde dolara, i neto dug prema godišnjoj pro forma prilagođenoj EBITDA od 5.2x, bilanca O-a je poput tvrđave.

O dionice trenutno nude atraktivnih 4.5% dividendnog prinosa koji je vrlo siguran i vjerojatno će nastaviti rasti još mnogo godina s obzirom na njihov snažan poslovni model i dosadašnje rezultate. O također trguje sa značajnim diskontom u odnosu na svoje povijesne prosjeke na osnovi EV/EBITDA, P/AFFO i P/NAV. U kombinaciji s očekivanim kontinuiranim srednjim jednoznamenkastim godišnjim rastom AFFO-a po dionici i prinosom od dividende od 4.5%, ovo stvara atraktivan profil ukupnog povrata prilagođen riziku.

Napravite savezni slučaj od ovog REIT-a

Konačno, Federal Realty Trust (FRT) vodeći je REIT usmjeren na maloprodaju koji posjeduje, razvija i preuređuje trgovačke centre na gusto naseljenim obalnim tržištima u SAD-u s visokim prihodima. Ta će tržišta vjerojatno pomoći FRT-u da ostvari dugoročnu bolju izvedbu zbog svojih snažnih trendova rasta prihoda i stanovništva .

S više od 3,100 zakupaca u više od 105 nekretnina i niti jednim zakupcem koji daje čak 3% svoje godišnje osnovne najamnine, FRT je dobro izoliran od bankrota maloprodaje koji bi se mogli razviti kako e-trgovina nastavlja rasti i potencijalne buduće recesije uzimaju danak na trgovcima i njihovi posjednici.

Uz svoju koncentraciju na tržišta s povoljnim prihodima i demografskim trendovima, FRT također stvara vrijednost za dioničare koristeći svoju snažnu bilancu s ocjenom A za ulaganje u svoje sadašnje i nove nekretnine po atraktivnim stopama povrata. Osim povećanja prihoda od najma, ova ulaganja također održavaju njegovu imovinu svježom i privlačnom za stanare i kupce, dodatno jačajući njihovu konkurentsku poziciju.

Iako sigurno nije otporan na recesiju, FRT je imao prilično dobre rezultate tijekom posljednje velike recesije i vjerojatno će to učiniti ponovno tijekom sljedeće recesije s obzirom na njegovu diversifikaciju, snagu tržišta i kvalitetu stanara i imovine. U posljednjoj velikoj recesiji, njegov FFO po dionici porastao je za 6.4% u odnosu na prethodnu godinu u 2008., pao za 8.8% u 2009., a zatim je porastao za 10.5% u 2010. Kao rezultat toga, imamo povjerenja u nastavak njegovog dugoročni niz rasta dividende.

Bottom Line

Uz ekonomsku neizvjesnost na vrlo visokoj razini, sigurna i atraktivna ulaganja s dohotkom vrednija su nego ikad za ulagače. S dokazanim REIT-ovima s visokim prinosom po atraktivnoj cijeni kao što su ESS, O i FRT, ulagači imaju pristup nekim od najboljih portfelja nekretnina, timovima za upravljanje i poslovnim modelima u svijetu koji bi trebali nastaviti stvarati rastuće izvore prihoda za mnoge godine koje dolaze.