3 najbolja REIT-a koja su trenutačno iznimno jeftina

REIT-ovi su posebno teško pogođeni tekućim medvjeđim tržištem. Dok je S&P 500 ove godine pao 18%, Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) pao je 26%.

Glavni razlog lošeg učinka REIT-ova je utjecaj visokih kamatnih stopa na troškove kamata većine REIT-ova, koji imaju značajne iznose duga.

Međutim, neki REIT-ovi postali su iznimno jeftini s dugoročnog gledišta. Čim vjetar visokih kamata počne jenjavati, oni REIT-ovi sa snažnim osnovama vjerojatno će visoko nagraditi svoje vlasnike udjela.

S tim rečenim, raspravimo o izgledima tri iznimno atraktivna REIT-a.

Bolnica Pure-Play REIT

Osnovan 2003., Medical Properties Trust (MPW) jedini je bolnički REIT za čistu igru ​​u svom sektoru.

REIT posjeduje više od 400 nekretnina koje su iznajmljene više od 30 različitih operatera. Većina imovine su opće bolnice za akutnu njegu i dobro su diverzificirane po različitim zemljopisnim područjima, s imovinom u 29 država, kako bi se ublažio rizik neravnoteže potražnje i ponude na pojedinačnim tržištima. Osim američkog portfelja, Medical Properties održava stratešku izloženost ključnim međunarodnim tržištima, uključujući Njemačku, UK, Italiju i Australiju.

Medical Properties ima neke konkurentske prednosti. Kao jedina čista bolnica REIT, s gotovo 20 godina iskustva u svom poslovanju, ima veliku stručnost unutar svoje niše. Također uživa u ekonomiji razmjera.

Kao bolnički REIT, Medical Properties je otporniji na recesiju od većine REIT-ova, jer većina potrošača ne smanjuje svoje zdravstvene troškove čak ni pod najnepovoljnijim ekonomskim uvjetima. REIT se pokazao otpornim tijekom krize izazvane koronavirusom, s rekordnim sredstvima iz operacija [FFO] po jedinici u 2020. i 2021. S druge strane, u Velikoj recesiji, zaklada je doživjela smanjenje FFO-a po jedinici za 31% i smanjila svoje dividendu za 26%.

Tvrtka Medical Properties pokazala je nevjerojatno dosljedan rekord rasta. Povećao je FFO po jedinici u devet od posljednjih 10 godina, po prosječnoj godišnjoj stopi od 9.3%. Dosljedna izvedba dokaz je čvrstog poslovnog modela REIT-a i njegovog pažljivog provođenja. Zahvaljujući vjetru u leđa zbog starenja stanovništva na većini svojih tržišta i obećavajućem nizu akvizicija, Medical Properties će vjerojatno ostati na putanji rasta u nadolazećim godinama.

S druge strane, baš kao i drugi REIT-ovi za zdravstvenu skrb, Medical Properties trenutno se suočava s nekim poteškoćama, naime s utjecajem inflacije na troškove rada, sporim oporavkom broja pacijenata nakon pandemije i slabljenjem paketa fiskalnih poticaja. Kao rezultat toga, pretpostavljamo samo 0.4% prosječnog godišnjeg rasta FFO po jedinici u sljedećih pet godina, kako bismo bili sigurni.

Medical Properties je povećao svoju dividendu devet uzastopnih godina i trenutno nudi 9.3% dividendnog prinosa. REIT ima pristojan omjer isplate od 64% i solidnu bilancu, s omjerom pokrivenosti kamata od 2.6. Uzimajući u obzir i njegov obrambeni poslovni model, njegovu dividendu treba smatrati sigurnom u doglednoj budućnosti.

Medical Properties trenutno trguje po gotovo 10-godišnjem najnižem omjeru cijene i FFO od 6.9, što je puno niže od povijesnog prosjeka od 12.5 dionice. Iznimno jeftina procjena proizašla je iz prethodno spomenutih prepreka i utjecaja inflacije na sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova. Čim inflacija počne jenjavati, FFO višestruki će se vjerojatno početi vraćati prema svom povijesnom prosjeku. Stoga očekujemo godišnji pad vrijednosti od 12.6% tijekom sljedećih pet godina. S obzirom i na dividendu od 9.3% i rast FFO-a od 0.4% po jedinici, vjerujemo da dionica može ponuditi ukupni godišnji povrat od 18.5% u sljedećih pet godina.

Ovaj REIT daje u uredu

Zaklada prihoda uredskih nekretnina (OPI) je REIT koji trenutačno posjeduje više od 160 zgrada, koje se nalaze u 31 državi i prvenstveno se iznajmljuju pojedinačnim stanarima visoke kreditne kvalitete. Portfelj REIT-a trenutno ima stopu popunjenosti od 90.7% i prosječnu starost zgrade od 17 godina.

Office Properties generira 64% svog prihoda od najma od najmoprimaca s investicijskom ocjenom. Ovo je jedan od najviših postotaka najamnine koju plaćaju najmoprimci investicijske klase u REIT sektoru. Također je nevjerojatno da zakupci vlade SAD-a ostvaruju približno 20% prihoda od najma, dok nijedan drugi stanar ne ostvaruje više od 4% godišnjeg prihoda. Općenito, Office Properties ima izniman kreditni profil zakupaca, što rezultira pouzdanim novčanim tokovima i stoga predstavlja značajnu konkurentsku prednost.

S druge strane, Office Properties ima veliko zaduženje, s troškovima kamata koji trenutno gutaju gotovo sav njegov operativni prihod. Posljedično, trust je u procesu prodaje imovine kako bi smanjio svoju polugu. Proces razduživanja uzima danak na uspješnost REIT-a tijekom posljednje dvije godine.

U trećem tromjesečju, stopa popunjenosti uredskih nekretnina pala je s 94.3% na 90.7%, a normalizirani FFO po jedinici pao je za 10% u odnosu na tromjesečje prethodne godine. Zbog prodaje imovine i isteka nekih najmova, FFO po jedinici smanjio se za ukupno 19% u posljednje dvije godine i spreman je za smanjenje za još 3%-4% ove godine.

Štoviše, kriza izazvana koronavirusom mogla bi natjerati mnoge tvrtke da usvoje trajni model „rada od kuće” kako bi smanjile svoje operativne troškove. Takva bi promjena dugoročno naštetila tvrtki Office Properties, iako je prerano procijeniti učinak pandemije na ovaj trend. Zbog tereta velikog zaduženja na uspješnost uredskih nekretnina i ometanja trenda „posla od kuće“, očekujemo samo 2% prosječnog godišnjeg rasta FFO po jedinici u sljedećih pet godina.

Office Properties zamrznuo je svoju dividendu četiri uzastopne godine, ali nudi iznimno visok prinos od dividende od 15.7%. REIT ima zdrav omjer isplate od 47%, ali ima pretjerano zaduženje. Kao rezultat toga, njegova bi se dividenda mogla smanjiti u slučaju recesije.

Sa vedrije strane, dionicama se trenutno trguje po gotovo 10-godišnjem niskom omjeru cijene i FFO od 3.0, što je daleko niže od njegovog 10-godišnjeg prosjeka od 8.0. Zbog visoke financijske poluge REIT-a, preferiramo biti konzervativni i stoga pretpostaviti fer omjer cijene i FFO od 6.0.

Ako dionica dosegne našu razinu fer vrijednosti za pet godina, dobit će godišnji dobitak od 15.0% u svojim povratima. S obzirom i na dividendu od 15.7% i rast FFO-a od 2.0% po jedinici, Office Properties može ponuditi ukupni godišnji povrat od 24.7% u sljedećih pet godina.

Provalite ovaj sef za zaradu

Zaštita (SIGURAN) postao je javan 2017., a iStar je njegov upravitelj i primarni investitor. Do danas, iStar je ostao većinski dioničar, iako je statutom ograničen na samo kontrolu od 42% dionica s pravom glasa u svrhu korporativnog upravljanja.

Safehold je REIT za iznajmljivanje zemljišta, čiji je cilj napraviti revoluciju u industriji nekretnina pružanjem kapitalno učinkovitijeg načina za poduzeća da posjeduju zgrade za svoje poslovanje. Zaklada se bavi dugoročnom prodajom i povratnim zakupom zemljišta ispod komercijalnih nekretnina diljem SAD-a i jedini je REIT fokusiran isključivo na zakup zemljišta za podršku ulaganjima i razvoju nekretnina.

Safehold je rani pokretač u sektoru prodaje i povratnog najma zemljišta. Kao rezultat toga, ima koristi od ponude inovativnih i jedinstvenih proizvoda zakupa, koji REIT-u osiguravaju široku profitnu maržu i dovoljno prostora za budući rast. Međutim, postoji nekoliko prepreka za ulazak u ovaj posao i stoga se konkurentska prednost trusta možda neće pokazati trajnom.

Safehold trenutno uživa snažan poslovni zamah. U trećem tromjesečju povećao je prihod za 52% u odnosu na tromjesečje prethodne godine zahvaljujući nekoliko novih izvora i gotovo utrostručio svoj FFO po jedinici, dijelom zahvaljujući jednokratnoj dobiti od prodaje zakupa zemljišta. REIT je kupio zemljište u najmu u prosincu 2020. za 76.7 milijuna dolara i prodao ga u trećem kvartalu za 136 milijuna dolara. Zahvaljujući svom održivom poslovnom zamahu, REIT je na putu da ove godine poveća svoj FFO po jedinici za gotovo 30%, do nove rekordne razine.

Safehold je lider na golemom ukupno adresabilnom tržištu koje se procjenjuje na 7 trilijuna dolara. Međutim, rastuće kamatne stope vrše pritisak na neto vrijednost imovine (NAV) REIT-a. Stoga pretpostavljamo 2.7% prosječnog godišnjeg rasta NAV-a REIT-a u sljedećih pet godina.

Štoviše, zaklada trenutno nudi prinos od dividende od 2.4%. Dok je ovaj prinos puno niži od prinosa medicinskih nekretnina i uredskih nekretnina, dividenda Safeholda mnogo je sigurnija od dividende druga dva REIT-a, prvenstveno zahvaljujući solidnom omjeru isplate od 35%.

Safehold trenutno trguje po gotovo petogodišnjem niskom omjeru cijene i NAV-a od 0.62, što je puno niže od naše pretpostavljene razine fer vrijednosti od 1.0. Čim kamatne stope počnu padati, očekujemo da će se REIT vratiti na svoju razinu fer vrijednosti. Ako se dionicom bude trgovalo na razini fer vrijednosti za pet godina, dobit će godišnji dobitak od 12.6% u svojim povratima. S obzirom i na dividendu od 2.4% i rast NAV-a od 2.7% po jedinici, Safehold može ponuditi ukupni godišnji povrat od 17.0% u sljedećih pet godina.

Final Misli

Gornja tri REIT-a postala su iznimno jeftina zbog njihove rasprodaje, što je prvenstveno rezultat utjecaja 40-godišnje visoke inflacije na njihove rezultate i njihovu procjenu.

Očekujemo da će inflacija početi jenjavati sljedeće godine zahvaljujući agresivnoj politici Feda, koja je kao prioritet postavila vraćanje inflacije na svoj dugoročni cilj od 2%. Kad god se inflacija smanji, gornja tri REIT-a mogla bi nagraditi ulagače.