“Gledajući unatrag u zadnjih desetak godina, prilike za kupnju dionica blue-chip apartmanskih dionica REIT-a bile su rijetke,” kaže Brad Thomas, izvršni direktor i viši analitičar u Wide Moat Researchu i autor knjige Inteligentni REIT investitor. "Trenutno je u tijeku rijetka rasprodaja."
REIT-ovi za stanove trenutno trguju s diskontom od 21% na vrijednost svoje temeljne imovine, izračunava Green Street, tvrtka za analitiku komercijalnih nekretnina. Još prije godinu dana trgovali su s popustom od 3%.
Nije iznenađujuće da su stanovi REIT-ovi pali zajedno s dionicama i obveznicama ove godine u širokoj tržišnoj rasprodaji. Ulaganja u nekretnine osjetljiva su na kamatne stope, koje povećavaju troškove posudbe.
U srijedu je to izvijestilo Ministarstvo rada potrošačke cijene porasle za 9.1 posto godišnjim tempom u lipnju, otvarajući put još jednom velikom povećanju kamatne stope od strane Federalnih rezervi kasnije ovog mjeseca.
No visoke stope zapravo su dobra vijest za REIT-ove za stanove jer otežavaju kupnju kuće. Nakon razdoblja rekordno niskih hipotekarnih stopa, 30-godišnja fiksna stopa gotovo se udvostručila na 5.51%. U svibnju je srednja prodajna cijena postojećeg doma po prvi put premašila 400,000 USD, što je dodatno pogoršalo dostupnost.
"Postoje neki potencijalni kupci koji su sada gurnuti u fond za iznajmljivanje", kaže Haendel St. Juste, direktor i analitičar REIT-a u Mizuho Securities. "Dramatičan pomak u cijeni vlasništva kuće neto je korist za najam."
Prijava na bilten
Barronov pregled
Dođite do kratkog pregleda glavnih vijesti iz magazina Barron's za vikend. Petkom navečer ET.
Analitičari kažu da se čini da je rasprodaja REIT-ova za stanove pretjerana, s obzirom na to da tvrtke imaju zdrave bilance i da izgledi za potražnju za iznajmljivanjem izgledaju dobro. Najnovije izvješće o indeksu potrošačkih cijena pokazalo je da su cijene najma porasle najviše od 1986. godine—više za 5.8% u odnosu na godinu ranije.
John Pawlowski, generalni direktor Green Streeta, slaže se da su cijene stanova REIT-a prenaglo pale. Postoje trenuci kada iznajmljeni stanovi "bivaju izbačeni zajedno s vodom za kupanje negativne makro priče o stanovanju", kaže on. Većina REIT-ova koje on pokriva ima samo 20 do 25 centi duga za svaki dolar vrijednosti imovine i dosta novčanog toka za servisiranje duga.
Istini za volju, nekretnine su u velikoj mjeri povezane s gospodarstvom. Treba se samo osvrnuti na 2020. godinu, kada su milijuni Amerikanaca izgubili posao tijekom pandemije Covida, i utjecaj koji je to imalo na stanarine i popunjenost.
Urbani obalni gradovi, uključujući San Francisco, New York, centar Los Angelesa i Seattle, "zabilježili su najoštriji pad najamnina stanova i pad popunjenosti", kaže Pawlowski. Ali u područjima Sunbelta, uključujući Atlantu, Karoline, Teksas, Phoenix i Las Vegas, stanarine su lagano pale, dok je popunjenost ostala visoka.
Različiti REIT-ovi stanova omogućuju ulagačima da se klade na različite dijelove zemlje, kaže St. Juste.
Camden Property Trust
(oznaka: CPT) i
Srednjoameričke stambene zajednice
(MAA) uglavnom posjeduju Sunbelt.
Vlasnički kapital
(EQR) i
Zajednice AvalonBay
(AVB) jako su dvoobalni.
Dohodak od stana REIT
(AIRC) i
UDR
(UDR) izloženi su i obalnom i Sunbelt tržištu, dok
Essex Property Trust
(ESS) predstava je Zapadne obale.
| Tvrtka / Ticker | Najnovija cijena | Promjena cijene od god | Ukupni povrat za 2021 | Tržišna vrijednost (bil) | Cijena / 2023E FFO* | Prinos dividende |
|---|
| DVOOBALNI | | | | | | |
| AvalonBay zajednice / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Vlasnički kapital / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| POJAS ZA SUNCE | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Srednjeameričke stambene zajednice / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| URAVNOTEŽENA IZLOŽENOST NA OBA TRŽIŠTA | | | | | | |
| Prihod apartmana REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=procjena. FFO=sredstva iz poslovanja. *Cijena/sredstva iz poslovanja standardna su mjera vrijednosti za REIT-ove. Prosjek industrije sada je 19.2.
Izvor: Bloomberg
Pawlowski kaže da su se UDR i Equity Residential ove godine trgovale sličnom razmjerom kao i njihove konkurencije, ali su imale teške 2020. i 2021. „Već su podnijeli mnogo truda i stoga nisu bili toliko skupi u ovoj godini , a sada su se procjene resetirale i temelji se poboljšavaju, pa su UDR i Equity Residential trenutno dva posebno jeftina REIT-a.” Rekao je da oni trguju s višim prinosom na zarade iz 2022. od svojih kolega REIT-a za nekretnine, a njihova je očekivana interna stopa povrata u gornjoj polovici svih sektora nekretnina.
Jedan od čimbenika koji je dobar slutnja za REIT-ove za stanove je taj što stanovanje nije diskrecijska stavka, pa čak i ako ljudi izgube posao u recesiji ili im se smanji plaća, potražnja za iznajmljivanjem stanova ne pada tako naglo kao potražnja za diskrecijskim stanovima. stvari, kao što su putovanja ili luksuzna roba. “U recesiji bi stanarine mogle pasti”, kaže Pawlowski. "Ali budući da je potražnja manje diskrecijska, potražnja će se održati bolje od ostalih područja."
Gina Szymanski, upraviteljica portfelja u grupi REIT vrijednosnih papira u AEW Capital Managementu, kaže da su rezidencijalni REIT-ovi "jedna od naših omiljenih kategorija", s obzirom na njihovu moć određivanja cijena i osnove. Ona napominje da oni "nisu imuni na povlačenje jer vjetrovi kamatnih stopa utječu na sve tvrtke."
Ali, dodaje ona, “bilance rezidencijalnih imena su u jednom od najboljih oblika od svih tvrtki u našem svemiru. Osjećamo se jako dobro što će se oporaviti.”
Pišite Lauren Foster na [e-pošta zaštićena]
