Stambeni 'krah'? Što niže cijene znače za vlasnike kuća i kupce koji se nadaju.

Bilo da se to sviđa potencijalnim kupcima ili ne, malo je vjerojatno da ćemo se ponoviti krah kakav je zemlja doživjela od 2008. do 2014., kada su cijene kuća pale za dvoznamenkaste postotke od svog vrhunca 2007. godine.

Cijene bi "mogle malo pasti, ali pad smatram padom vrijednosti kuća za više od 10%, a to se sada čini nevjerojatnim", kaže Daryl Fairweather, glavni ekonomist za brokersku kuću za nekretnine Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Neki prognostičari očekuju da će cijene kuća pasti na nacionalnoj razini za nekoliko postotnih bodova tijekom sljedeće godine ili dvije te da će značajno pasti u nekoliko metro područja. Ali postoji malo konsenzusa o tome koji će gradovi imati najveći pad.

Bez obzira žudite li kupiti svoj prvi dom ili ga posjedujete i razmišljate o prodaji, evo što bi pad cijena mogao značiti za vas.

Ako cijene padnu, kupci bi mogli odustati

Recimo da želite kupiti kuću, a cijene u vašem gradu padaju. Bit ćete u iskušenju čekati. Uostalom, zašto kupiti kuću danas ako vjerujete da ćete moći platiti manje za sličnu kuću za nekoliko mjeseci?

Problem s ovom čvrstom logikom je taj što ne možete predvidjeti kada će cijene dosegnuti dno. Čekajte predugo i na kraju ćete pokušati kupiti kada cijene rastu i konkurencija se povećava. Ova strategija, koja se naziva tržišno vrijeme, nije preporučljiva, kaže Odeta Kushi, zamjenica glavnog ekonomista First American Financial Corp.

"Ako možete pronaći kuću koja ispunjava vaša financijska očekivanja za mjesečnu otplatu i ako je dobro vrijeme za kupnju, onda to učinite", kaže ona.

A ako čekate da cijene padnu, ali to nikad ne padnu, možda ćete na teži način otkriti da je "kuća koju ste pronašli prije godinu dana i koju ste stvarno voljeli, koju ste si mogli priuštiti, ali ste je propustili, sljedeće godine skuplja, “, kaže Kushi.

Budući da je ljudska priroda takva kakva jest, vjerojatno ćete svejedno pokušati tempirati tržište. Ali, hej, upozoreni ste.

Saznajte više: Zašto stanovanje ima 'puno prostora za mirenje' u recesiji, čak i ako cijene padnu 15%

Nedoumice prodavača postavljaju donji prag ispod cijena

Čekanje da cijene domova padnu moglo bi biti osujećeno nespremnošću vlasnika da se odreknu onoga što su stekli - a tijekom stambenog buma u doba pandemije, vlasnici kuća su dobili nekoliko stvari koje bi željeli zadržati.

Prvi su napuhane vrijednosti kuća. Kushi cijene kuća naziva "ljepljivima prema dolje", što znači da prodavači nerado prihvaćaju sniženja osim ako očajnički žele prodati. "Ako ne moraš prodavati, samo sjedi mirno, zar ne?" ona kaže.

Druga stvar koje se vlasnici kuća drže: niske stope hipoteka. Kroz refinanciranje ili pravovremenu kupnju, 92% vlasnika kuća s hipotekama ima stope ispod 5%, a polovica ima stope ispod 3.5%, rekla je analitičarka Ivy Zelman za stambena pitanja u intervjuu za Macro Hive podcast u srpnju.

Mnogi od tih vlasnika kuća će priljubiti svoju nisku hipotekarnih stopa i zavjetujte se da nikada nećete otići.

„Ako ste danas vlasnik kuće s hipotekarnom stopom od 2.6% ili 2.7%, koji je vaš poticaj da prodate svoj dom i danas kupiti dom po višoj stopi hipoteke?“, rekao je prvi američki glavni ekonomist, Mark Fleming, u podcastu REconomy. "Ne mnogo. ti si stopa zaključana".

Već postoje znakovi "štrajka prodavača", kako ovaj fenomen naziva ekonomski bloger Bill McBride u svom biltenu Calculated Risk. U istraživanju 25 tržišta nekretnina, McBride je zabilježio pad od 10.6% novih oglasa u kolovozu u usporedbi s godinom prije.

Tvrdoglavost vlasnika kuća utječe na potencijalne kupce kuća na fundamentalan način: kada vlasnici drže svoje domove podalje od tržišta, smanjuju broj stanova koji su dostupni za kupnju. Ograničena ponuda mogla bi obuzdati pad cijena jer se kupci natječu za oskudnu ponudu.

Pročitajte: Većina ekonomista vidi da će se SAD 2023. godine pretvoriti u tržište nekretnina za kupce. Ovdje ćete vidjeti najveće padove vrijednosti.

Kada dugujete više nego što kuća vrijedi

Gotovo 10 milijuna postojećih domova prodano je od početka 2021. u eri brzog rasta cijena. Pad vrijednosti kuća značio bi da bi nedavni kupci - oni koji su dali male predujmove i počeli bez mnogo kapitala - mogli na kraju dugovati više nego što njihove kuće vrijede. Poznato je kao biti naopako. Ako završite u ovoj situaciji, imate nekoliko opcija.

• Zadržite kuću, platite sve hipoteke i pričekajte da se cijene kuća oporave. Ovo će biti najpopularnija opcija, čak i za obitelji koje prerastu svoje domove.

• Ako prodate kuću dok je naopako, morat ćete iskoristiti ušteđevinu kako biste otplatili cijeli kredit, kao i provizije za nekretnine i druge troškove.

• Što ako nemate dovoljno gotovine za otplatu hipotekarnog kredita? Možete tražiti dopuštenje zajmodavca za prodaju kuće u kratkoj prodaji. Međutim, zajmodavac bi mogao uskratiti dopuštenje ako si možete priuštiti mjesečne otplate kuće. To bi vas zatvorilo u opciju 1, zadržavanje kuće i čekanje dok ne bude vrijedila više nego što dugujete.

Također pogledajte: Kupci kuća odustaju od ugovora u Sunčevom pojasu, posebno u Las Vegasu, Phoenixu, Tampi i Texasu

Manje kapitala za posuđivanje

Konačno, tu je i pitanje stambenih zajmova i kreditnih linija za kapital, ili HELOC-ovi. Ovo su druge hipoteke koje vam omogućuju posuđivanje u odnosu na kapital vašeg doma. Da biste se kvalificirali za bilo koje, morat ćete imati dovoljno kapitala: najmanje 20%, ili u nekim slučajevima, 15%.

Moguće je da bi pad vrijednosti kuće mogao izbrisati dovoljno kapitala da vas spusti ispod praga od 15% ili 20%, čineći vas nepodobnim za zajam za kapital ili HELOC. Čak i ako dobijete HELOC prije nego što se to dogodi, zajmodavac bi kasnije mogao smanjiti vaš kreditni limit kako bi ga vratio u sklad s vrijednošću vašeg doma.

Tijekom najtoplijeg razdoblja stambenog procvata u doba pandemije, kada su cijene rasle više od 15% godišnje, malo je kupaca bilo zabrinuto zbog pada vrijednosti kuća. Tu bujnu, natjecateljsku nepažnju sada zamjenjuje oprez - ono što stambeni ekonomist Ali Wolf naziva FOBATT, ili strah od kupnje na vrhu.

Više od NerdWalleta

Holden Lewis piše za NerdWallet. Email: [e-pošta zaštićena]. Twitter: @HoldenL.