Sanjam li? Model zaklade za zajedničko zemljište mogao bi biti dio stambenog rješenja

Općenito gledano, stambena se politika mora usredotočiti na dopuštanje proizvodnje stambenih objekata za profit kako bi se zadovoljila što je moguće veća potražnja. Zatim, na onim razinama primanja koje još uvijek ne mogu podmiriti troškove stanovanja uz ostale troškove života, najbolje rješenje su izravne novčane subvencije za razliku između normativnog standarda za najamninu, 30% bruto mjesečnog dohotka i stvarnih troškova. . Što je s vlasništvom nad kućom? Postoji li model koji može riješiti problem ljudi koji rade, ali još uvijek ne mogu platiti predujam ili mjesečnu otplatu hipoteke? Oprezno sam optimističan da bi sveobuhvatna i tržišno vođena stambena politika mogla uključivati ​​model zaklade zajednice zemljišta (CLT), mehanizam osiguranja zemljišta u zakladi, zatim subvencioniranje vlasništva nad kućom na zakladi.

Model Community Land Trust (CLT). je inovativna strategija za hvatanje vrijednosti zemljišta i stanovanja i njihovo stavljanje na raspolaganje radničkim obiteljima s niskim i umjerenim primanjima. Kroz stjecanje zemljišta, CLT-ovi mogu pružiti priliku za kupnju stambenog prostora ispod tržišne cijene u zamjenu za ostvarivanje manjeg povrata od povećanja vrijednosti kuće. Vlasnik kuće potpisuje dugoročni najam s CLT-om koji nastavlja posjedovati zemljište uz poboljšanje kuće u vlasništvu obitelji. CLT model ima učinak uklanjanja vrijednosti kuće s tržišta, dopuštajući da se cijena odredi za kupnju obiteljima s prihodima kućanstva od 50 do 80 posto srednjeg dohotka područja (AMI). Kada se kuća proda, najam ograničava ostvarenje vrijednosti prodaje, prenoseći ušteđevinu sljedećoj obitelji.

Višestruke su prednosti CLT stanovanja za obitelji i širu stambenu ekonomiju.

• Mogućnost vlasništva za ljude koji rade, ali zarađuju manje – Ljudi mogu godinama raditi kako bi izgradili financijski zamah za kupnju kuće, a svejedno ne bi uspjeli; CLT-ovi pomažu dati dodatni poticaj vlasništvu.
• Kredit za izgradnju – Kredit je još uvijek važno mjerilo financijske oštrine; CLT-ovi mogu pomoći kućanstvu da izgradi i proširi sposobnost mudrog posuđivanja.
• Stabilnost – Posjedovanje doma može omogućiti djeci da pohađaju iste škole do mature i potaknuti angažman i uključenost u zajednicu.
• Korist povećanja kapitala imovine – Kako se imovina njihovog doma s vremenom povećava, obitelji mogu iskoristiti tu vrijednost za budućnost.
• Sprječava špekulativne pritiske na vlasnike – Kada CLT kuća nije na tržištu, nema pritiska za prodaju kada vrijednost imovine raste.
• Iako su povrati ulaganja ograničeni, oni stvaraju generacijsko bogatstvo – Iako su koristi od prodaje ograničene, postoji poticaj za obitelj da dobro upravlja svojim ulaganjem do kraja zajma ili prodaje.
• Omogućuje obiteljima s ograničenim prihodima mogućnost štednje – Kada su troškovi stanovanja manji, obitelj može uhvatiti ušteđevinu za druge namjene, uključujući brigu o djeci, obrazovanje i stvaranje novčanih rezervi.

Korist za širu ekonomiju je ta da obitelji koje bi inače ostale u jeftinijim višestambenim jedinicama mogu prijeći u vlasništvo, oslobađajući te jedinice za druge obitelji. Postoji potencijal da CLT-ovi pomognu u izgradnji stambene ljestvice, možda počevši od vaučera i izravne pomoći, do jedinice za iznajmljivanje i konačno vlasništva. Vlasništvo putem CLT-a omogućuje obiteljima da više ulažu u svoje lokalno susjedstvo i zajednice, te da te zajednice i susjedstva ulažu u njih. Mogućnost vlasništva nad kućom stvorena modelom CLT može omogućiti obiteljima da puste korijene i postanu ekonomski i politički utjecajni.

A ovaj model može olakšati i stanovanje za više obitelji. u Seattleu, Homestead Community Land Trust gradi 38 stambenih jedinica na dva različita mjesta, jedno darovano, a drugo na višku gradskog zemljišta. Model vlasništva je isti kao kod obiteljskih kuća. Na neki način, stanovi su najlogičnija upotreba modela budući da su stanovi po tržišnim cijenama ugrađeni u imovinu koja se zajednički drži. Donacija viška gradskog zemljišta posebno je važna jer je to uobičajeno u cijeloj zemlji; gradovi i druge lokalne samouprave često imaju dijelove zemljišta koji se ne mogu koristiti za njihovu izvornu namjenu, ali se mogu aktivirati kao stambeni objekti.

Postoje i druge mogućnosti primjene CLT modela. Mnoge zajednice dopuštaju dvorišne kućice, podpodjelu i "nedostajuće srednje" stanovanje i mogućnosti za proširenje ponude stanova za iznajmljivanje dodatnom gustoćom. Problem s ovom liberalizacijom zoniranja je nedostatak financiranja za većinu obitelji kako bi iskoristile prednost povećane gustoće u četvrtima s jednom obitelji. CLT bi mogao kupiti podijeljenu parcelu, izgraditi dvije kuće na njoj i prodati kuće po nižoj cijeni. Ovo bi koristilo izvornom vlasniku kuće i stvorilo bi dva nova vlasnika na mjestu koje je nekada bilo jedna parcela. Kalifornija je nedavno usvojila zakon to neće rezultirati velikom gustoćom u zonama s jednom obitelji, ali CLT model bi mogao pomoći u postizanju tog cilja.

Većina obitelji, posebno obitelji koje možda posjeduju dom, ali još uvijek plaćaju hipoteku, jednostavno nemaju novca za ovu vrstu građevinskog projekta. Banke su bile oštre u financiranju ovih projekata nudeći samo Home Equity Lines of Credit (HELOC), instrument koji je zastrašujući i često neizvediv za obitelji. Zaklade za zemljište zajednice mogle bi izaći iz ove slijepe ulice s isprobanim modelom financiranja.

Neki zagovornici pozvali su politike na podršku tenant stjecanje nekretnine za iznajmljivanje. I ovdje je problem financiranje. Na primjer, odakle stanarima jeftinije nekretnine kojoj je potrebno održavanje i koja je pred prodajom u tijeku nabava novca za kupnju zgrade ili kuće za iznajmljivanje? Većina kreatora politike pozitivno gleda na model CLT, a korištenje prednosti ovog modela za rješavanje nekih od ovih izazova zanimljiva je prilika.

Jedna od ideja mogla bi biti kupnja male, jeftinije nekretnine i zatim korištenje modela CLT za stvaranje stanova po sniženoj cijeni koje bi mogli kupiti postojeći stanari uz povoljno financiranje dok CLT posjeduje zemljište i iznajmljuje ga Udruzi vlasnika kuća. . To bi omogućilo stanarima da ostanu na mjestu dok bi im omogućilo put do vlasništva.

U čemu je caka s CLT-ima? Još uvijek razmišljam o tome. Ali zemlji bi bilo daleko bolje da su dolari subvencija otišli na kupnju zemljišta za CLT-ove nego na skupe projekte poreznih olakšica za stanove s niskim dohotkom (LIHTC), koji sada poskupljuju 1 milijun dolara po jedinici za iznajmljivanje. Zamislite da sav taj novac navodi ljude na održivi put prema vlasništvu. Ima li problema s vlasništvom? Da i Raspravljao sam o tome.

Ali CLT je drugačiji. Model omogućuje osobama koje rade i imaju problema s kupnjom postojećeg stambenog tržišta na financijski održiv način. Možda bi se ideja mogla iskoristiti za prijenos iznajmljivača u neprofitnim LIHTC jedinicama za iznajmljivanje u vlasništvo. Vidjet ćemo. Ono što mi se sviđa je ideja da CLT ide prema stvarnosti ponude i potražnje, a ne od nje; model priznaje špekulacije zemljištem i ne žali se na njih, već umjesto toga od njih stvara sigurnu luku i otvara ulaz za ljude s manje novca. Siguran sam da ću pronaći fatalnu manu, ali dok to ne učinim, slavit ću model kao još jedan pozitivan korak za stanovanje.