Jesmo li krenuli prema novom krahu tržišta nekretnina?

Ključni za poneti

• Mnogi čelnici industrije, uključujući Goldman Sachs, promijenili su svoja predviđanja za tržište nekretnina od početka jeseni 2022.
• Iako su stope hipoteka pale u posljednjih nekoliko tjedana, vjerojatno nisu dovoljno niske da utječu na potražnju na tržištu nekretnina.
• Nedostatak pristupačnog stambenog prostora u SAD-u vjerojatno se neće smanjiti jer graditelji usporavaju novu gradnju zbog niske potražnje.

Otkad je pandemija počela, cijene stanova su porasle, nestašica domova se povećala, a kamatne stope su porasle. Neke su promjene bile svrhovite, poput povećanja kamatnih stopa od strane Fed-a kako bi se borio protiv inflacijskih cijena. Drugi su bili izvan područja predvidljivosti.

Čak su i stručnjaci na tom području promijenili svoja predviđanja tržišta nekretnina u posljednjih nekoliko mjeseci. To i ne čudi jer se brojke pred nama čine kontradiktornima. Kamatne stope na hipotekarne kredite pale su iako Fed povećava stope, a graditelji usporavaju svoj tempo unatoč nedostatku stanova.

Iako je sve pomalo kaotično, postoje neka temeljna objašnjenja. Neposredna budućnost možda neće biti tako ružičasta.

Kamatne stope na hipotekarne kredite padaju

Od početka mjeseca vidjeli smo čudan fenomen. Dok Federalne rezerve nastavljaju podizati stope, kamate stope na hipoteke su pale.

To bi moglo biti dijelom zbog potražnje. Cijene nekretnina i dalje su uporno visoke, a kamatne stope naglo su porasle s prosječnih oko 3% na početku godine do preko 7% u listopadu.

Ove su okolnosti dovele do manjeg broja kupaca na tržištu budući da je pronalaženje pristupačne kuće postalo sve veći izazov.

Osim potražnje, hipotekarni zajmodavci također moraju brinuti o tržištu obveznica. Hipoteke se često prepakiraju u vrijednosne papire osigurane hipotekom na tržištu obveznica. Ulagači obično traže te vrijednosne papire kako bi nadmašili i prinos od 10-godišnjih državnih obveznica i inflaciju.

Hipotekarne stope općenito su oko 1.8 postotnih bodova više od prinosa na 10-godišnje državne obveznice. U 2022. popeli su se do tri postotna boda više zbog čimbenika poput inflacije i odluke Feda da više ne kupuje te vrijednosne papire.

Ono što vidimo je vjerojatno ispravak industrije kako bi se objasnio ovaj jaz.

Iako su stope pale, nisu se dovoljno ohladile da bi privolile kupce natrag na tržište. Početkom godine mogli ste pronaći hipoteku s kamatom od 3% na 30-godišnju fiksnu hipoteku. Čak je i današnja 'niža' stopa još uvijek nevjerojatnih 6.87% od 23. studenog 2022.

TryqO Q.aijevom kompletu za napuhavanje | Q.ai – Forbesova tvrtka

Cijene će vjerojatno pasti prije nego što se izjednače

U listopadu 2022. Goldman Sachs je predvidio 5% do 10% pad vrijednosti doma od sada do ožujka 2024. Predviđa ovo smanjenje jer nema dovoljno pristupačnih kuća. To znači da ih ne može kupiti toliko mnogo ljudi, pogotovo s tako visokim kamatama.

Međutim, to je bilo naglo odstupanje od njegovih predviđanja iz rujna 2022 cijene stanova bi ostale stabilne tijekom sljedećih 12 mjeseci, možda uz neke regionalne padove koji bi se ujednačili.

Važno je upamtiti da bilo kakva predviđanja, čak i predviđanja vodećih u industriji, nisu uvijek točni prikazi budućnosti. Toliko se toga može dogoditi da promijeni ishod, ponekad tijekom jednog mjeseca.

Čak i ako dođe do pada cijena od 5% do 10%, vrijednosti kuća ostale bi iznad vrijednosti prije pandemije na većini tržišta, prema Goldman Sachsu. Dok bi neki mogli požaliti što su kupili vrijeme, ove projekcije ne bi nužno značile deložacije kao što smo vidjeli tijekom 2008. recesija.

Nakon ožujka 2024. godine, prema modelu Goldman Sachsa, cijene kuća ponovno rastu odmjerenijim tempom do siječnja 2026. Nekoliko je čimbenika na američkom tržištu nekretnina koji drže mračnije izglede na odstojanju.

Manjak stanova vjerojatno će igrati veliku ulogu u cijenama kuća

Amerika ima i imala je problem nedostatka stanova. Čak je i 2019. nedostajalo 3.8 milijuna rezidencija dostupnih za prodaju ili iznajmljivanje. Pandemija je pogoršala ove probleme.

Prvo, zbog nedostatka prihoda na početku pandemije, mnogi su ljudi izgubili svoje domove. Iako je postojao moratorij na deložaciju, nisu sve nekretnine ispunjavale uvjete.

Osim toga, budući da je moratorij trajao toliko dugo, mnogi vlasnici kuće više nisu mogli priuštiti vlastite hipoteke. Ti stanodavci također nisu mogli deložirati, pa su mnogi odlučili prodati svoju imovinu bolje financiranim korporativnim stanodavcima. Nakon prodaje, zakupac bi mogao biti istjeran.

Unatoč tome što imaju bolje resurse, korporativni stanodavci manje su skloni praštanju kada je riječ o deložacijama ili kašnjenju u najmu. Također je vjerojatnije da će povećati najamnine kako bi povećali profit u svim tržišnim uvjetima, čineći stan još manje pristupačnim.

Nažalost, to znači da mnogi ljudi koji su izgubili svoje domove tijekom pandemije još uvijek ne mogu pronaći pristupačno mjesto za život.

Kako su cijene kuća rasle tijekom pandemije, sve više potencijalnih vlasnika kuća koji su bili u boljem financijskom položaju izgubilo je cijenu s tržišta i odlučilo nastaviti s iznajmljivanjem. Ovo dodatno usložnjava problem nedostatka stambenog prostora jer sve manje ljudi odlazi s tržišta najma.

Uz ove probleme, problemi u opskrbnom lancu uzrokovali su veliko usporavanje novih izgradnja tijekom pandemije. Nedostatak radne snage dodatno je pogoršao problem. Osim toga, 2019. nismo krenuli s dobrog mjesta.

Rješenja problema nedostatka stambenog prostora su raznolika i regionalno specifična. Ne postoji jedinstveno rješenje za sve. Budući da će to vjerojatno i dalje predstavljati problem, vjerojatno će i dalje biti veća potražnja od ponude. To bi moglo ublažiti potencijalni slobodni pad vrijednosti doma.

Novogradnja usporava, što utječe na buduću ponudu

U listopadu 2022. nove građevinske dozvole pale su za 2.4% u odnosu na rujan i 10.1% u odnosu na prethodnu godinu. Ostala usporavanja u industriji domogradnje uključuju:

• Nove stambene jedinice pale su za 4.2% u odnosu na prethodni mjesec.
• Nove stambene jedinice pale su za 8.8% u odnosu na prethodnu godinu.
• Završeci kuća pali su 6.4% u odnosu na prethodni mjesec.

Dovršetak novih domova porastao je za 6.6% u odnosu na prethodnu godinu, možda djelomično zato što je poplava građevinskih materijala na koje su majstori čekali konačno izašla iz rezervnog opskrbnog lanca pred kraj ljeta.

Budući da je prodaja kuća u padu od proljeća, mnogi graditelji ne planiraju održati njihov tempo. To znači da bismo razumno mogli očekivati ​​da će se nedostatak stambenog prostora u budućnosti dodatno povećati.

Bottom Line

Ovo što vidimo na tržištu nekretnina nije normalno. Budućnost ne možemo sa sigurnošću predvidjeti, ali možemo pratiti trendove i sve dostupne podatke. Ono što slijedi mogla bi biti još jedna recesija, a tekući geopolitički sukob dodatno povećava probleme u opskrbnom lancu. Ili bi to mogao biti bezbolan oporavak od ovog inflatornog razdoblja. Oba ishoda utjecat će na tržište nekretnina i vaš portfelj.

Kako biste zaštitili svoje oklade u ovim nesigurnim vremenima, posebno za sve potencijalne kupce stanova koji čekaju na tržištu, a koji moraju ostati likvidni, Q.ai ima Komplet za napuhavanje koji štiti vaš portfelj strateškim financijskim hedžingom. Svoja ulaganja možete dodatno zaštititi koristeći naš Zaštita portfelja značajka.