Dok cijene kuća padaju, zapadna obala je najizloženija, jugoistočna bilježi bolje trendove

Cijene kuća pale su 0.8% na mjesečnoj razini u rujnu na sezonski prilagođenoj osnovi prema Case-Shillerovom indeksu cijena kuća. Ovo je treći uzastopni mjesec pada cijena kuća jer su hipoteke naglo porasle 2022., smanjujući priuštivost stanovanja u usporedbi s prethodnim godinama i povećavajući rizik od stambena recesija.

Međutim, unatoč stalnom padu cijena, regionalna slika pokazuje znatne varijacije. San Francisco je možda prvi veliki grad u SAD-u koji će zabilježiti godišnji pad cijena kuća u nadolazećim mjesecima prema podacima Case-Shiller, ali nasuprot tome, iako nisu imuni na pad cijena, Miami i Tampa još uvijek bilježe godišnji rast cijena od preko 20%.

Više cijene

Jedan od pokretača nedavnog pada cijena kuća naglo je povećanje kamatnih stopa američke središnje banke, koje su porasle s nule na gotovo 4% 2022., a očekuje se još jedno povećanje kada se Fed sastaje u prosincu.

Ovo povećanje stopa je u skladu s tim povećalo troškove hipoteke s 30-godišnjom hipotekom koja sada iznosi malo ispod 7%, u odnosu na oko 3% ranije tijekom godine. Budući da mnogi kupci svoju kupnju kuće financiraju hipotekom, ovaj povećani trošak smanjio je dostupnost stambenog prostora. Neobično je, povijesno govoreći, da se troškovi hipoteke zapravo udvostruče u manje od godinu dana. Nagli skokovi hipotekarnih stopa često su loš znak za tržište nekretnina.

Za mnoge odlučujući čimbenik pri kupnji kuće nije njezin apsolutni trošak, već veličina hipoteke kojom mogu bez problema upravljati. Kako stope hipoteka rastu, tako je prosječni kupac prisiljen kupiti jeftiniju kuću s istom otplatom hipoteke u dolarima.

Regionalne razlike

Postoje jasne regionalne razlike u podacima. Jugoistok, uključujući Tampu, Charlotte, Atlantu i Miami, i dalje je relativno stabilan s cijenama koje su porasle za oko 20% u odnosu na prošlu godinu unatoč nedavnom padu.

Nasuprot tome, zapadna obala je sporija. San Francisco bi mogao biti prvo tržište koje će zabilježiti pad cijena na godišnjoj razini, ako se trendovi nastave, s godišnjim rastom sada od samo 2.3%. Dodatno, Portland, Seattle i San Diego i Los Angeles ne zaostaju daleko s godišnjim dobicima dosljedno ispod 10% na svakom od ovih zapadnih troškovnih tržišta.

Pristupačnost stanovanja

Jedan od pokretača ovih regionalnih razlika može biti pristupačnost stanovanja. Savezne rezerve Atlante prate dostupnost smještaja na nacionalnoj i regionalnoj razini. San Francisco, koji je najveće tržište koje je najbliže apsolutnom padu vrijednosti, također je jedno od najnepovoljnijih metro područja prema analizi Feda u Atlanti. To također vrijedi za veći dio zapadne obale. Ovdje je pristupačnost vrlo niska, kako u usporedbi s drugim regijama zemlje tako i s povijesnim podacima.

Nasuprot tome, one metropole koje još uvijek bilježe relativno snažan međugodišnji rast cijena također imaju više rezultate na Fedovim indeksima pristupačnosti. Ovi metroi uključuju veći dio Floride i Charlotte.

To su područja koja još uvijek bilježe relativno snažna povećanja cijena iz godine u godinu, čak i ako je nedavno tržište bilo mekano. Ova se područja još uvijek smatraju skupima u analizi Feda iz Atlante. Unatoč tome, pristupačnost je ovdje bolja nego na većem dijelu zapadne obale.

Kako tržište nekretnina pokazuje znakove slabosti, zapadna bi obala mogla biti najviše pogođena. To počinjemo uočavati u podacima, a pristupačnost je posebno niska na zapadnoj obali. Nasuprot tome, druga područja zemlje, poput jugoistoka, iako nisu imuna na mekše tržište nekretnina, mogla bi proći bolje ako je priuštivost stambenog prostora ikakva vodilja.