Dok cijene kuća počinju padati, koliko loše bi moglo postati?

Danas ne nedostaje pesimizma na tržištu nekretnina. Cijene kuća u SAD-u pale su od lipnja. Međutim, cijene općenito rastu iz godine u godinu, a tržište je sezonsko s cijenama i aktivnostima obično višim ljeti i nižim zimi.

Priuštivost je na vrlo niskim razinama, posebno na zapadnoj obali. Još nismo vidjeli veće padove cijena kuća, ali postoji bojazan da bi moglo doći.

Pristupačnost stanovanja

Postoje razlozi za brigu o američkom tržištu nekretnina. Dramatičan porast kamatnih stopa u SAD-u 2022. pogoršava dostupnost stanova. Prošle godine bilo je moguće dobiti hipoteku na 30 godina za oko 3%, sada ta ista hipoteka stoji gotovo 7%. Svjedoci smo najviših stopa hipoteka u više od desetljeća.

Čak i pored nedavnih trendova, cijene kuća rasle su mnogo brže od prihoda posljednjih godina, a sada rastu i troškovi hipoteke. To znači da prosječna obitelj koja danas kupuje dom troši puno više svog proračuna na troškove stanovanja kada uračunate trenutne stope hipotekarnih kredita. Ovaj trend varira od regije do regije. Kuće su mnogo manje pristupačne na Zapadnoj obali, ali dostupnost je daleko manji problem na Srednjem zapadu.

Sezonska

Kako idemo prema zimi, uobičajeno je očekivati ​​mekše tržište nekretnina temeljeno na sezonskim obrascima. Cijene kuća obično dosegnu vrhunac u lipnju tijekom godine, a zatim padaju tijekom zimskih mjeseci. To je ono što smo do sada vidjeli i 2022. Možda ono što trenutno vidimo nije ništa više od sezonskog trenda.

Međutim, mnogi industrijski komentatori su skeptični. Na primjer, Fannie Mae prati raspoloženje oko nekretnina i samo 19% ljudi vjeruje da je sada dobro vrijeme za kupnju kuće, a većina misli da je sada dobro vrijeme za prodaju. To su povijesno niske brojke. To vrlo malo optimizma u vezi s američkim stambenim tržištem.

Što je sljedeće?

Važno je napomenuti da trenutno nismo ni blizu bilo kakve stambene krize. Na primjer, Zillow podaci cijene kuća porasle su 13% u odnosu na prošlu godinu u rujnu 2022. Cijene kuća pale su u odnosu na prethodni mjesec, ali su ostale u porastu u odnosu na prošlu godinu. 2022. teško da je loša godina za stanovanje u ovom trenutku, posebno u usporedbi s tržištima dionica i obveznica.

Nekoliko bi stvari moglo promijeniti sliku tržišta nekretnina.

Niže stope?

Prvi su kamatne stope, koje su agresivno porasle 2022. Ako bi stope ponovno pale, pristupačnost bi se poboljšala. Trenutačno se ne očekuje da će Fed oštro smanjiti stope, ali bi mogao barem pauzirati povećanje kamata 2023.. recesija mogao natjerati Fed da smanji stope, osobito ako se inflacija stavi pod kontrolu. Niže kamatne stope poboljšale bi pristupačnost stanovanja, kroz smanjenje troškova hipoteke, i stvorile manji otpor na tržištu nekretnina.

Zatvaranje jaza u pristupačnosti

Očito je stvarna zabrinutost da su cijene kuća koje padaju potrebne kako bi se premostio jaz u dostupnosti. Na Procjena Federalnih rezervi Atlante, pristupačnost stanovanja trenutno izgleda slično kao prije stambene krize 2007-8. To je zabrinjavajuće jer je bio potreban pad cijena kuća od oko 20% da se zatvori jaz u pristupačnosti tijekom tog razdoblja, a cijene su još nekoliko godina nakon toga bile niske.

Lako je vidjeti zašto postoji zabrinutost oko tržišta nekretnina, posebno na Zapadnoj obali. Priuštivost stambenog prostora na vrlo je niskim razinama, djelomično potaknuta nedavnim porastom troškova hipoteka.

Moguće je da su cijene kuća koje padaju potrebne kako bi se zatvorio jaz u dostupnosti. Međutim, ako Fed smanji stope i prihodi SAD-a nastave rasti tijekom nadolazećih godina, to bi također moglo donekle pomoći u rješavanju trenutnih problema priuštivosti s kojima se suočava SAD. Ipak, trebali bismo primijetiti da su cijene kuća za 2022. i dalje uglavnom u porastu u usporedbi s prošlom godinom i da su problemi priuštivosti stambenog prostora daleko akutniji na zapadnoj obali nego u cijeloj zemlji.