Izbjegavanje velikog poreza na dobit od nekretnina

Posjedovati nekretninu veliki je san mnogih investitora. Ali to je golema investicija — ona koja može biti prilično unosna. Prodaja nekretnine za iznajmljivanje uz veliku zaradu može biti ostvarenje sna. Ipak, da biste maksimizirali profit od takve prodaje, morate minimizirati poreze na nju. Prodaja na rate jedna je od strategija. Ne brinite: ovo je Služba unutarnjih prihoda (IRS) odobren.

Velika isplata jednaka je velikom poreznom računu

Pogledajmo uobičajenu situaciju:

Hal Bookman pogledao je ponudu kupca za svoj stan za najam i nije mogao vjerovati brojku koju je vidio. Vrijednost njegove imovine znatno je porasla u samo pet godina. Međutim, kad je Hal radosno rekao svoje porezni savjetnik o prodaji, savjetnik je bio oprezan: Uzimajući prihod kao a Jednokratno plaćanje ne bi bilo u Halovu najboljem interesu iz porezne perspektive.

Ako Hal prijavi cjelokupni prihod od prodaje u istoj godini kada prodaje nekretninu, plaća 25% na dio dobiti koji odgovara bilo kojem odbitci amortizacije prethodno je preuzeo nekretninu za iznajmljivanje.

Svaki dobitak izvan ponovnog obračuna amortizacije oporezuje se s 15% za porezne obveznike s oporezivim prihodom između 41,676 USD i 459,750 USD ako su samci ili 83,351 USD i 517,200 USD ako su u braku podnijeli zajedničku prijavu u 2022. Ti se iznosi povećavaju na 44,625 USD i 492,300 USD za pojedinačne podnositelje, kao i na 89,250 USD i 553,850 USD za bračne parove koji zajedno podnose prijave u 2023. godini. Porezni obveznici s dohotkom iznad ovih pragova oporezuju se s 20%

Hal pita svog poreznog savjetnika može li išta učiniti da smanji porez oporezivi dohodak za godinu. Savjetnik zna koji alat treba koristiti: ugovor o prodaji na rate.

Što je prodaja na rate?

An prodaja na rate definira se kao prodaja nekretnine kod koje je barem jedno plaćanje izvršeno tek nakon porezne godine prodaje.

Porezna uprava dopušta poreznim obveznicima da odgode dio dobiti od prodaje investicijske nekretnine s ugovorom o prodaji na rate. Ovaj dogovor dopušta prodavačima da izjave a proporcionalno dio njihovog kapitalne dobitke tijekom nekoliko godina.

Prodavatelj ne smije koristiti metodu prodaje na rate prilikom prijave gubitka.

Kako funkcionira metoda prodaje na rate

Prikazivanje dobitaka kod prodaje na rate teoretski je jednostavno. Oporezivanje prodaje na rate odražava ono rente, u kojem se razmjerni dio svake uplate smatra povratom glavnice.

Jedini uvjeti su da se imovinom koja se prodaje ne može javno trgovati sigurnosti ili dio redovnog inventara poduzeća, a porezni obveznik ne može biti a trgovac prodane nekretnine (s iznimkom određenih trgovaca vremenskim dijeljenjem koji se odluče za posebnu kamatu po metodi prodaje na rate).

Prijavljivanje prihoda od prodaje na rate

Prihod od prodaje na rate može se podijeliti u tri zasebne kategorije: kapitalni dobitak, interesi glavni. Svaki od njih se zasebno obrađuje na Obrazac 1040.

Korištenje električnih romobila ističe bruto dobit postotak se zatim koristi za određivanje prihoda od prodaje u ratama za određenu poreznu godinu.

Kapitalni dobitak

U gornjem primjeru, Hal svake godine mora deklarirati dobit kao dugoročnu ili kratkoročnu, ovisno o tome koja je bila u godini prodaje. Dugoročni dobici oporezuju se nižom stopom, dok kratkoročni dobici oporezuju se kao obični dohodak.

Budući da je Hal držao kuću pet godina, dobit bi u ovom slučaju bila dugoročna.

Da je dobitak bio kratkoročni, Hal bi još uvijek mogao biti oporezovan na dohodak u ratama po nižoj stopi nego što bi imao da je morao prijaviti paušalni dobitak. To je zato što se kratkoročni dobici oporezuju kao uobičajeni prihod, na vrhu poreznog obveznika granična porezna stopa.

Ako ga proporcionalni dobitak ne gurne u sljedeći porezni razred, ta bi stopa mogla biti niža. Dobit od prodaje na rate prijavljuje se Poreznoj upravi Obrazac 6252 a zatim nosio u Prilog D na obrascu 1040.

Interes

Porezni obveznici s dohotkom od prodaje na rate također moraju prijaviti kamate zaračunate kupcu, koje se oporezuju po uobičajenim stopama dohotka.

Kamate navedene u kupoprodajnom ugovoru nazivaju se iskazane kamate. Ako je navedena kamata nedovoljna (ili nula), dio glavni dio prodaje mora se prekarakterizirati kao nenavedeni interes.

Glavni

Dio svake prodaje na rate Porezna uprava smatra neoporezivim povratom glavnice. Taj se iznos može odrediti ispunjavanjem radnog lista A u publikaciji 537.

Glavnica (prilagođena osnovica) za svrhe prodaje na rate je ukupan iznos vaše stvarne prilagođene osnovice u nekretnini plus svi troškovi prodaje i amortizacija preusmjeravanje.

U ovom primjeru, Hal ima 200,000 USD kao prilagođenu osnovicu u svom domu. Mora dodati 100,000 USD za povrat amortizacije i 10,000 USD za troškove prodaje kako bi izračunao svoju prilagođenu osnovicu za prodaju na rate. Ova brojka iznosi 310,000 dolara.

Postotak bruto dobiti

Da biste izračunali postotak bruto dobiti, morate oduzeti prilagođenu osnovu za prodaju na rate—310,000 USD, u ovom primjeru—od prodajne cijene kako biste izračunali ukupnu dobit. U ovom primjeru, ukupni dobitak je 90,000 400,000 USD (310,000 XNUMX USD – XNUMX XNUMX USD).

Zatim podijelite ukupnu dobit s prodajnom cijenom, koja u ovom slučaju iznosi 22.5% (90,000 400,000 USD ÷ XNUMX XNUMX USD) i dobit ćete postotak bruto dobiti.

Na kraju, za izračun oporezive dobiti svake godine, pomnožite ovaj postotak s iznosom rate. Stoga se Halov oporezivi dobitak svake godine smatra 11,250 USD (50,000 USD x 22.5%).

Hipoteke i ugovorna cijena

Ako kupac nekretnine pretpostavlja a hipoteka ili nekom drugom mjenica kod kupnje se troškovna osnovica nekretnine mora umanjiti za iznos hipoteke ili zabilježbe. Da se vratimo na naš primjer, recimo da Hal ima hipoteku od 100,000 dolara na nekretninu koju je prodao.

Ako najam imovine da je Hal prodan za 400,000 dolara ima hipoteku od 100,000 dolara, cijena ugovora smanjena je na 300,000 dolara (400,000 – 100,000 dolara).

Ako iznos hipoteke premašuje ukupnu usklađenu osnovicu nekretnine, razlika se mora prijaviti kao plaćanje u prvoj godini i ugovorna cijena se povećava za taj iznos.

Na primjer, recimo da Halova nekretnina ima hipoteku od 250,000 50,000 USD. Uz obročnu otplatu, Hal će morati prijaviti višak uplate od 250,000 USD (200,000 – XNUMX USD) tijekom prve godine.

Primjer prodaje na rate

Koristeći gornji primjer, pogledajmo kako Hal može strukturirati svoju prodaju na rate ako želi odgoditi porezi na kapitalnu dobit do buduće godine.

Hal dobiva ponudu od 400,000 dolara za iznajmljivanje kuće. Imanje je kupio za 300,000 dolara. Tijekom godina zaradio je 100,000 dolara deprecijacija odbitaka, čineći njegov prilagođena osnova $ 200,000.

Stoga Hal mora prijaviti 200,000 USD (400,000 – 200,000 USD) oporezive dobiti.

Halov savjetnik preporučuje da podijeli svoj prihod od prodaje u osam godišnjih rata od po 50,000 dolara umjesto da prijavi 400,000 dolara u jednoj godini. Sve dok se rate konstruktivno primaju svake godine, ova će metoda omogućiti Halu da bilježi dobit, a time i proporcionalni dio dobiti, tijekom osam godina.