Gradi, dušo, gradi! Godine 2023. gradovi trebaju poticati novu stambenu izgradnju

Stručnjaci i prognostičari pokušat će predvidjeti hoće li i koliko dugo američko gospodarstvo patiti od inflacije. Odgovori na ta pitanja također će utjecati na njihovu procjenu recesije; jesmo li pobijedili jedan, dolazi li jedan, i koliko duboko i dugo će trajati? Kad je riječ o stambenoj ekonomiji, listove čaja je teško čitati. Kamatne stope na hipotekarne kredite rastu, a tako i najamnine dodajući ukupnoj inflaciji. U međuvremenu su cijene obiteljskih stanova skočile 2021. jer su radnici na daljinu iskoristili prednosti jeftinog novca i rada na daljinu kako bi potaknuli ludnicu za kupnjom na prethodno uspavanim tržištima kao što su Boise i Bozeman. Sada cijene na tom tržištu rapidno padaju. Što to znači i kako bi trebale reagirati lokalne samouprave koje reguliraju stambenu ponudu? U svakom scenariju, odgovor je isti: poticati više izgradnje s manje propisa i više poticaja.

Sjećate se velikog kraha nekretnina 2008.? Obiteljska stambena proizvodnja nikad se nije oporavila, ili barem razina proizvodnje stanovanja nije dosegla iste brojke. Pogled na dozvole za jednu obitelj od 2000. do danas pokazuje strmoglavi pad proizvodnje. Istina, podaci Banke saveznih rezervi iz Saint Louisa pokazuju da je pad počeo puno prije pada, ali bez obzira na to, čak i uz veliki bum kupnje u 2021., ponuda nije držala korak s potražnjom, što znači više cijene.

Najamnine su bile nestabilne. Zumperovi podaci za Boston pokazuju savršen primjer kako su najamnine pale tijekom pandemije, zatim se vratile na razine prije pandemije, a zatim nastavile rasti.

Dakle, što se dalje događa? Evo nekoliko scenarija.

Visoka inflacija se nastavlja, Fed reagira agresivno, slijedi recesija

Najgori mogući scenarij je da Fed ne samo da odnese zdjelu za punč, budalu od pića, već se pojavi s policajcima da prekinu zabavu. U ovom slučaju, proizvodnja stanova pada na nulu s vrlo malo transakcija jer novac postaje skuplji i investitori traže druga ulaganja. Možda neće biti tako loše kao 2008., ali rezultat će biti usporena ili zaustavljena proizvodnja i stalna potražnja.

Inflacija jenjava, Fed se povlači, slijedi kratka i plitka recesija

Čak i u ovom scenariju, doći će do zastoja u stambenoj proizvodnji zbog nedavnih povećanja kamatnih stopa. Projekti za više obitelji vjerojatno će se također usporiti; izgrađeni su i posuđenim novcem. Kako se oblaci raziđu i sunce počne sjati, trebat će vremena da se proizvodnja poveća, a porast potražnje bit će dočekan manjkom ponude i višim cijenama krajem 2023.

Zaostali pokazatelji prenaglašavaju inflaciju, Fed se povlači, nema inflacije ili recesija u 2023.

Državni pokazatelji uvijek stoje iza stvarnih gospodarskih događaja. To je kao da se meteorolog pojavi nekoliko dana nakon što vam je tornado uništio dom i kaže: "Službeno je, kuću vam je srušio tornado." U raspravi u The Ringer's Običan engleski podcast, objašnjava ovaj fenomen Mark Zandi iz Moody'sa. "Kada dobijete povećanje najamnine na tržištu, recimo u veljači, potrebno je oko šest mjeseci da se to pretvori u ono što to znači za inflaciju najamnine koju mjeri BLS." Možda smo dobro, samo to ne znamo. Ali novac i dalje postaje sve skuplji, a do trenutka kad se Fed povuče, i dalje ćemo vidjeti usporavanje proizvodnje u sektoru stanovanja.

Sada je vrijeme da se spriječi sljedeća "stambena kriza"

U svakom od gore navedenih scenarija, doći će do usporavanja stambene proizvodnje u svim tipologijama. Ako išta možemo naučiti iz 2008., to bi trebalo biti da su padovi ulaganja u nove stanove, slabljenje potražnje za stanovima i usporena ili zaustavljena proizvodnja stanova signal: Gradi, dušo, gradi! Programeri mrze rizik više nego što vole profit. Zapravo, ima smisla da stanovanje postane privlačno tek kada cijene porastu nakon velikog pada. Ta prazna parcela koja bi mogla biti stambeni objekt vjerojatno će stajati sve dok potražnja ne poraste, cijene porastu, a onda će izgradnja na njoj racionalizirati troškove i rizik. Obično, kada se stambena ekonomija oporavi, vlada paniči jer cijene rastu, a zatim nameću pravila i propise za "fiksiranje" cijena.

To možemo izbjeći kada se stambena ekonomija stabilizira i oporavi tako što ćemo sada djelovati kako bismo uklonili sve stvari koje usporavaju proizvodnju. Dalje, ako je poduzetnik zabrinut da je sadašnja gradnja previše rizična, lokalna uprava može uložiti – da, staviti novac na stol – u izgradnju tog praznog zemljišta i subvencionirati potencijalno visoke stope nepopunjenosti i gubitke. Kad se gospodarstvo okrene i potražnja za stanovima vrati, taj cunami potražnje bit će ispunjen obiljem stanova. Je li vlada napravila sijeno 2009., 2010. i 2011., kada je sunce nije blistao, imali bismo manje problema s cijenama stanova kad bi se konačno dogodilo.