Kineske dionice nekretnina porasle su usred upozorenja o slaboj stvarnosti i velikim očekivanjima

PEKING - Kineski sektor nekretnina još nije spreman za brzi oporavak, unatoč ovomjesečnom porastu dionica velikih građevinskih poduzetnika.

To je zato što nedavna potpora Pekinga ne rješava izravno glavni problem pada prodaje i cijena kuća, kažu analitičari.

Prošlog su tjedna dionice poduzetnika porasle nakon vijesti da su središnja banka i bankarski regulator izdali mjere koje su potaknule banke da pomognu industriji nekretnina. Dolazi zajedno s drugim mjerama potpore početkom ovog mjeseca.

Dionice Seoski vrt, najveći kineski programer po prodaji, više se nego udvostručio u studenom, a oni od Longfor porasli su za oko 90%. Dionice su već vratile neke od ovomjesečnih dobitaka.

U međuvremenu, fjučersi željezne rude porasla za oko 16% ovog mjeseca — analitičari Morgan Stanleya kažu da se oko 40% kineske potrošnje čelika koristi u izgradnji nekretnina.

Situacija je "snažna očekivanja, ali slaba stvarnost", a tržišne cijene odstupile su od temelja, rekao je Sheng Mingxing, analitičar za željezne metale na Nanhua Research Instituteu, na kineskom preveo CNBC.

Sheng je rekao da je važno pratiti mogu li se stanovi dovršiti i isporučiti tijekom vrhunca izgradnje u ožujku i travnju.

Nove mjere, o kojima se u Kini naširoko izvještava, ali nisu službeno objavljene, predviđaju produženje kredita, pozivaju na isto tretiranje developera bez obzira jesu li u državnom vlasništvu ili ne i podržavaju izdavanje obveznica. Niti regulator nije odgovorio na CNBC-jev zahtjev za komentar.

"Ovo je doista privremeno olakšanje u smislu da programeri moraju zadovoljiti manje potrebe za otplatom duga u bliskoj budućnosti - privremeno smanjenje likvidnosti, a ne temeljni zaokret", analitičar iz Hong Konga Samuel Hui, direktor, azijsko-pacifičke tvrtke, Fitch Ratings, rekao je u srijedu.

"Ključno je to što još uvijek trebamo poboljšati temeljno temeljno tržište prodaje stanova", rekao je, napominjući da se povjerenje kupaca stanova oslanja na to mogu li developeri dovršiti izgradnju i isporuku stanova.

Ranije ove godine, mnogi kupci nekretnina odbio nastaviti plaćati hipoteke na stanove kada je izgradnja kasnila. Kuće u Kini obično se prodaju prije dovršetka, stvarajući glavni izvor novčanog toka za programere.

Analitičari se razlikuju oko toga kada bi se kinesko tržište nekretnina moglo oporaviti.

Fitch je rekao da je vremenski raspored "i dalje vrlo neizvjestan", dok viši direktor S&P Global Ratingsa Lawrence Lu očekuje da bi do oporavka moglo doći u drugoj polovici sljedeće godine.

"Ako se ova politika odmah provede, to će zaustaviti silaznu spiralu prema programerima, to će pomoći da se vrati povjerenje investitora [u] programere", rekao je.

Prodaja stambenih jedinica u prvih 10 mjeseci ove godine pala je za 28.2% u odnosu na godinu prije, objavio je Državni zavod za statistiku prošli tjedan. S&P Global Ratings rekao je u srpnju da očekuje pad prodaje od 30% za 2022. gore nego 2008. kada je prodaja pala za oko 20%.

Usporavanje gospodarskog rasta, neizvjesnost oko tekućih kontrola Covida i zabrinutosti oko budućih prihoda umanjili su apetit za kupnjom domova.

Dodatna briga je pad cijena.

Cijene stanova u 70 gradova pale su za 1.4% u listopadu u odnosu na godinu prije, prema analizi podataka Goldman Sachsa objavljenoj u srijedu.

"Unatoč većem broju lokalnih mjera za ublažavanje stambenih pitanja posljednjih mjeseci", rekli su analitičari, "vjerujemo da se tržišta nekretnina u gradovima nižeg ranga još uvijek suočavaju sa jakim vjetrovima zbog slabijih temelja rasta od velikih gradova, uključujući neto odljev stanovništva i potencijalne probleme prevelike ponude."

U izvješću se navodi da su cijene stanova u najvećim gradovima razine 1 porasle za 3.1% u listopadu u odnosu na rujan, dok su gradovi razine 3 za to vrijeme zabilježili pad od 3.9%.

Prije otprilike dvije godine, Peking se počeo obračunavati visoko oslanjanje programera na dug za rast. Korištenje električnih romobila ističe najzaduženiji developer u zemlji, Evergrande, bankrotirala je krajem prošle godine u dužničkoj krizi visokog profila koja je uzdrmala povjerenje ulagača.

Od tada postoji zabrinutost oko sposobnosti drugih tvrtki za nekretnine da vrate svoj dug proširiti na nekoć zdrave programere.

Trgovanje dionicama Evergrandea, Kaise i Shimaoa i dalje je obustavljeno.

Dok su kontrole Covida ove godine smanjile rast Kine, teškoće na tržištu nekretnina također su znatno pridonijele.

Sektor nekretnina, uključujući povezane industrije, čini oko četvrtinu kineskog BDP-a, prema procjenama analitičara.

"Mislim da će sektor nekretnina postati manje kočnica za gospodarstvo 2023.", rekao je u srijedu Tommy Wu, viši ekonomist za Kinu u Commerzbank AG.

"Prerano je reći hoće li mjere koje su dosad uvedene biti dovoljne za spas sektora nekretnina", rekao je. "Ali sada djeluje sigurnije jer se čini vjerojatnijim da će se uvesti snažnije mjere ako se pad nekretnina još uvijek ne okrene značajnije u nadolazećim mjesecima."

U konačnici, kineska industrija nekretnina prolazi kroz transformaciju pod vodstvom države — na manji dio gospodarstva i poslovni model koji se daleko manje oslanja na prodaju stanova prije nego što su dovršeni.

Tržište nekretnina smanjilo se za otprilike jednu trećinu u usporedbi s prošlom godinom i vjerojatno će ostati na istoj veličini sljedeće godine, rekao je Lu iz S&P-a.

Graditelji u državnom vlasništvu bolje su prošli tijekom krize, istaknuo je.

U prva tri tromjesečja godine, Lu je rekao da je prodaja programera u državnom vlasništvu pala za 25%, u usporedbi s padom prodaje od 58% za programere koji nisu u vlasništvu države.

I unatoč nedavnim političkim potezima, Peking ostaje čvrst u odvraćanju od velike kupnje kuća.

Bilo da se radi o porukama Nacionalnog zavoda za statistiku ili Narodne banke Kine, službene objave ovog mjeseca ponavljale su da su kuće za život, a ne za špekulacije - mantra koja je obilježila rane početke pada tržišta nekretnina.