Zbunjeni ste oko tržišta nekretnina? Evo što se događa

Usporavanje inače užarenog stambenog buma bilo je zapanjujuće brzo.

Stambeno tržište u SAD-u poraslo je tijekom pandemije jer su ljudi vezani za dom tražili nova mjesta za život, potaknuti rekordno niskim kamatama.

Sada, agenti za nekretnine koji su nekoć izvještavali o redovima kupaca ispred otvorenih kuća i ratovima nadmetanja na stražnjoj palubi kažu da domovi stoje dulje i da su prodavači prisiljeni smanjiti svoje ciljeve.

Zbog toga se i potencijalni kupci i prodavači pitaju gdje su oni.

"Budući da zabrinutost zbog recesije utječe na izglede potrošača, naše istraživanje pokazuje da je neizvjesnost ušla u umove mnogih kupaca", rekla je Danielle Hale, glavna ekonomistica Realtor.com.

Ovo su glavni čimbenici koji stoje iza naopakog tržišta nekretnina.

Glavni pokretač usporavanja rastuće su hipotekarne stope. Prosječna stopa na 30-godišnju fiksnu hipoteku, koja je daleko najpopularniji proizvod danas, čineći više od 90% svih zahtjeva za hipoteku, počela je ove godine s oko 3%. Sada je nešto iznad 6%, prema Mortgage News Daily.

To znači da bi osoba koja kupuje kuću od 400,000 dolara imala mjesečnu uplatu za oko 700 dolara veću sada nego što bi bila u siječnju.

Drugi pokretači usporavanja su visoke cijene i niska ponuda.

Cijene su sada 43% više nego što su bile na početku pandemije koronavirusa, prema nacionalnom indeksu cijena kuća S&P Case-Shiller. Ponuda kuća za prodaju raste, 27% početkom rujna u usporedbi s istim razdobljem prošle godine, prema Realtor.com. Iako se ta usporedba čini velikom, još uvijek nije dovoljna da nadoknadi višegodišnju nestašicu kuća za prodaju.

Aktivni inventar i dalje je 43% manji nego što je bio 2019. Novi oglasi također su pali za 6% krajem rujna, što znači da su potencijalni prodavači sada zabrinuti jer vide da sve više kuća dulje stoji na tržištu.

Paul Legere je agent za kupce u Joel Nelson Groupu u Washingtonu, DC. Fokusiran je na konkurentnu četvrt Capitol Hill i rekao je da je vidio skok oglasa za 20 na 171 odmah nakon Praznika rada. Sada tržište naziva "napuhanim". Usporedbe radi, u ožujku je samo 65 kuća bilo na popisu za prodaju.

"Ovo je vrlo tradicionalno povećanje zaliha nakon Praznika rada i vidjeti za tjedan ili dva kako će tržište apsorbirati nove zalihe bit će vrlo znakovito", rekao je. "Vrlo."

Zalihe su sve manje na nacionalnoj razini jer graditelji kuća usporavaju proizvodnju jer sve manje potencijalnih kupaca obilazi njihove modele. Broj započetih stambenih objekata za obiteljske kuće pao je 18.5% u srpnju u usporedbi sa srpnjem 2021., prema američkom popisu stanovništva.

Osjećaj graditelja kuća na tržištu za jednu obitelj pao je u negativno područje u kolovozu prvi put od kratkog pada na početku pandemije, prema Nacionalnoj udruzi graditelja kuća. Građevinari su prijavili manju prodaju i slabiji promet kupaca.

"Stroža monetarna politika Federalnih rezervi i stalno visoki troškovi izgradnje doveli su do recesije nekretnina", rekao je glavni ekonomist NAHB-a Robert Dietz u izvješću za kolovoz.

Kupci, međutim, nisu posve nestali, unatoč još uvijek skupom tržištu prodaje i jednako skupom tržištu najma.

"Podaci pokazuju da neki kupci kuća pronalaze dobre prednosti u obliku rashladne konkurencije za sve veći broj opcija za prodaju kuća", rekao je Hale iz Realtor.com-a. "Posebno za kupce koji postaju kreativni, primjerice istražujući manja tržišta, ova bi jesen mogla donijeti relativno bolje šanse da pronađu dom unutar proračuna."

Cijene kuća konačno počinju hladiti. Pali su za 0.77% od lipnja do srpnja, što je prvi mjesečni pad u gotovo tri godine, prema Black Knightu, pružatelju hipotekarnih tehnologija i podataka.

Iako se pad može činiti malim, to je najveći jednomjesečni pad cijena od siječnja 2011. To je također drugi najgori srpanjski učinak koji datira iz 1991., iza pada od 0.9% u srpnju 2010., tijekom Velike recesije.

Ipak, taj pad cijena neće učiniti vrlo malo za poboljšanje krize pristupačnosti izazvane rastućim stopama hipoteka. Dok su stope blago pale u kolovozu, ponovno su naglo porasle ovaj tjedan, što je najnepovoljniji tjedan u stambenim nekretninama u 35 godina.

Trenutačno je potrebno 35.51% prosječnog prihoda za plaćanje mjesečne glavnice i kamata na prosječnu kuću s 30-godišnjom hipotekom i 20% umanjenja. To je neznatno više u odnosu na prethodni 35-godišnji maksimum u lipnju, kada je omjer plaćanja i prihoda dosegao 35.49%, prema Andyju Waldenu, potpredsjedniku istraživanja i strategije poduzeća u Black Knightu.

U pet godina prije nego što su kamatne stope počele rasti, taj se omjer prihoda i plaćanja držao oko 20%. Iako su cijene kuća skočile 2020. i 2021., rekordno niske kamatne stope neutralizirale su ta povećanja.

"S obzirom na veliku ulogu koju izazovi priuštivosti izgleda igraju u promjeni dinamike tržišta nekretnina, nedavni pad cijena kuća vjerojatno će se nastaviti", rekao je Walden.

Novo izvješće brokerske kuće za nekretnine Redfin pokazalo je da, iako se potražnja kupaca nekretnina malo probudila u kolovozu, najnovije povećanje stopa hipotekarnih kredita tijekom prošlog tjedna ponovno ju je uspavalo. Manje je ljudi pretraživalo "kuće na prodaju" na Googleu u pretraživanjima tijekom tjedna koji je završio 3. rujna – prema izvješću, pad od 25% u odnosu na godinu ranije.

Redfinov indeks potražnje, koji mjeri zahtjeve za kućne obilaske i druge usluge kupnje domova od Redfinovih agenata, pokazao je da je tijekom sedam dana zaključno s 4. rujna potražnja porasla za 18% u odnosu na najnižu razinu u lipnju 2022., ali još uvijek u padu za 11% u odnosu na prethodnu godinu godina.

"Stambeno tržište uvijek se ohladi u ovo doba godine", rekao je Daryl Fairweather, glavni ekonomist Redfina, "ali ove godine očekujem da će jesen i zima biti posebno hladne jer prodaja presuši više nego inače."