Pad, olupina vlaka ili apokalipsa?

Strašna upozorenja o komercijalnim nekretninama pojavljuju se gotovo svakodnevno ovih dana. Dok su tržišta ureda pod stresom zbog povećanog rada od kuće, neki stručnjaci za nekretnine vide sve više bifurkirano tržište, podijeljeni "na one koji imaju i one koji nemaju". Investitori, iznajmljivači i gradovi - posebno oni sa starijim zgradama koje propadaju - morat će obratiti veliku pozornost u nadolazećim mjesecima da vide gdje padaju i koliko stvari mogu postati loše.

Dramatične negativne ocjene poslovnih nekretnina lako se pronalaze. The San Francisco Standard predviđa "epski krah komercijalnih nekretnina" koji se nadvija nad tim gradom, uspoređujući ga s vlakom koji se približava s "gradom, njegovim proračunom i njegovom sposobnošću pružanja usluga povezanih s tračnicama". Da ne duljim, Bloomberg Tweetano “rad na daljinu ubija tržište komercijalnih nekretnina na Manhattanu” sa sličnim problemima koji se šire i na druge gradove.

Ali čak i taj jezik blijedi naspram čega Profesor NYU Arpit Gupta i njegovi kolege kažu, predviđajući "apokalipsu uredskih nekretnina". Koristeći podatke iz New Yorka, oni procjenjuju "pad vrijednosti ureda od 45% u 2020. i 39% u dugom roku, što potonje predstavlja odbitak vrijednosti od 453 milijarde dolara", što bi grad moglo gurnuti u "fiskalnu propast". Slična bi šteta mogla pogoditi i druge gradove, a time i nacionalno gospodarstvo.

Kako onda pronaći smisao u drugim lošim — ali ne apokaliptičnim — podacima? CommercialEdge-a mjesečno "Izvješće nacionalnog ureda" za rujan utvrdilo je stagnirajuće prosječne stope uvrštenja ureda, 38.70 USD po kvadratnom metru, "pad od 0.1% u odnosu na prethodnu godinu." Loše, ali ne i apokaliptično. I kao Nedavno sam primijetio, neki gradovi, posebno u Sunčevom pojasu ili oni s jakim industrijama znanosti o životu, bilježe snažna tržišta najma.

Što nam drugi podaci govore? Moody'sa dokumentirano je da su vrijednosni papiri potpomognuti komercijalnim hipotekama zabilježili "veliki skok u povišenim stopama neurednosti" u drugom kvartalu 2020., točno kad je pandemija pogodila. Ali banke, ulagači u životno osiguranje i drugi restrukturirali su zajmove i ponudili strpljenje, smanjivši stopu neurednosti. Tu će strategiju biti teže slijediti ako dođe do novog pritiska na tržište ureda, posebice s povećanjem kamatnih stopa od strane Fed-a, zbog čega će zaduživanje poskupjeti u cijelosti.

Za sada se barem čini da poslovne banke drže svoje kredite za nekretnine pod kontrolom. Njihove stope otplate i kašnjenja dosegle su 0.07% u drugom kvartalu 2020., na vrhuncu pandemije. Ali u prva dva kvartala 2022 Fed izvještava o tim stopama na nuli, nije znak dramatičnog pada kvalitete kredita.

Čak ni loše brojke iz 2020. nisu bile nimalo slične financijskoj krizi iz 2008. Između 2009. i 2010. kašnjenja u otplati kredita poslovnih banaka bila su veća od 2% u sedam uzastopnih kvartala. Stroža regulativa je od tada pomogla u kontroli labavog bankovnog kreditiranja, tako da srećom nemamo znakove da neuspjeh komercijalnog kreditiranja povlači cijelo gospodarstvo.

Zaostajanje za ukupnim brojevima pokazuje neke pozitivne znakove u komercijalnim nekretninama. Prošle su godine gradovi Sunčevog pojasa poput Charlottea i Austina ili gradovi s koncentracijom prirodnih znanosti poput Bostona zabilježili dvoznamenkasta povećanja stanarina. GoogleGOOG
i druge tehnološke tvrtke iznajmljivale su velike količine prostora u gradovima poput New York i Chicago.

Najveći rizik u komercijalnim nekretninama su stariji, manje poželjni poslovni prostori. Količina toga u bilo kojem gradu ključna je za procjenu ukupnog rizika. Okrugli stol časopisa iz PERE, koja prati ulaganja privatnog kapitala u nekretnine, pronašla je "vrlo izazovno", ali nesigurno tržište, s rizicima koji variraju od inflacije u troškovima izgradnje i financiranja do prijeteće recesije.

Stručnjaci PERE-a vide "razdvojeno" tržište, s modernijim zgradama (posebno onima koje su sukladne ESG-u) i nekim gradovima u dobroj poziciji da prebrode krizu. PERE investitori vide "novu normalu" s manjom popunjenošću ureda s punim radnim vremenom, ali s uredima koji se još uvijek suočavaju s "nepoznatom" općom potražnjom klijenata.

No, ovo su stajališta investitora u nekretnine, koji bi mogli (kako kažu na ulici) "pričati po svojoj knjizi" i dati pozitivne rezultate u brojke. Nasuprot tome, razmotrite analiza “apokalipse” s NYU i Columbie profesori. Kombinirajući podatke o radu od kuće s financijskim informacijama iz investicijskih zaklada za nekretnine (REITs), druge financijske informacije, predviđaju "dugoročne procjene ureda koje su 39.18% ispod razina prije pandemije" s "uredskim zalihama niže kvalitete... znatno slabijim imovina."

Ako su u pravu, gradove — i gospodarstvo — čeka teška vožnja. Iako se neke starije zgrade mogu pretvoriti u stambene objekte, to nije jednostavan niti trenutni proces. Pad vrijednosti nekretnina mogao bi dovesti do znatnih fiskalnih problema za mnoge gradove, što bi rezultiralo rezovima u socijalnim uslugama, obrazovanju, javnom zdravstvu i drugim bitnim državnim funkcijama. Još nismo u apokalipsi, ali svi moramo paziti na tu mogućnost.