Dragi porezniče: 'Što će se dogoditi ako prodam svoju postojeću kuću kako bih otplatio zajam za svoju novu kuću? Koliki ću porez dugovati?'

Razumijem da dobit od prodaje nekretnine nije oporeziva ako se iskoristi za kupnju druge kuće u roku od tri godine. Moje pitanje je što se događa ako kupim drugu kuću, a zatim prodam svoju postojeću kuću kako bih otplatio kredit za svoj novi dom?

Je li bitan redoslijed kupnje i prodaje?

Razmatranje tržišta

Dragi Mulling the Market,

Nježno ću te iznevjeriti. Kažete da dobit od nekretnina dobiva poreznu olakšicu ako se iskoristi za kupnju kuće u roku od tri godine, ali računovođe mi kažu da je to zapravo staro pravilo i da više nije u knjigama. Dakle, nemate sreće.

Što se tiče kupnje i prodaje: nadate se da ćete dobiti dobiti u džep, smanjiti porezne obveze i zadržati sva svoja sjećanja. Redoslijed kupnje i prodaje nije bitan za porezne svrhe. Ne morate žuriti s kupnjom druge kuće.

“Sada postoji isključenje primanja glavnog prebivališta ne zahtijevaju da porezni obveznik nabavi zamjenski dom,” rekao je Jeffrey Olson, partner u tvrtki Carr, Riggs & Ingram u Atlanti, koji je specijaliziran za pitanja poreza na nekretnine.

Porezna uprava će vam omogućiti da zadržite dobit od prodaje svoje kuće bez poreza na kapitalnu dobit, uz neke uvjete. Morate biti vlasnik kuće najmanje dvije godine, te živjeti u njoj dvije od posljednjih pet godina (ali ne moraju biti neprekidno).

Oslobađanje od poreza

Prvih 250,000 USD dobiti isključeno je iz poreza na kapitalnu dobit za pojedince i bračne parove koji zasebno podnose prijave, prema pravilima Porezne uprave. Isključenje kapitalne dobiti penje se na 500,000 dolara za bračni par koji zajednički podnosi prijavu.

Za bračni par koji podnosi zajedničku prijavu, samo jedan supružnik mora posjedovati. Ali svaki supružnik mora ispuniti zahtjeve korištenja. Dvije godine vlasništva i korištenja ne moraju biti jedno neprekidno razdoblje, napomenuo je Olson.

"Naknadne kupnje uopće ne igraju ulogu u izračunima", rekao je Rob Seltzer, predsjednik Seltzer Business Managementa sa sjedištem u Los Angelesu, gdje radi s klijentima na njihovim poreznim pitanjima, što uključuje transakcije nekretninama.

"Jedina kupnja koja je važna je kupnja kuće koju prodajete", dodao je. Drugim riječima, ne brinete o bilo kakvom zahtjevu za ponovnim ulaganjem, ali morate biti svjesni drugih pravila prihvatljivosti za isključenje kapitalnih dobitaka.

Bore u poreznom kodu

Unatoč tome, postoje nabori u poreznom zakonu ako ste iznajmljivali svoj dom tijekom petogodišnjeg razdoblja, pretvorili dio svojeg prebivališta u kućni ured ili izvršili renoviranje i tražili odbitke amortizacije na renoviranje.

Prodaja vašeg doma upravo je postala kompliciranija. Cijene kuća padaju, ali su i dalje visoke. U međuvremenu, hipotekarne stope su ići gore i potrebno je više vremena da se kuće prodaju. Raspoloženje kupaca kuća nedavno je pogodilo konstantno nisko.

Ljudi obično prvo prodaju, a zatim kupuju. Međutim, ako si to možete priuštiti, možete kupiti novu kuću, a zatim prodati svoju postojeću kuću i primijeniti prihod od prodaje na hipoteku na kuću koju ste upravo kupili.

Porezni zakoni Uncle Sama ne tjeraju vas da se pridržavate vremenskog okvira za kupnju i prodaju na tržištu koje je postalo teže. Samo se u međuvremenu nemojte izlagati nepotrebnom pritisku.

Imate pitanje o porezu? Pišite mi na: [e-pošta zaštićena]

Hvala na čitanju. Želim vam pomoći da razmišljate šire o problemima koji utječu na vaše poreze. Ne nudim porezne savjete, samo pokušavam sagledati što vrtlog poreznih pravila i ekonomskih uvjeta može značiti za vaš novčanik.

Ovdje sam zbog čitatelja koji se rezignirano suočava sa svojim porezima. Jednostavno nisi toliko zainteresiran za poreze, shvaćam. Ja sam jednom bio taj tip. Ispod žargona, razmišljajte o svojim porezima kao o labirintu - s novcem na kraju. Ili zamka koju trebate izbjeći.