Pada li stanarina tijekom recesije? Što iznajmljivači i investitori u nekretnine mogu očekivati

Ključni za poneti

• Samo zato što je recesija ne znači nužno da će cijene najma pasti. Zapravo, tijekom recesije 2008. bilo je upravo suprotno.
• Na trenutnom tržištu najma, vidjeli smo pad stope povećanja cijena najma, ali to znači niže cijene najma samo ako ste na odabranim tržištima.
• Ako ste investitor u nekretnine, vjerojatno znate da ne možete očekivati ​​stalni rast cijena najma. Ovo usporavanje trebalo je predvidjeti.

Pandemija je izazvala pustoš na američkim tržištima najma. Od zatvaranja poduzeća koja su iznajmljivačima onemogućila ostvarivanje prihoda do moratorija na deložacije do masovnih migracija koje su pratile mogućnosti rada na daljinu, ništa ne izgleda kao u veljači 2020.

Postoje naznake da posljednjih mjeseci bilježimo smanjenu stopu poskupljenja za iznajmljivače, ali to ne mora nužno značiti smanjenje najamnine.

Iako nema mnogo pokazatelja da živimo u recesiji, ovisno o vašem dohotku, može se činiti da jesmo. Međutim, možda nije važno jesmo li u recesiji jer recesija ne mora nužno značiti pad cijena najma.

Najamnina je izvor ljepljive inflacije

Rastuće stanarine bile su dio onoga što je potaknulo Fed će početi povećavati kamatne stope. Kada počnemo viđati značajna povećanja stanarine, to se zove "ljepljiva inflacija". Ljepljiva inflacija događa se kada cijene skoče zbog troškova koji doživljavaju promjene cijena u ciklusima od 4.3 mjeseca ili više.

To znači da je potrebno više vremena da se najamnina smanji nakon što poraste. Češće je vidjeti da se cijene neko vrijeme stabiliziraju nego da cijene padaju u smislu stvarnih dolara.

Troškovi najma porasli su za 23.5% između listopada 2019. i listopada 2022., što poništava sve dobitke koje su radnici mogli ostvariti u smislu rasta plaća tijekom pandemije. Niski su izgledi da će najam pasti dovoljno da kompenzira ovo povijesno povećanje.

Pada li stanarina tijekom recesije?

Rijetko se događa da cijene najma padnu na način koji bi imao smisla za iznajmljivača. Kada pogledamo cijene najamnine između 1940. i 2000., vidimo blagi pad između 1940. i 1950. u srednjoj bruto najamnini na nacionalnoj razini. Zatim je došlo do porasta u desetljećima koja su uslijedila.

TryqO Infrastructure Spending Kit | Q.ai – Forbesova tvrtka

Ovi su podaci specifični za pojedina tržišta. Ovisno o vašoj lokaciji, stvari bi se mogle promijeniti. Na primjer, u državama kao što su Kalifornija, Havaji i Maryland, cijene najma su doživjele realni pad u dolarima između 1990. i 2000.

Bilo je dosta recesija između 1940. i 2000., ali možemo pogledati i 2008. kako bismo procijenili cijene najma tijekom recesije. Između 2007. i 2011., najgore godine 2008. Recesija, cijene najma su porasle.

Stvari nisu postale bolje nakon Velike recesije. Prema Vladinom uredu za odgovornost (GAO), između 2007. i 2017. još tri milijuna kućanstava počelo je plaćati više od 30% svojih prihoda na ime stanarine. Polovica njih trošila je više od 50% svojih prihoda na stanarinu.

U konačnici, nijedno čvrsto i brzo pravilo ne kaže da stanarina mora pasti tijekom recesije.

Je li stanarina pala posljednjih mjeseci?

Povećanja stanarina tijekom pandemije bila su povijesna. Kako su se ljudi selili, potražnja u nekim gradovima i bubble boomtowns eksplodirao. Inflacija i tržište nekretnina izvan kontrole povisili su cijene diljem zemlje, ali migracije koje su došle s mogućnostima rada na daljinu učinile su porast cijena dramatičnijim na nekim lokacijama.

Počevši od kasnog ljeta 2022., stopa povećanja cijena smanjivala se iz mjeseca u mjesec. Neka od tih smanjenja mogu se pripisati sezonskim promjenama u potražnji i cijenama, ali ovo je prvi put da je stopa povećanja usporila od početka rasta.

Stvari ne izgledaju tako vruće kada smanjimo prikaz cijena iz godine u godinu. Od studenog 2022. cijene su porasle za 7.4% u cijeloj zemlji u usporedbi sa studenim 2021. Početkom 2022. ta su povećanja u odnosu na prethodnu godinu bila dvoznamenkasta, pa je dobro da više nisu tako intenzivna.

Ipak, to ne znači nužno niže cijene za iznajmljivače.

U nekim je područjima stopa pada bila dovoljno značajna da je rezultirala malim smanjenjem cijena najma. To se prije svega događa u gradovima naglog rasta, gdje lokalno gospodarstvo nije moglo podnijeti porast tijekom razdoblja velike potražnje za pandemijskim migracijama.

Hoće li najam pasti 2023.?

Velik dio onoga što se događa na tržištu nekretnina regionalno je. Dok se u nekim područjima cijene najma mogu smanjiti u realnim dolarima, ukupna slika naginje prema stanju stabilizacije u kojem najamnine prestaju rasti alarmantnim stopama, ali ne padaju nužno.

Dio razloga zbog kojeg se može dogoditi stabilizacija je to što su se graditelji usredotočili na nekretnine s više obitelji. Za iznajmljivače koji su spremni živjeti u stanovima, a ne u obiteljskim kućama, zalihe u nekim regijama povećavaju ponudu kako bi zadovoljile potražnju.

Još jedan razlog zašto se stvari mogu usporiti je taj što se ljudi ne kreću toliko. Bilo je manje ljudi kupnja domova otkako je Fed započeo s povećanjem stopa u ožujku 2022., tako da sve manje ljudi napušta tržište najma. To je pridonijelo potražnji posljednjih mjeseci, podižući cijene najma.

U ovakvom okruženju manje je vjerojatno da će se iznajmljivači seliti. Ako su ugovor o najmu sklopili ranije tijekom pandemije, cijena koju sada plaćaju vjerojatno je daleko manja od bilo čega što sada mogu pronaći.

Uz to, ako ste prošle godine dobili novi ugovor o najmu i cijene su se značajno smanjile, to bi vas moglo potaknuti da pronađete jeftiniji smještaj nakon što nove cijene najma padnu u smislu stvarnih dolara.

Što smanjenje najamnina znači za investitore u nekretnine?

Ako bi se najamnine smanjile u smislu realnih dolara, gubici vjerojatno neće biti tako značajni kao dobici ostvareni posljednjih godina. Iako se to može činiti kao kratkoročni gubitak, vjerojatno još uvijek zarađujete više novca nego što biste zarađivali 2020. To vjerojatno vrijedi za one koji su svoja ulaganja u nekretnine kupili prije pandemije.

Ako razmišljate o ulasku u igru ​​s nekretninama, smanjenje najamnina treba uzeti u obzir pri kupnji kuće ili nekretnine s više stambenih jedinica. No, njihova potencijalna stopa smanjenja vjerojatno neće dugoročno eliminirati profitabilnost odgovarajuće nekretnine.

Ipak, stopa smanjenja će nerazmjerno utjecati na različita tržišta. Htjet ćete posebno paziti na stvari ako imate nekretnine na lokacijama koje su doživjele velike promjene u potražnji tijekom prve dvije godine plus pandemije.

Imati dobro diverzificiran portfelj osobito je važno kada jedna od vaših sredstava može usporiti ili pasti u smislu profitabilnosti. Možete provjeriti Q.ai's Kompleti za ulaganja koji obuhvaćaju mnoge industrije kako biste ugradili veću otpornost u svoj portfelj. Q.ai nudi vrlo jedinstvenu opciju tzv Zaštita portfelja koji štiti vaše dobitke i smanjuje vaše gubitke, bez obzira u koju industriju ulažete.

Bottom Line

Nacionalni ured za ekonomska istraživanja (NBER) još nije proglasio recesiju. Bez obzira na to živimo li u recesiji ili ne, svakako proživljavamo čudna gospodarska vremena.

Nije bitno radi li se o recesiji jer ovakav pad ne mora nužno značiti pad cijena najma. Ekonomske okolnosti koje okružuju svaku recesiju razlikuju se, što znači da će rezultat biti različit.

Preuzmite Q.ai danas za pristup strategijama ulaganja koje pokreće AI.