(Bloomberg) — Previranja na trofejnim nekretninama u Londonu i Frankfurtu daju uvid u štetu koja čeka europske investitore u nekretnine dok se suočavaju s najoštrijim preokretom dosad.
Najčitanije s Bloomberga
Od napornog procesa refinanciranja za poslovnu zgradu u londonskom Cityju do nategnute prodaje tornja Commerzbank u njemačkom financijskom središtu, ulagači pokušavaju pronaći načine za premošćivanje nedostataka u financiranju dok se tržišta zajmova oporavljaju od naglo rastućih kamatnih stopa.
Provjera stvarnosti počet će dolaziti u nadolazećim tjednima kada zajmodavci diljem Europe dobiju rezultate procjena na kraju godine. Ogromni padovi u procjenama prijete da će uzrokovati kršenje uvjeta zajma, pokrećući hitne mjere financiranja od prisilne prodaje do upumpavanja svježeg novca.
“Europa će proći kroz veliki odmor od 10 godina lakog novca”, rekao je Skardon Baker, partner u privatnoj investicijskoj tvrtki Apollo Global Management. "Količina nevolje i dislokacije je izvan spektra."
Pročitajte više: Globalno tržište nekretnina suočava se sa spiralom duga od 175 milijardi dolara
Zajmovi, obveznice i drugi dugovi u ukupnom iznosu od oko 1.9 bilijuna eura (2.1 bilijuna dolara) — što je gotovo veličina talijanskog gospodarstva — osigurani su komercijalnom imovinom ili su prošireni na stanodavce u Europi i Ujedinjenom Kraljevstvu, prema europskom nadzornom tijelu za bankarstvo, istraživanju Bayesa Poslovna škola i podatke prikupio Bloomberg.
Otprilike 20% od toga, ili oko 390 milijardi eura, dospjet će ove godine, a prijeteća kriza označava prvi pravi test propisa osmišljenih nakon globalne financijske krize kako bi se obuzdali rizici kreditiranja nekretnina. Ta bi pravila mogla na kraju učiniti korekciju strmijom i naglijom.
"Mislim da će se revalorizacija dogoditi brže nego u prošlosti", rekao je John O'Driscoll, voditelj poslovanja s nekretninama jedinice za upravljanje investicijama francuskog osiguravatelja Axa SA. "Ljudi počinju biti izloženi kako plima nestaje."
Novi će propisi europske zajmodavce potaknuti na agresivnije djelovanje u vezi s lošim zajmovima. Također su u boljem stanju nego tijekom posljednje krize nekretnina prije više od deset godina, tako da bi mogli biti manje skloni dopustiti da se problemi zagnoje. To stavlja teret na zajmoprimce.
Nakon financijske krize 2008. većina banaka nije bila voljna pozvati na potraživanje loše zajmove jer bi to dovelo do velikih gubitaka - praksa nazvana "produži i pretvaraj se". Prema novim pravilima o nenaplativim zajmovima, zajmodavci će morati rezervirati očekivane, a ne nagomilane gubitke. To znači da imaju manje poticaja za mirno sjediti i nadati se oporavku vrijednosti imovine.
Dosad se procjene nisu dovoljno smanjile da bi stariji dug - zajmovi koje obično drže banke - bio pod vodom, ali to bi se uskoro moglo promijeniti. Komercijalne nekretnine u Velikoj Britaniji koje procjenjuje CBRE Group Inc. prošle su godine pale za 13%. Pad se ubrzao u drugoj polovici, a broker je samo u prosincu zabilježio pad od 3%. Analitičari Goldman Sachs Group Inc. predviđaju da bi ukupni pad mogao premašiti 20%.
Banke bi tada mogle djelovati prije nego što cijene dodatno padnu i riskiraju kreditne gubitke, prisiljavajući zadužene stanodavce na teške alternative. Problemi postaju još teži za one koji se suočavaju s dospijećem duga. Zajmodavci smanjuju iznos vrijednosti nekretnine koju su spremni posuditi. To znači da bi niža procjena mogla djelovati kao dvostruki udarac, povećavajući jaz u financiranju.
"Apetit banaka je manji i ostat će manji" sve dok se ne pojavi znak da je tržište dosegnulo dno, rekao je Vincent Nobel, voditelj kreditiranja temeljenog na imovini u Federated Hermes Inc. Novi propisi potiču banke da se pozabave lošim zajmovima "i jedan od načina da rješavati probleme znači učiniti ih nečijim problemom.”
Švedska je do sada bila epicentar krize, s predviđanjima da će cijene kuća pasti 20% u odnosu na vrhunske razine. Uvrštene nekretnine u zemlji izgubile su 30% svoje vrijednosti u proteklih 12 mjeseci, a Švedska središnja banka i Financijsko nadzorno tijelo opetovano su upozoravali na rizike koji proizlaze iz duga komercijalne imovine.
Prema Andersu Kvistu, višem savjetniku direktora FSA, pad vrijednosti nekretnina mogao bi izazvati "domino efekt", budući da bi zahtjevi za više kolaterala mogli natjerati prodaju u nevolji.
Dok postoje neki džepovi stabilnosti poput Italije i Španjolske, koje su bile teže pogođene nakon globalne financijske krize, Ujedinjeno Kraljevstvo opada i postoje znakovi da bi Njemačka mogla biti sljedeća.
Sa vedrije strane, postoji više opcija dostupnih za ulagače u nekretnine. Subjekti kao što su zatvoreni kreditni fondovi stalno su se širili tijekom prošlog desetljeća. Zajedno, osiguravatelji i drugi alternativni zajmodavci imali su veći udio novih britanskih zajmova za nekretnine od velikih banaka u zemlji u prvoj polovici prošle godine, prema Bayesovoj anketi.
U idućih 18 mjeseci ulagači će uložiti rekordnu količinu novca u takozvane oportunističke fondove koji se rizičnije klade na nekretnine, rekao je glavni izvršni direktor Cantora Fitzgeralda Howard Lutnick na Svjetskom gospodarskom forumu u Davosu prošli tjedan. Taj će trend pomoći ubrzati oporavak tržišta komercijalnih nekretnina, rekao je.
Ovi bi novi alati mogli učiniti previranja kratkotrajnijima nego u prošlosti kada su banke godinama držale loše kredite. Louis Landeman, kreditni analitičar u Danske banci u Stockholmu, očekuje da će resetiranje biti relativno uredno i da će zajmoprimci imati dovoljno za poduzimanje protumjera.
"Svatko tko smisli kreativan način popunjavanja te praznine, dobro će se zabaviti", rekao je Mat Oakley, voditelj komercijalnog istraživanja u Savillsu.
– Uz pomoć Antona Wilena, Antonija Vanuzza, Damiana Shepherda i Konrada Krasuskog.
Najčitanije s Bloomberg Businessweeka
© 2023 Bloomberg LP
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html