Pad cijena ne dopušta kršenje ugovora

Prilično je jasno da Elon Musk želi imati mulligana za svoju akviziciju Twittera. Ranije ove godine tvrtka je prihvatila njegovu ponudu za preuzimanje tvrtke za 54.20 dolara po dionici (cifra odabrana dijelom zbog šale o marihuani).

Dok je ta cijena predstavljala skromnu premiju u odnosu na cijenu dionice u to vrijeme, u mjesecima koji su uslijedili burza je pala, kao i cijena dionica Twittera. Do ljeta je postalo jasno da će Musk za tvrtku platiti mnogo više nego što vrijedi.

Shvativši svoju pogrešku, Musk se energično pokušao izvući iz dogovora; prvo je istaknuo svoju namjeru da se povuče jer tvrtka nije bila potpuno transparentna u pogledu prisutnosti botova koji rade na web stranici, a onda se činilo da poduzima korake da poništi svoj financijski aranžman za posao, za koji je - netočno - mislio da bi ga mogao osloboditi.

Međutim, kancelarijski sud Delawarea, gdje je Twitter osnovan i gdje je transakcija izvršena, potpuno je jasno stavio do znanja da ugovor koji je potpisao kada je pristao preuzeti Twitter jasno ocrtava predikate za otkazivanje posla, a strmoglavi pad cijene dionice bio je ni jedan od njih.

Unatoč naporima njegovih odvjetnika da ispune jedan od tih predikata, nisu uspjeli u tome i dogovor je prošao. Danas je Elon Musk – bez sumnje na svoju žalost – vlasnik tvrtke za koju je platio znatno više od njezine tržišne cijene.

Elon Musk nije jedini investitor koji je sklopio ugovor o kupnji imovine i vidio kako je njegova vrijednost strmoglavo pala prije nego što je sklopio posao.

Otprilike u isto vrijeme kada je Musk dogovarao kupnju Twittera, entitet pod nazivom Java Capital LLC — podružnica njujorške investicijske tvrtke pod nazivom Emerald Empire Inc — sklopio je ugovor o kupnji višeobiteljske stambene nekretnine u St. Louisu.

Između potpisivanja ugovora i zaključenja posla kamatne stope su značajno skočile, što je pogoršalo očekivane povrate EEI od ulaganja. Kao rezultat toga, tražio je izlaz iz dogovora. Kao i Musk, iskoristio je svaki mogući izgovor za otkazivanje ugovora: u ovom slučaju, tvrdili su da je prijavljena procjena broja jedinica u izgradnji koju su kupovali bila netočna jer je uključivala ured za iznajmljivanje, skladište i teretanu. Kao rezultat toga, ostalo im je samo 425 jedinica za iznajmljivanje umjesto 429, i tvrde da je ta razlika dovoljna da im omogući raskid ugovora i primaju svoj zasluženi novac.

Prodavač, subjekt pod nazivom Southfield Partnership, uzvratio je da se dvije modelne jedinice, skladište i fitness centar mogu lako iznajmiti nakon što se transakcija dovrši i zgrada bude skoro potpuno zauzeta. Tvrdilo je da je Java Capital želio raskinuti ugovor jednostavno zato što više nije imao financijskog smisla za njega.

Prema uvjetima ugovora, to bi Java Capitalu dalo pravo da zadrži zaslužni novac; budući da je cijena koja danas vrijedi nedvojbeno pala, to bi kompenziralo Southfield Partnershipu činjenicu da ga je ugovor koji je potpisao s Java Capitalom u travnju onemogućio u traženju drugih potencijalnih kupaca tijekom sljedećih nekoliko mjeseci, prije nego što tržište nekretnina u Missouriju omekša.

Otprilike u vrijeme kad je Java Capital potpisao ovaj ugovor o kupnji, još jedna podružnica Emerald Empirea također je potpisala ugovor o kupnji druge nekretnine u području St. Louisa koju je razvila tvrtka pod nazivom VA7 Trilogy. Kao i kod kupnje Java Capitala koja je na čekanju, profitabilnost posla je pala s povećanjem kamata, a sada se navodi da je prodavatelj na neki način lažno predstavio posao, što želi iskoristiti za raskid ugovora.

EEI je također uključen u drugu tužbu koja proizlazi iz slične situacije; u svibnju je zatvorio višestambenu stambenu nekretninu u St. Louisu, a tužio je i tužbu za poništenje te transakcije, uz povrat zaloga.

Ulaganja u nekretnine mogu biti rizična: poluga koju većina developera i graditelja koristi za financiranje svojih ulaganja (kao i nas kupaca stanova) znači da skroman pad na tržištu može u kratkom roku uništiti kapital investitora. Razumljivo je da investitor koji to vidi između sporazuma i zatvaranja želio bi pobjeći od toga.

Međutim, tržište nekretnina postalo bi mnogo manje učinkovito kada bi kupac mogao lako poništiti dogovore ex-post jednostavno zato što se tržište promijenilo. Prodavači bi zahtijevali više cijene kako bi im se nadoknadio taj rizik, postavili bi dodatne uvjete na transakciju kako bi je pokušali učiniti nepovredivom - povećavajući troškove transakcije - ili bi eventualno potpuno odgodili prodaju i duže zadržali nekretnine, dodatno povećavajući cijene nekretnina.

Kancelarski sud u Delawareu držao je Elona Muska u skladu s uvjetima njegovog ugovora jer su u sporazumu jasno navedeni uvjeti za njegovo poništavanje koji nisu ispunjeni, a suprotno bi dovelo do značajnog stupnja neizvjesnosti u budućim transakcijama na tržištu.

Isto obrazloženje vrijedi i za te transakcije nekretninama. Poduzeća se moraju pridržavati svojih ugovora, a sudovi moraju poštivati ​​njihove uvjete, čak i ako možda više nisu financijski povoljni za jedan od subjekata. To je pojam koji služi kao temelj našeg ekonomskog sustava.