Savezna stambena politika olakšava dobivanje zajma, ali ne i biti vlasnik kuće

Prošli tjedan svjedočio sam na saslušanju Predstavničkog odbora za financijske usluge Procvat i pad: nejednakost, vlasništvo nad kućama i dugoročni učinci vrućeg stambenog tržišta. Nije bilo prvi put da sam svjedočio—ili napisano—o ovim temama, pa nisam bio ni najmanje iznenađen koliko svjedoka (i članova Kongresa) želi baciti još više tuđeg novca na takozvanu nestašicu stanova.

Ali s obzirom na komentare zastupnika Eda Perlmuttera (D-CO), želim da zapisnik bude točan.

Prema Perlmutteru (otprilike oznaka 2:55), ne želim učiniti ništa po pitanju ponude stanova i želim "smanjiti potražnju osiguravajući da ljudi nemaju gotovine". Ali to je netočan opis onoga što sam predložio.

Nemam problema s gradnjom više stanova, bilo obiteljskih kuća ili stanova. Problem je u tome što je ponuda stanova uvijek donekle ograničena. Na mnogim mjestima na kojima ljudi žele živjeti jednostavno nema dovoljno zemlje da bi se značajno povećala ponuda.

Dio ove nestašice uzrokovan je državnim i lokalnim ograničenjima zoniranja, poput onih koja drže stanove u visokim zgradama izvan većine prigradskih četvrti. Tim četvrtima dominiraju obiteljske kuće i tako će i ostati. Jednostavno nema puno slobodnog zemljišta u najpoželjnijim urbanim i prigradskim područjima, tako da čak ni ukidanje svih ograničenja prostornog uređenja neće donijeti ogromne promjene u skorije vrijeme.

U svakom slučaju, potrebno je vrijeme za izgradnju novih stambenih jedinica, a ljudi ne mogu samo otići po jednu u Walmart. (Da, moguće je kupiti šupu ili malu staju u Home Depotu.)

Drugi je problem što ljudi općenito moraju plaćati velike izdatke tijekom dugih vremenskih razdoblja, a sposobnost dosljednog plaćanja ovisi o nizu ekonomskih i društvenih čimbenika. Mnogi od ovih čimbenika nemaju izravne veze s politikom stambenog financiranja.

Dakle, iako sam potpuno za izgradnju više domova i stanova, istina je da savezna vlada malo toga može učiniti osim suzdržati se od pogoršavanja ograničenja opskrbe i smanjivanja gospodarskih mogućnosti. Ipak, povijesno, to je točno što federalne politike napraviti.

Savezne politike dosljedno su poticale potražnju olakšavajući dobivanje zajmova u svim geografskim područjima zemlje, s trendom prema sve nižem kapitalu i duljim rokovima dospijeća. Sve što je ovaj pristup ikada učinio jest gurnuti više ljudi na tržište da licitiraju za istu ograničenu ponudu. I to je često činio uz čisto zanemarivanje sposobnosti pojedinaca da se nose s visokim rizikom dugoročnih hipoteka s niskim vlasničkim kapitalom, ostavljajući tako ljude s više duga i manje pristupačnim stanovima.

Iznenađujuće, federalni kreatori politike ostaju fiksirani na još veće poticanje potražnje guranjem više ljudi - posebno onih s nižim prihodima - na tržište s ogromnim hipotekama.

Predstavljanje često uključuje neku verziju uklanjanja jaza u bogatstvu jer stanovanje čini veliki dio bogatstva Amerikanaca. Ali ako bi bilo koji član Kongresa predložio povećanje bogatstva siromašnih ljudi subvencioniranjem margin računa za kockanje na dionicama, prijedlog bi bio ismijan s Capitol Hilla. Ipak, kapital tržišta i cijene kuća su izlagali sličnu volatilnost—tj. sličan financijski rizik — desetljećima.

Dakle, da pojasnimo, nisam za uzimanje gotovine ljudima.

Ja sam, međutim, za to da im se dopusti da zadrže više svoje gotovine i da sami odluče kada je pravo vrijeme da se zaduže. Drugim riječima, kažem da je prošlo vrijeme da savezna vlada prestane olakšavati dobivanje dugoročnih hipoteka s niskim kapitalom. Taj pristup očito ne postiže rezultate - čineći stan pristupačnijim - koliko mnogi članovi Odbora za financijske usluge Predstavničkog doma tvrde da žele.

Zapravo, nema smisla tvrditi da je priuštivost glavni cilj, a činiti sve što je poznato kako bi se postiglo suprotno. Čak i predsjednik Nacionalne udruge posrednika u prometu nekretnina priznaje (Vidi oznaka 2:55:56) da je "trenutačno potražnja puno veća od ponude", pa će čak i nastavak iste razine federalnih politika koje potiču potražnju izvršiti pritisak na cijene.

Dugoročno, rješenje za visoke cijene stanova ne može biti jednostavno povećanje ponude jer bi savezna politika i dalje poticala potražnju, nešto što je mnogo lakše učiniti nego povećati ponudu.

Umjesto da dopusti da odluke pojedinaca o skloništima evoluiraju u skladu s njihovim ekonomskim okolnostima, savezna politika je u biti rekla ljudima da zaborave na te okolnosti i uzmu veće zajmove s manje novca za predujam. Ovaj pristup često ne uspije za zajmoprimca – samo pitajte milijune koji su prošli kroz ovrhe nakon uspona Fannie i Freddie – kao i sve koji pokušavaju štedjeti da postanu sigurniji prije nego što uzmu golemi zajam.

Ono što je tako zapanjujuće je užasna evidencija iz potpuno istih propisa politike na koje sada pozivaju svi moji kolege koji čuju i većina Demokrata iz Predstavničkog doma financijskih usluga.

Savezna stambena uprava iz ere New Deala stvorio redlining i odvojenim četvrtima, produljili uvjete hipoteke i gurnuli predujmove ispod 20 posto. GSE-ovi su potom stvoreni kasnih 1960-ih (kao proračunski trik, koliko god to vrijedilo), ali stopa vlasništva nad kućama jedva da se pomakla. Strategija Billa Clintona iz 1994. o korištenju GSE-a za povećanje stope tako što je dodatno olakšala dobivanje dugoročnih hipoteka s niskim kapitalom bila je čista katastrofa, a stopa vlasništva crnaca još je niža nakon desetljeća te politike. Mnogi demokrati čak žele proširiti najgoru stambenu politiku iz 1900-ih, javno stanovanje i subvencije za stanarinu.

Osim ovih očitih neuspjeha, savezne su politike istisnule tvrtke iz privatnog sektora koje su mogle pomoći u izgradnji održivijeg sustava. Privatne tvrtke mogle bi, na primjer, ponuditi raznovrsnije opcije zajmova i osiguranja ako se ne bi bile prisiljene natjecati sa saveznom vladom. Ali savezna vlada dominira tržištem.

Dakle, ne, ne želim biti siguran da ljudi nemaju gotovine za kupnju domova. Ali želim da federalna vlada prestane uzimati ljudima gotovinu kako bi financirala više saveznih programa i više zajmova koji im u konačnici oduzimaju još više gotovine.