(Bloomberg) — Neka od najskupljih tržišta nekretnina u Aziji i Pacifiku počinju se hladiti nakon prošlogodišnjeg vrtoglavog rasta.
Najčitanije s Bloomberga
Cijene nekretnina počele su padati u Sydneyu i Hong Kongu, dok su vrijednosti u Singapuru jedva porasle u posljednjem tromjesečju, budući da su kupci oprezni zbog porasta kamatnih stopa i ekonomskih prepreka koje su odlučile ostati po strani.
Preokret nije mogao biti nagliji, nakon što su niski troškovi posuđivanja i strah od propuštanja tijekom pandemije potaknuli globalnu pomamu oko nekretnina koja se protezala od Toronta do Aucklanda. Cijene u Sydneyu prošle su godine skočile za gotovo 27 posto, dok su vrijednosti u Singapuru skočile najviše u više od desetljeća, a Hong Kong je ostao najmanje pristupačno mjesto na svijetu za kupnju kuće.
Iako se uvjeti razlikuju u cijeloj regiji, postoje neki zajednički nazivnici koji stoje iza usporavanja. Zabrinutost oko pristupačnosti potaknula je Singapur da uvede ograničenja na imovinu, dok inflacijski rizici tjeraju središnje banke da razmotre povećanje kamatnih stopa koje bi otežalo kupcima domova plaćanje hipoteka.
U međuvremenu, Covid-19 pojačava probleme na kineskom tržištu nekretnina. Hong Kong se bori s egzodusom stanovnika nakon svojih neuspjelih napora da obuzda najnoviji val, dok zatvaranje u Šangaju uništava nade u brzi oporavak od pada izazvanog suzbijanjem prekomjernog duga kod developera.
“Još od globalne financijske krize, vlade u regiji su postale budnije u pogledu rasta cijena imovine, dok je pandemija u fokus stavila i povećanje jaza u bogatstvu”, rekla je Victoria Garrett, voditeljica azijsko-pacifičkog odjela za stanovanje u Knight Franku. “Iako će prijelaz s tržišta prodavača otkriti više prilika, kupci će vjerojatno postati selektivniji i osjetljiviji na cijenu.”
Za 2022. predviđa se da će cijene stanova u cijeloj regiji rasti blažom i održivijom stopom od 3% do 5%, procjenjuje Garrett. To je manje od prošlogodišnjeg povećanja od 9.1%.
Istina, potražnja bi se mogla zadržati na nekim tržištima, dijelom zbog toga što nedostatak stambenog fonda vjerojatno neće biti ublažen u sljedećih 12 mjeseci, rekao je Garrett. A s obzirom na to da je ciklus povećanja stope još u početnoj fazi, kupcima ostaje prilika da iskoriste još uvijek povoljne stope financiranja, dodala je.
Kupci drugdje nisu odvratili. U UK-u su cijene kuća u ožujku rasle najbržim godišnjim tempom od 2004., dok vrijednosti u 20 gradova u SAD-u također rastu.
U nastavku donosimo pregled najnovijih stambenih trendova u ključnim gradovima.
Sydney
Cijene kuća u najmnogoljudnijem australskom gradu pokazuju znakove umora blizu rekordno visokih jer rastu očekivanja da će središnja banka uskoro početi podizati kamatne stope.
Priuštivost već sada opterećuje gornji dio tržišta s rastom prihoda koji je znatno zaostao za rastom cijena: između ožujka 2020. i prosinca 2021. plaće su porasle za 3.3% u usporedbi s povećanjem vrijednosti stanova od 22.6%. Srednja vrijednost kuće u Sydneyu je više od 17 puta veća od srednje plaće u zemlji.
Osim toga, australski bruto dug kućanstava kao udio u raspoloživom dohotku je blizu ogromnih 200%. Sve je to učinilo kupce na najvećem stambenom tržištu u zemlji opreznima. Cijene kuća u lučkom gradu pale su prošlog mjeseca za 0.2 posto uz gubitke u veljači, prekinuvši pobjednički niz koji je započeo u listopadu 2020.
“Mnogo toga ima veze s razgovorima o kamatnim stopama, a Sydney je, budući da je tako skupo tržište, vrlo osjetljiv na razgovore o porastu stopa”, rekla je Nerida Conisbee, glavna ekonomistica u tvrtki za nekretnine Ray White. Slabljenje konkurencije na dražbama "odražava osjećaj koji se stvarno promijenio prema spremnosti ljudi da plate znatno iznad iznosa rezervne cijene."
Hong Kong
Cijene stanovanja u Hong Kongu bilježe pad od kolovoza, a brz oporavak nije na vidiku. Izazovi se kreću od pada gospodarstva i rastućih kamatnih stopa do kontinuiranog odlaska lokalnog stanovništva i iseljenika frustriranih političkim napetostima i strogim mjerama socijalnog distanciranja.
Gradsko tržište nekretnina izgledalo je nezaustavljivo prošle godine, a cijene su u kolovozu oborile rekord. Vrijednosti su od tada pale za 7.3%, prema Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG očekuje pad cijena ove godine zbog odljeva stanovništva i povećanja stopa. Goldman Sachs Group Inc. još je pesimističniji, predviđajući pad od 20% do 2025. godine.
“Cijene stanova ostat će pod pritiskom barem u bliskoj budućnosti”, rekla je Rosanna Tang, voditeljica istraživanja za Hong Kong i područje Greater Baya u Colliers Internationalu. “Osim Covid-19, druge neizvjesnosti na tržištu, uključujući geopolitičke napetosti i kamatne rizike, također odgađaju donošenje odluka kupaca kuća.”
Singapur
Nakon uspješne godine u kojoj su cijene porasle najviše u više od desetljeća, singapursko stambeno tržište hladi se zbog ograničenja nekretnina i viših poreza. Rast cijena novih privatnih kuća usporio je na 0.4% u prošlom tromjesečju, dok je prodaja u ožujku pala na najnižu u 21 mjesec.
Vlasti su u prosincu uvele mjere hlađenja kako bi riješile nedostatak pristupačnosti uz rizik da bi kućanstva mogla imati problema s plaćanjem hipoteka po višim stopama. Vlada je u veljači najavila veće poreze na imovinu usmjerene na bogate stanovnike, što bi neke kupce u tom segmentu moglo potaknuti da ostanu po strani.
Ipak, analitičari kažu da bi ivičnjaci mogli biti samo kratkoročno rješenje s obzirom na to da postoji stvarna potražnja među lokalnim stanovništvom, kao što su oni koji nadograđuju u privatne jedinice iz svojih javnih stanova, kao i milenijalci koji žele živjeti sami.
Rast potrošačkih cijena također može potaknuti potencijalne kupce da uđu na tržište prije nego kasnije i zadrže kupovnu moć, rekao je Alan Cheong, izvršni direktor istraživanja u Savills Plc. "Inflacija je opioid koji pokreće potražnju", rekao je.
Šangaj
Cijene stanova u Šangaju, jednom od najotpornijih stambenih tržišta u Kini, nastavile su rasti u prosincu nakon tromjesečnog pada, nakon što su dužnosnici poduzeli korake za zaustavljanje usporavanja uzrokovanog krizom likvidnosti investitora. Sada je oporavak ugrožen zbog sveobuhvatnog zatvaranja financijskog središta.
“Sada smo vidjeli da Covid jače zavlada u Šangaju, što bi kao rezultat moglo ograničiti tržište u drugom tromjesečju”, rekao je Roddy Allan, glavni istraživač za Aziju i Pacifik u Jones Lang LaSalleu.
Ipak, dugoročni izgledi grada izgledaju bolje, zahvaljujući niskim zalihama i smanjenju kamata. Gospodarsko usporavanje gurnulo je Kinu u način popuštanja, u oštroj divergenciji politike s drugim velikim gospodarstvima. Središnja banka je u siječnju snizila ključnu stopu prvi put u gotovo dvije godine, dok su velike banke snizile hipotekarne stope i skratile vrijeme odobravanja kredita.
Prodaja kuća u Šangaju vjerojatno će se stabilizirati ove godine, potencijalno će se ponovno vratiti do kraja godine, rekao je Yang Hongxu, direktor istraživačkog instituta E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Najčitanije s Bloomberg Businessweeka
© 2022 Bloomberg LP
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html