Ograničenja zajma GSE sada su iznad 1 milijuna dolara

Savezna agencija za stambeno financiranje (FHFA) upravo je najavio usklađena ograničenja zajma GSE-a premašit će 1 milijun dolara po prvi put. Na jednostavnom engleskom, ova najava znači da će 2023. Fannie MaeFNMA
i Freddie Mac će po prvi put moći kupiti hipoteke na kuće koje premašuju milijun dolara.

Ova nova viša granica od 1,089,300 USD primjenjivat će se samo na tržišta "visokih troškova"., ali ograničenja GSE zajma posvuda rastu. Većina geografskih područja Sjedinjenih Država imat će kreditna ograničenja od 726,000 USD 2023. u odnosu na 647,200 2022 dolara u XNUMX. (Samo da se zna FHA ima slične visoke limite kredita.)

Svatko tko misli "Ove brojke izgledaju užasno visoke" na pravom je putu.

Čak je i "regularno" ograničenje od 726,000 USD znatno iznad 455,000 USD, (trenutačno povišena) srednja prodajna cijena za kuće u Sjedinjenim Državama. Dakle, ovi visoki limiti jedna su od rupa u priči koju pričaju oni koji inzistiraju na tome da savezna stambena politika pomaže siromašnima da dobiju domove, a ne da maksimizira broj hipoteka koje financijska industrija može napisati.

dopuštajući federalna potpora za hipoteke na kuće za odmor, vikendice, investicijske nekretnine i refinanciranje gotovine, kao i za kupce "prvi put" koji su kuće u prethodnom vlasništvu i za one koji zarađuju natprosječna primanja, samo su još neke od tih rupa. Ali skrenuo sam.

Ove kreditne limite trebalo je sustavno smanjivati ​​u posljednja dva desetljeća, ali i povećavati g-pristojbe to bi stavilo sva zemljopisna područja na istu osnovu. Neuspjeh u promjeni tog sustava znači da je, kako su cijene kuća rasle, federalna potpora za hipoteke rasla s njima, što je potaknulo daljnja povećanja cijena.

Vrlo malo vladinih dužnosnika uopće je priznalo ovaj problem.

Bez obzira na to, prelazak praga od milijun dolara trebao bi barem skrenuti pozornost na ovaj problem politike. Wall Street Journal izvještava puno nade "Viša ograničenja također će vjerojatno obnoviti raspravu o tome koliko je velika hipoteka prevelika da bi je poduprla vlada." Ali zapravo nije bilo puno rasprava u zadnjih 15-ak godina.

U najboljem slučaju, nekoliko članova Kongresa iz "skupih" područja zemlje - ima otprilike 100 takvih okruga u više od desetak država – imati priznao problem i pozvao na veće g-naknade umjesto nižih ograničenja. Naznake ovoga nije-debata se pojavljuje u nedavnoj emisiji bivšeg direktora FHFA Eda DeMarca komentara za Wall Street Journal:

Možda će ograničenje kredita koje zapravo premašuje milijun dolara privući nečiju pozornost i barem izazvati prijeko potrebnu političku raspravu o utjecaju vlade na hipotekarno tržište.

DeMarco je u pravu. Rasprava is prijeko potreban. Nažalost, u posljednjih nekoliko desetljeća nije postignut gotovo nikakav napredak na tom planu. Bez obzira na to koja je politička stranka imala kontrolu nad Kongresom ili Bijelom kućom, vladini dužnosnici stalno su širili federalni otisak na hipotekarnom tržištu.

Na primjer, vlada je dominirala sekundarnim hipotekarnim tržištem još od financijske krize 2008., a GSE-ovi su još uvijek pod državnim nadzorom. Malo tko se, međutim, sjeća da situacija prije krize nije bila puno drugačija. Iz 1996 2007 se, godišnji udio Fannie i Freddieja u ukupnom tržištu hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS) iznosio je u prosjeku 60 posto, samo oko 10 postotnih bodova niže od udjela nakon krize.

Iako se čini da ova vrsta tržišnog udjela nikome ne smeta u Washingtonu, Fanniejeva povelja propisuje da se njihovo poslovanje na sekundarnom tržištu "trebalo bi se provoditi pod takvim uvjetima koji razumno sprječavaju prekomjerno korištenje objekata korporacije." Freddiejeva povelja uključuje gotovo identičan jezik.

Možda je ovo pitanje tipa vladavine prava previše opskurno da bi se izabrani dužnosnici o njemu brinuli.

Ako je tako, mogli bi se samo osloniti na neke lako povezane činjenice o stambenom financiranju koje se podudaraju s većim saveznim angažmanom. Na primjer, stopa vlasništva nad kućama u SAD-u je gotovo točno tamo gdje je bio prije proširenog oslanjanja na Fannie i Freddie; povećanje cijene kuće ima dosljedno nadmašivao prihod rast, a porezni obveznici bili su prisiljeni izdvajati stotine milijardi dolara pomoći.

Fannie i Freddie (zajedno s FHA) pomogli gorivu više hipotekarnog duga, s manje kapitala, za kuće viših cijena. Ove su politike bile posebno štetno za obitelji s niskim prihodima, i sve tipični Amerikanac mora pokazati postojeći sustav financiranja stanovanja je prekomjerna zaduženost, visoki troškovi stanovanja, nestabilne cijene kuća, pretjerana regulacija i niz federalnih mjera spašavanja.

Savezne su politike također istisnule tvrtke iz privatnog sektora koje su mogle pomoći u izgradnji održivijeg sustava, možda s raznolikijim opcijama zajmova i osiguranja.

Kao što sam istaknuo u poglavlju o vlasništvu nad kućama Osnaživanje novog američkog radnika, nadolazeća knjiga koju je uredio moj kolega Scott Lincicomesavezne su politike ugrozile sposobnost radnika da izgrade bogatstvo i akumuliraju imovinu, osobito na turbulentnim tržištima rada. Dugoročni dug s niskim kapitalom je kockanje, bez obzira na temeljnu imovinu.

Idealno rješenje bilo bi potpuno uklanjanje savezne vlade iz industrije stambenog financiranja. Iako se takva promjena pokazala politički teškom, Kongres bi mogao provesti bilo koji broj postupnih reformi koje bi jednostavno usmjerile sustav financiranja stanovanja u boljem smjeru.

Čini se da je razumno mjesto za početak da se više ne podupire federalna potpora kućama vrijednim milijun dolara.