Evo koliko bi vam 40-godišnja hipoteka uštedjela svaki mjesec u odnosu na 30-godišnji zajam. I krajnji trošak.

U nastavku je primjer kako bi otplate zajma mogle izgledati za 40-godišnji hipotekarni zajam s fiksnom kamatnom stopom, u usporedbi s tipičnim 30-godišnjim i 15-godišnjim zajmovima.

Jacob Passy objasnio je da su rasprave među vladinim agencijama o 40-godišnjim hipotekarnim zajmovima do sada bile usredotočene oko modifikacija kredita za zajmoprimce koji se bore kako bi svoja plaćanja doveli u red. Ali to bi moglo ukazati na put do širokog prihvaćanja i dostupnosti 40-godišnjih zajmova za sve kupce kuća.

Pročitajte: Stvarno, hipoteka na 40 godina? Jedan dužnosnik Feda smatra da je to dobra ideja. Ali drugi kažu da je to riskantan prijedlog.

SAD ima nevjerojatno likvidno tržište hipotekarnih zajmova, na čelu s Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
i Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
koji kupuju veliku većinu novih zajmova, pakiraju ih i prodaju hipotekarne vrijednosne papire ulagačima. Dva hipotekarna diva, od kojih su oba bila pod nadzorom vlade 2008. godine, postavila su standarde za osiguranje kredita za kredite koje kupuju. Oboje su već sudjelovali u programima za preinaku postojećih hipotekarnih kredita na 40-godišnje uvjete za zajmoprimce koji su u poteškoćama, a oboje bi bili uključeni kada bi 40-godišnji zajmovi postali široko dostupni kupcima kuća.

Potencijalne prednosti kredita na 40 godina

Očigledna potencijalna prednost 40-godišnjeg zajma je niža mjesečna otplata. Prije nego što napravimo usporedbu s rokovima zajma, evo grafikona Federal Reserve Bank of St. Louis, koji prikazuje kretanje srednjih američkih prodajnih cijena kuća od 1970.:

Najnovija procjena Fed-a St. Louisa za srednju prodajnu cijenu USUS-a objavljena je 26. siječnja i iznosila je 408,100 dolara, a naši se primjeri temelje na tom broju. Višedecenijski grafikon pokazuje dosta povlačenja za tržište, uključujući ono dugo i bolno od prvog tromjesečja 2007. do prvog tromjesečja 2009., ali inače je smjer grafikona prilično jasan, posebno kada se uzme u obzir duljina većine hipoteka zajmovi.

Ostavljajući po strani posebne programe za zajmoprimce s niskim prihodima, koji mogu imati niske zahtjeve za predujam, naši primjeri pretpostavljaju 20% predujam od 81 620 USD za iznos zajma od 326,480 XNUMX USD.

Nacionalna srednja cijena možda se ne odnosi na područje u kojem želite kupiti kuću, ali bi trebala dobro poslužiti za ilustraciju razlika u uvjetima zajma i za pokazivanje kako se ponderiranje otplate zajma prema glavnici i kamatama mijenja tijekom vremena.

Kamatne stope i otplate kredita

Budući da trenutno tržište hipotekarnog financiranja u SAD-u dominira 30-godišnjim i 15-godišnjim hipotekarnim kreditima s fiksnom kamatnom stopom, usporedit ćemo ih s hipotetičkim 40-godišnjim kreditom. Dostupni su i hipotekarni zajmovi s prilagodljivom kamatnom stopom. Međutim, oni imaju različita početna fiksna razdoblja.

Veliki potez: Hipotekarne stope zumiraju preko 4.5% — evo što kupci kuća moraju znati

Također je vrijedno uzeti u obzir da su unatoč nedavnom porastu kamatnih stopa, stope na stambene kredite još uvijek na povijesno niskim razinama.

Ovdje je grafikon Freddieja Maca koji prikazuje kretanje stopa na 30-godišnje hipotekarne zajmove od travnja 1971., s 15-godišnjim zajmovima dodanim 1991. i prilagodljivim stopama zajmova dodanim 2005.:

Prema Freddiejevom istraživanju za tjedan koji je završio 31. ožujka 2022., prosječna kamatna stopa za 30-godišnji zajam iznosila je 4.67%, a prosjek za 15-godišnji zajam 3.83%.

Sljedeći primjeri plaćanja ne odražavaju naknade za izdavanje ili bodove, ili druge naknade za različite usluge tijekom procesa izdavanja zajma. Plaćanja zajma također isključuju poreze na imovinu i premije osiguranja, koje obično deponira i prikuplja serviser zajma kao dio ukupne mjesečne uplate.

Za 40-godišnji zajam koristimo istu kamatnu stopu kao i za zajam na 30 godina. Jedan od razloga za to je taj što ne postoji prosjek za 40-godišnje tržište kupnje kuće ili refinanciranja koje još ne postoji.

Drugi razlog je taj što 40-godišnji zajam ne bi nužno imao višu stopu od 30-godišnjeg zajma. (Od 1. travnja, prinos na 20-godišnje državne obveznice SAD-a
TMUBMUSD20Y,
2.618%
iznosio je 2.59%, što je više od prinosa od 2.44% na 30-godišnje trezorske obveznice
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Amortizirajuće plaćanje kredita je ono koje otplaćuje glavnicu zajma tijekom trajanja zajma. Dakle, početna plaćanja zajma su u velikoj mjeri ponderirana s kamatama, a plaćanja pred kraj zajma u velikoj su mjeri ponderirana s glavnicom.

Evo usporedbe mjesečnih otplata glavnice i kamata za naš hipotetski 40-godišnji hipotekarni zajam i 30-godišnji i 15-godišnji zajmovi od 326,480 USD, na temelju 20% predujma za kupnju kuće od 408,100 USD, što je srednja nacionalna cijena prema najnoviji podaci dostupni od St. Louis Fed-a:

Sve brojke u dolarima su zaokružene.

Tablica sadrži usporedbe ukupnih kamata plaćenih za vijek trajanja svakog zajma. Očito je da su ukupni kamati veći kako rokovi postaju dulji. No, postoje i usporedbe za prvih pet godina i prvih 10 godina otplate kamata za svaki zajam, te usporedbe iznosa kapitala prikupljenog u prvih pet i 10 godina, uključujući predujam.

U ovom primjeru, iznos kamate plaćene za vijek trajanja 40-godišnjeg zajma bio bi veći od iznosa zajma. Približava se udvostručenju cijene kuće.

Također možete vidjeti da biste s 15-godišnjim zajmom izgradili vlasnički kapital od gotovo 70% kupovne cijene nakon 10 godina.

Prednosti i nedostatci

Zajam na 40 godina ima najnižu mjesečnu otplatu od 1,504 dolara. Ali to predstavlja "uštedu" od samo 183 dolara mjesečno od 30-godišnjeg zajma. Kada se uzme u obzir ukupna cijena kuće u ovom primjeru, dodavanje još 10 godina životnom vijeku zajma čini se visokom cijenom za smanjenje plaćanja za manje od 200 USD mjesečno.

Lako je reći da za nekoga tko kupuje kuću, 40-godišnji zajam ne izgleda tako dobar posao. Ali za vlasnika kuće koji se bori s mjesečnim plaćanjem i kojemu se nudi izmjena kredita na 40 godina, niža bi uplata mogla napraviti veliku razliku.

Usporedba 30-godišnjih i 15-godišnjih brojeva je ekstremnija. Mjesečna uplata za 15-godišnji zajam veća je za 700 dolara. Neki kupci kuće mogu si priuštiti veće plaćanje. Prednosti 15-godišnjeg zajma su da ukupna kamata plaćena za zajam iznosi 103,218 USD, u usporedbi s 289 USD za 970-godišnji zajam. Čini se da petnaest godina može brzo proći, a uzbudljiv je osjećaj prestati plaćati.

Možete izvršiti vlastite usporedbe 15-godišnjih i 30-godišnjih zajmova, kao i drugih razdoblja i zajmova s ​​podesivom stopom koristeći MarketWatch's hipotekarni kalkulator.

Protuargument za 15-godišnji zajam mogao bi uključivati ​​izgubljene prilike. 30-godišnji zajam ima kamatnu stopu od 4.67% i moglo bi se očekivati ​​da će dugoročno imati koristi od puno veće stope povrata od širokog ulaganja na burzi. Ali to postavlja pitanje hoće li se 700 dolara mjesečnog novca oslobođenog 30-godišnjim zajmom uložiti. Možda bi bilo primamljivo potrošiti taj novac na skuplje vozilo nego što biste inače kupili.

Odluka o tome koji dom kupiti i odluka o roku zajma moraju uzeti u obzir potrebe obitelji, uključujući prostor, štednju i ulaganje za mirovinu i obrazovanje, te bezbroj troškova kućanstva.

Kupac kuće trebao bi barem razumjeti kako funkcioniraju različite vrste kredita.

Kopajući dublje u amortizaciju

Pregled amortizacije je još jedan način da se ilustrira koliko plaćate za financiranje svog doma. Na primjer, s 30-godišnjim zajmom, kamata čini 1,271 USD od vaše prve mjesečne uplate od 1,687 USD (opet, brojka je zaokružena). Evo usporedbe glavnog dijela mjesečnog plaćanja zajma za tri vrste zajma tijekom prvog mjeseca i dalje u nastavku:

Zajedno, tablice pokazuju koliko se brže otplaćuje saldo zajma (ili se povećava vaš kapital) s kraćim razdobljima zajma.

Završne misli i upozorenje

Prilikom kupnje kuće - posebno vašeg prvog doma - sve mora biti na stolu. Dugoročna rasprava trebala bi obuhvatiti sve glavne financijske ciljeve i potrebe, uključujući mirovinsku štednju, obrazovanje, buduće medicinske troškove, pa čak i automobile, kamione ili terence koje planirate ili trebate kupiti. Također biste mogli dobro pogledati svoju početnu procjenu koliko vam prostora treba. Koliko je od toga za skladištenje? Što spremaš? Ako manje skladištite, možda ćete platiti manje.

Kupnja vozila se obično financira, a za mnoge parove mogu se uključiti mjesečne uplate koje se približavaju mjesečnim plaćanjima stambenog kredita. Stoga je neophodan pažljiv pogled u ogledalo. Postoji toliko različitih potreba koje treba uzeti u obzir prilikom kupnje vozila, uključujući posao - možda će vam trebati skup kamion. Ili će vas možda trebati vidjeti kako vozite lijep automobil novijeg modela kako biste ostavili dobar dojam ako, na primjer, prodajete nekretninu.

No, neki bi ljudi mogli odgoditi kupnju novog vozila, što može ublažiti pritisak pri donošenju odluke o financiranju kuće koja bi mogla biti više desetljeća.

Upozorenje na šok

Porezi na imovinu izračunavaju se na različite načine, ovisno o državi u kojoj živite. U nekim državama porezi se temelje na prodajnoj cijeni kuće ili trenutačnoj procjeni vrijednosti kuće procjenitelja poreza na imovinu, s godišnjim povećanjem koje je moguće ograničeno na niske postotke. To bi moglo značiti da će kupac kuće platiti mnogo veći porez na imovinu nego što je plaćao prodavatelj.

Rano u procesu odlučivanja o kupnji kuće, svakako napravite vlastitu procjenu koliki će vam biti porezi na imovinu, umjesto da se oslanjate na procjenu zajmodavca ili vlasničke tvrtke, koja se može temeljiti na porezima na imovinu iz prethodne godine. Za pomoć oko ove procjene možete kontaktirati županijskog procjenitelja imovine.

Drugi čimbenik koji treba uzeti u obzir je osiguranje vlasnika kuće, uključujući dodatno pokriće koje može biti potrebno ako se nalazite u zoni poplave ili na području sklonom drugim opasnostima, kao što su uragani. Ako se, na primjer, krećete na jug iz države na sjeveroistoku ili srednjem zapadu, možda ćete naići na daleko drugačije — i daleko skuplje — tržište osiguranja nego što ste se prije susreli.