Stambeni zajam u odnosu na HELOC: Koja je razlika?

Stambeni zajam u odnosu na HELOC: pregled

Zajmovi za pomoć u vlasništvu doma i kreditne linije domaćeg kapitala (HELOC) su zajmovi koji su osigurani kućom zajmoprimca. Zajmoprimac može uzeti kapitalni zajam ili kreditnu liniju ako ima pravičnost u njihovom domu. Vlasnički kapital je razlika između onoga što se duguje na hipoteka zajam i trenutnu tržišnu vrijednost kuće. Drugim riječima, ako je zajmoprimac otplatio svoj hipotekarni zajam do te mjere da vrijednost kuće premašuje preostali iznos zajma, zajmoprimac može posuditi postotak te razlike ili kapitala, općenito do 85% zajmoprimčevog kapitala.

Budući da i zajmovi za kapital i HELOC koriste vaš dom kao zalog, obično imaju puno bolje kamatne uvjete od osobni zajmovi, kreditnim karticama, i druge neosigurani dug. To obje opcije čini iznimno atraktivnima. Međutim, potrošači bi trebali biti oprezni pri korištenju bilo kojeg. Nagomilavanje duga po kreditnoj kartici može vas koštati tisuće kamata ako ga ne možete otplatiti, ali nemogućnost otplaćivanja HELOC-a ili zajma za nekretnine može dovesti do gubitka vašeg doma.

Stambeni zajmovi daju zajmoprimcu paušalni iznos unaprijed, a zauzvrat moraju plaćati fiksna plaćanja tijekom trajanja zajma. Zajmovi za kapital također imaju fiksnu cijenu kamatne stope. Suprotno tome, HELOC-ovi omogućuju zajmoprimcu da iskoristi svoj kapital prema potrebi do određenog unaprijed postavljenog kreditnog limita. HELOC-ovi imaju a promjenjiva kamatna stopa, a plaćanja obično nisu fiksna.

I stambeni zajmovi i HELOC-ovi omogućuju potrošačima pristup sredstvima koja mogu koristiti u različite svrhe, uključujući konsolidaciju duga i poboljšanje doma. Međutim, postoje jasne razlike između stambenih zajmova i HELOC-a.

Zajam za kapital kod kuće

Stambeni zajam je zajam na određeno vrijeme koji odobrava a zajmodavac zajmoprimcu na temelju vlasništva u njegovu domu. Stambeni zajmovi često se nazivaju sekundarnim hipotekama. Zajmoprimci podnose zahtjev za određeni iznos koji im je potreban, a ako se odobri, dobivaju taj iznos u paušalnom iznosu unaprijed. Zajam za kapital ima fiksnu kamatnu stopu i raspored fiksnih plaćanja za vrijeme trajanja zajma. A stambeni zajam također se naziva zajam s ratama za kapital ili kapitalni zajam.

Osiguranje zajma i uvjeti

Vlasnički kapital u vašem domu služi kao kolateral, zbog čega se zove druga hipoteka i funkcionira slično kao konvencionalna hipoteka s fiksnom stopom. Međutim, u kući mora postojati dovoljno kapitala, što znači da se prva hipoteka mora isplatiti dovoljno da se zajmoprimac kvalificira za stambeni zajam.

Iznos kredita temelji se na nekoliko čimbenika, uključujući kombinirani omjer kredita i vrijednosti (CLTV).. Tipično, iznos kredita može biti 80% do 90% imovine procijenjena vrijednost. Ostali čimbenici koji ulaze u zajmodavčevu odluku o kreditu uključuju ima li zajmoprimac dobro kreditna povijest, što znači da nisu kasnili s plaćanjem drugih kreditnih proizvoda, uključujući prvi hipotekarni zajam. Zajmodavci mogu provjeriti zajmoprimca kreditni rezultat, što je numerički prikaz zajmoprimca kreditna sposobnost.

Plaćanja i kamata

Kamatna stopa zajma za kapital je fiksna, što znači da se stopa ne mijenja tijekom godina. Također, plaćanja su fiksna, jednaki iznosi tijekom trajanja kredita. Dio svake uplate odlazi na kamate i glavnicu kredita. Tipično, trajanje zajma u kapitalu može biti bilo gdje od pet do 30 godina, ali duljinu roka mora odobriti zajmodavac. Bez obzira na razdoblje, zajmoprimci će imati stabilne, predvidljive mjesečne otplate za vrijeme trajanja zajma.

Kreditna linija domaćeg kapitala (HELOC)

HELOC je revolving kreditna linija. Zajmoprimcu omogućuje da podigne novac iz kreditne linije do unaprijed postavljenog limita, izvrši plaćanja i zatim ponovno podigne novac.

Kod stambenog zajma, zajmoprimac dobiva sve prihode od zajma odjednom, dok HELOC zajmoprimcu omogućuje da uđe u red po potrebi. Kreditna linija ostaje otvorena do isteka roka. Budući da se posuđeni iznos može promijeniti, minimalna plaćanja zajmoprimca također se mogu promijeniti, ovisno o korištenju kreditne linije.

Osiguranje zajma i uvjeti

Kao i kapitalni zajam, HELOC-ovi su osigurani kapitalom u vašem domu. Iako HELOC dijeli slične karakteristike s a kreditne kartice jer oboje jesu revolving kredit linije, HELOC je osiguran imovinom (vašom kućom), dok su kreditne kartice nezaštićene. Drugim riječima, ako prestanete plaćati na HELOC-u, šaljemo vas u zadani, mogli biste izgubiti svoj dom.

HELOC ima promjenjivu kamatnu stopu, što znači da se stopa može povećavati ili smanjivati ​​tijekom godina. Kao rezultat toga, minimalna uplata može se povećati kako cijene rastu. Međutim, neki zajmodavci nude fiksnu kamatnu stopu za kreditne linije za kapital. Također, stopa koju nudi zajmodavac - baš kao i kod zajma za kapital - ovisi o vašoj kreditnoj sposobnosti i iznosu koji posuđujete.

Rokovi izvlačenja i otplate

HELOC termini imaju dva dijela. Prvi je rok izvlačenja, a drugi rok otplate. The razdoblje izvlačenja, tijekom kojeg možete povući sredstva, može trajati 10 godina, a rok otplate može trajati još 20 godina, što HELOC čini kreditom na 30 godina. Kada završi razdoblje izvlačenja, ne možete više posuđivati ​​novac.

Tijekom razdoblja izvlačenja HELOC-a još uvijek morate izvršiti uplate koje su obično samo kamate. Kao rezultat toga, isplate tijekom razdoblja izvlačenja obično su male. Međutim, isplate postaju znatno veće tijekom razdoblja otplate jer je posuđeni iznos glavnice sada uključen u raspored plaćanja zajedno s kamatama.

Važno je napomenuti da prijelaz s plaćanja samo kamata na puna plaćanja glavnice i kamata može biti pravi šok, a zajmoprimci moraju planirati proračun za ta povećana mjesečna plaćanja.

Ključne razlike

HELOC-ovi mogu biti korisni kao zajam za poboljšanje doma jer vam omogućuju fleksibilnost da posudite onoliko ili onoliko malo koliko vam je potrebno. Ako se ispostavi da vam je potrebno više novca, možete ga dobiti iz svoje kreditne linije—pod pretpostavkom da ga ima još na raspolaganju—bez ponovnog podnošenja zahtjeva za još jedan hipotekarni zajam.

Trebali biste si postaviti jedno pitanje: Što je namjena kredita? Zajam za kapital dobar je izbor ako točno znate koliko trebate posuditi i kako želite potrošiti novac. Kada bude odobren, zajamčen vam je određeni iznos koji dobivate u cijelosti kada se zajam isplati. Kao rezultat toga, stambeni zajmovi mogu pomoći s velikim troškovima kao što je plaćanje dječjeg fonda za koledž, preuređenje ili konsolidacija duga.

S druge strane, HELOC je dobar izbor ako niste sigurni koliko ćete morati posuditi ili kada će vam trebati. Općenito, daje vam stalan pristup gotovini na određeno razdoblje—ponekad i do 10 godina. Možete posuditi uz svoju liniju, otplatiti ga u cijelosti ili djelomično, a zatim ponovno posuditi taj novac kasnije, sve dok ste još u HELOC-ovom razdoblju izvlačenja.

Međutim, vlasnička kreditna linija je opoziva - baš kao i kreditna kartica. Ako se vaša financijska situacija pogorša ili stanje vašeg doma Tržišna vrijednost odbije, vaš bi zajmodavac mogao odlučiti smanjiti ili zatvoriti vašu kreditnu liniju. Dakle, iako je ideja iza HELOC-a da možete povući sredstva koliko god vam zatrebaju, vaša mogućnost pristupa tom novcu nije sigurna stvar.

Posebna razmatranja

Važno je napomenuti da bi dobivanje HELOC-a moglo biti teže 2021. godine: 2020. godine dvije velike banke — Wells Fargo i JPMorgan Chase — zamrznule su nove HELOC-ove kao posljedicu pandemije koronavirusa. Druge banke mogle bi u budućnosti staviti blokadu na kredit.

U početku je bilo nejasnoća hoće li vlasnici kuća moći oduzimaju kamate od svojih stambenih zajmova i HELOC-ova na njihovim poreznim prijavama nakon prolaska Zakon o smanjenju poreza i zapošljavanju (TCJA). Za razliku od prije zakona, vlasnici kuća ne mogu odbiti kamate za stambene zajmove i HELOC-ove osim ako se sredstva ne koriste za “kupiti, izgraditi ili značajno poboljšati” svoj dom, a novac koji potrošite na takva poboljšanja mora se potrošiti na imovinu koja služi kao kapital za zajam.

Drugim riječima, više ne možete odbijati kamate od tih zajmova ako novac koristite za plaćanje koledža vašeg djeteta ili za uklanjanje duga. Zakon se primjenjuje na porezne godine do 2025. Odbici su ograničeni na kamate na kvalificirane zajmove od 750,000 USD ili manje (375,000 USD za nekoga tko je u braku i podnosi prijavu zasebno). Postoje dodatna pravila, osobito ako imate i prvu hipoteku, stoga se svakako posavjetujte s poreznim stručnjakom prije korištenja ovog odbitka.

Bottom Line

Imajte na umu da samo zato što možete posuditi protiv kapitala svoje kuće ne znači da bi trebao. Ali ako trebate, postoje mnogi čimbenici koje treba uzeti u obzir kada odlučujete koji je najbolji način za posuđivanje: kako ćete koristiti novac, što bi se moglo dogoditi s kamatama, vašim dugoročnim financijskim planovima i tolerancija na rizik i fluktuirajuće stope.

Neki ljudi nisu zadovoljni HELOC-ovom promjenjivom kamatnom stopom i preferiraju stambeni zajam zbog stabilnosti i predvidljivosti fiksnih plaćanja i saznanja koliko duguju.

Međutim, ako niste sigurni oko potrebnog iznosa i odgovara vam promjenjiva kamatna stopa, HELOC bi mogao biti vaš najbolji izbor. Kao i kod svakog drugog kreditnog proizvoda, važno je ne pretjerati i posuditi više nego što možete vratiti jer je vaš dom kolateral za zajam.