Graditelji kuća kažu da dolazi strmiji pad dok se kupci povlače

Nekoć vruće stambeno tržište hladi se alarmantnom brzinom, a neki graditelji kažu da će se samo pogoršati s novom godinom jer nove narudžbe presuše.

Brzo rastuće stope hipotekarnih kredita dovele su do toga da se nekoć pomahnitali kupci nekretnina zabrinu za svoja potencijalna ulaganja i zdravlje cjelokupnog gospodarstva.

"U siječnju se događa ta litica", rekao je Gene Myers, izvršni direktor tvrtke Thrive Homebuilders u području Denvera, koje je bilo jedno od najvrućih tržišta u godinama koje su prethodile i tijekom pandemije.

Graditelji kuća u SAD-u imali su velike koristi od Covid ekonomije. Rekordno niske kamatne stope, u kombinaciji s rastućom potražnjom potrošača koji traže više životnog prostora, uzrokovale su navalu nekretnina kakvu većina dosad nije vidjela. Cijene kuća porasle su preko 40% u samo dvije godine, a graditelji nisu mogli dovoljno brzo ispuniti narudžbe. Čak su i usporili prodaju samo da zadrže korak. Sve je to gotovo.

Prema američkom popisu stanovništva započeta izgradnja obiteljskih kuća u rujnu je pala za gotovo 19% u odnosu na prošlu godinu. Građevinske dozvole, koje su pokazatelj buduće gradnje, pale su 17 posto. Pultegroup, jedan od najvećih graditeljskih kuća u zemlji, izvijestio je da mu je stopa otkazivanja skočila s 15% u drugom kvartalu ove godine na 24% u trećem.

Javni graditelji kuća koji su do sada prijavili zaradu pokazali su iznenađujuće dobre rezultate, ali to je zato što se velik dio toga temelji na zaostatku kuća koje su pod ugovorom prošlog proljeća. To je bilo prije nego što su hipotekarne stope prešle 6%, a zatim 7%.

Graditelji se sada pripremaju za ono što slijedi. Myers je rekao da je bilanca njegove tvrtke trenutno nevjerojatno jaka, zahvaljujući zaostatku kuća prodanih po visokim cijenama, ali je predvidio da će tržište biti "ružno" do početka sljedeće godine.  

"To je definitivno teško prizemljenje za stanovanje", rekao je. "Svaka nada u meko slijetanje doista je nestala prošlog proljeća, kada je postalo toliko jasno da će naši klijenti koji su navikli na tako niske stope hipotekarnih kredita upravo krenuti u štrajk."

Myers je bio prisutan tijekom posljednjeg pada nekretnina, koji je izazvan neispravnim hipotekarnim tržištem na kojem je gotovo svatko, bio kvalificiran ili ne, mogao dobiti stambeni kredit. To je uzrokovalo golemu navalu nekretnina, temeljenu gotovo u potpunosti na špekulativnoj kupnji i prodaji od strane investitora. Započeta gradnja obiteljskih stanova pala je za nevjerojatnih 80% od siječnja 2006. do ožujka 2009., ali Myers primjećuje da je to bio sporiji zaokret u usporedbi s onim što se sada događa.

"Mislim da smo svjedoci najnaglije promjene na tržištu u mojoj karijeri, a tu sam već neko vrijeme", rekao je. "Nikada nisam vidio da se prodaja jednostavno prekine, što se nama dogodilo u svibnju."

Prije samo šest mjeseci, započeta izgradnja obiteljskih stanova još uvijek je bila veća za 10% u odnosu na prethodnu godinu. To je bilo neposredno prije nego što su hipotekarne stope stvarno počele brzo skakati. Preći s 10% godišnjeg dobitka u građevinarstvu na pad od 19% u tom vremenskom okviru je povijesno oštar zaokret.

Dok prodaja novoizgrađenih stanova pada, cijene su i dalje više u odnosu na godinu prije. Velik dio toga ima veze s još uvijek prenapuhanim cijenama rada i materijala. Dio snage cijene može biti samo pokazatelj toga koji se domovi prodaju, naime oni skuplji. Ali i to bi se uskoro moglo promijeniti.

Sheryl Palmer, izvršna direktorica homebuildera sa sjedištem u Arizoni Taylor Morrison, koji je upravo izvijestio o dobroj zaradi za svoje treće tromjesečje, rekao je da se početni kupci očito bore. Ali također je priznala da više ne dolaze kupci višeg ranga.

"Kada pogledamo naše napredovanje i naše kupce životnog stila u odmaralištima, oni si apsolutno još uvijek mogu priuštiti kupnju, ali emocionalno, morate imati samopouzdanja", rekao je Palmer na CNBC-jevom “Mad Money" u petak. "Čak i po današnjim cijenama, i naš FHA i konvencionalni kupci imaju mnogo prostora, ali to što si to mogu priuštiti ne znači da imaju povjerenje, s obzirom na sve što se danas događa u gospodarstvu."

Palmer je rekao analitičarima u razgovoru o prihodima tvrtke da su nove narudžbe "oštro" pale u rujnu i da se usporavanje osjetilo u širokom rasponu cjenovnih točaka, zemljopisnih područja i skupina potrošača. Kao rezultat toga, Taylor Morrison se povlači s ulaganjima u zemljište, smanjuje tempo početka nove gradnje i nudi kupcima dodatne poticaje.

Prodaja novoizgrađenih kuća pala je ispod razine prije pandemije u rujnu, a otkazivanja su sada dvostruko veća nego prije godinu dana, prema Nacionalnom udruženju graditelja kuća.

"Ovo će biti prva godina od 2011. u kojoj ćemo vidjeti pad broja novoosnovanih obitelji", rekao je glavni ekonomist NAHB-a Robert Dietz u priopćenju. “Iako su neki analitičari sugerirali da je stambeno tržište sada 'uravnoteženije', istina je da će stopa vlasništva nad stanovima pasti u nadolazećim tromjesečjima jer više kamatne stope i stalni visoki troškovi izgradnje nastavljaju snižavati cijene velikom broju potencijalnih kupaca. ”

Ponuda novoizgrađenih kuća i dalje je velika, za razliku od tržišta postojećih kuća, gdje su oglasi još uvijek rijetki. NAHB je izvijestio da četvrtina građevinara sada snižava cijene.

I to je velika nepoznanica. Cijene se smanjuju i za nove i za postojeće domove, ali analitičari su podijeljeni oko toga hoće li doista pokazati pad iz godine u godinu i koliko širok bi taj pad mogao biti. Myers je rekao da je čuo razgovore o padu cijena za novogradnju od 20%.

"I zvuči stvarno grubo, ali kad smo gledali unatrag, budući da su naši troškovi izgradnje tako brzo porasli, moramo vratiti samo malo više od godinu dana da bismo bili 20% manji nego što smo sada", rekao je Myers. “Dakle, da razmislimo, pa, vratit ćemo se u 2020. ne zvuči ni približno tako ludo kao korekcija cijena od 20%. Ali mislim da se to definitivno mora dogoditi ako želimo vratiti brzinu.”