Pad tržišta nekretnina – je li recesija na pomolu?

U drugoj polovici 2022. zabilježen je pad cijena kuća. Međutim, cijene i dalje rastu u usporedbi s prošlom godinom na temelju stalnog rasta cijena u prvoj polovici godine. Pad cijena djelomično je uzrokovan višim hipotekarnim stopama koje pogađaju dostupnost stambenog prostora. Međutim, na većini tržišta još nije došlo do pada cijena kuća iz godine u godinu, a regionalni trendovi znače da je zapadna obala pogođena jače od ostalih tržišta.

Rastući troškovi hipoteke

Središnji problem je porast troškova hipoteke. Troškovi 30-godišnjih hipoteka dosegli su 7% početkom studenog, troškovi hipoteka ostaju na razinama koje nismo vidjeli od 2007. To je potaknuto visokom inflacijom zbog koje Fed naglo podiže kamatne stope, što u skladu s tim povećava troškove hipoteka.

Niža pristupačnost stanovanja

Veći troškovi hipoteke smanjili su dostupnost stambenog prostora. To je zato što za mnoge ljude kuća koju si mogu priuštiti nije određena cijenom kuće, već cijenom hipoteke koju mogu udobno plaćati od svoje plaće.

Općenito govoreći, u 2022. godini vidjeli smo kako su se troškovi hipoteka udvostručili i stoga je dostupnost stambenog prostora naglo pala. Fed Atlante to prati i vidi dostupnost stanova na vrlo niskim razinama u usporedbi s nedavnom poviješću. Zapravo, pristupačnost stanovanja je na najnižoj razini otkako ju je Fed u Atlanti počeo pratiti 2006.

Cijene klizne

Cijene kuća klize, ali nisu pale. Podaci o cijenama kuća Redfin pokazuju da su cijene kuća u padu od svibnja 2022, iako su cijene i dalje veće za 5% na godišnjoj razini, što je pad od 15% godišnjih povećanja cijena tijekom ljeta.

Nismo vidjeli apsolutni pad cijena kuća na godišnjoj razini na većini tržišta, ali to bi se moglo dogoditi tijekom sljedećih nekoliko mjeseci. Jesensko i zimsko razdoblje može biti sporo vrijeme za tržište nekretnina, tako da možemo vidjeti i neke sezonske trendove. Proljeće je obično početak snažnijeg razdoblja za tržište nekretnina, tako da će trendovi početkom 2023. govoriti o smjeru cijena kuća.

Regionalni trendovi

Regionalni trendovi također su važni. Zapadna obala trenutačno bilježi relativno slabije tržište nekretnina, ali jugoistočna se bolje drži. Ipak, unatoč regionalnim varijacijama, većina regija bilježi pad cijena iz mjeseca u mjesec.

Što je sljedeće?

Jedno ključno pitanje za tržište nekretnina tijekom 2023. bit će gdje će se kretati dugoročne kamatne stope. Kamatne stope porasle su 2022. zbog zabrinutosti zbog inflacije i dok Fed povećava kratkoročne stope.

Međutim, od početka studenoga dugoročne stope lagano su pale. Ako se to nastavi, to bi moglo dovesti do smanjenja dugoročnih hipotekarnih troškova s ​​trenutačno visokih razina. Međutim, Fed je relativno oštrouman po pitanju stopa, a ako Fed bude agresivniji s pomacima stopa u 2023. nego što se trenutačno očekuje, to bi moglo značiti dodatnu štetu za troškove hipoteka.

U svakom slučaju, ako skok kamatnih stopa značajno ne padne 2023., što tržišta ne predviđaju, troškovi hipoteka ostat će visoki u odnosu na nedavnu povijest, stavljajući stalni pritisak na dostupnost stanova i potencijalno cijene kuća.