Federalne rezerve se žele polako i tiho izvući iz američkog tržišta nekretnina. To je možda samo želja.
Za perspektivu o utjecaju Fed-a na stambeno tržište otkako je prije dvije godine pokrenuo svoj program hitne kupnje obveznica, razmotrite ovu točku Richarda Farra, glavnog tržišnog stratega u Merion Capital Groupu. Otprilike 762,000 novih domova prodano je po prosječnoj cijeni od 453,700 dolara 2021., što znači da je Fed – gledajući samo svojih 40 milijardi dolara mjesečno u kupnji vrijednosnih papira osiguranih hipotekama – prošle godine kupio ekvivalent cjelokupnog tržišta novih domova, plus dodatnih 36%.
Način na koji se središnja banka nosi sa stambenim pitanjem – zapaljenim guranjem ljudi u predgrađa i vangradska naselja zbog kroničnog nedostatka zaliha jer je intervencija Fed-a poništila hipotekarne stope – odredit će može li Fed realno i dovoljno ohladiti inflaciju, a da američku ekonomiju ne baci u recesiju i tržišta u dublje korekcije.
Bauk viših kamata već podiže stope na hipoteke. No, nekoliko povećanja od nule za četvrtinu boda vjerojatno neće biti dovoljno za adekvatno hlađenje stanovanja, što predstavlja oko 40% indeksa potrošačkih cijena.
Prvo, postoji realnost da Fed posjeduje oko trećinu tržišta riznice i hipotekarnih kredita, a dugoročne stope neće stvarno rasti – čak i kada počne podizati stopu Fed fondova – sve dok ne smanji svoj vlastiti otisak. Drugo, vjetrovi u leđa, uključujući zategnuto tržište rada i povoljnu demografiju kupnje kuća uz rekordno nizak inventar postojećih kuća za prodaju i rekordno niske stope slobodnih radnih mjesta za iznajmljivače, najavljuju stalnu snagu tržišta nekretnina unatoč rastućim stopama, kaže Torsten Sløk, glavni ekonomist u Apollo Global Managementu.
Zatim je tu količina novca investitora koji jure za obiteljskim kućama. “Planine i planine kapitala podignute su za ulaganje u stambene prostore u SAD-u, a tri ili četiri povećanja stope to neće zaustaviti,” kaže Rick Palacios, direktor istraživanja u John Burns Real Estate Consulting. Naravno, rast cijena nekretnina usporit će se u odnosu na užasan tempo iz 2021. No, Palacios kaže da nema znakova ublažavanja problema u lancu opskrbe ili slabljenja potražnje; i dalje bilježi rast cijena kuća od 9% ove godine – više nego dvostruko brže od održivog tempa za koji Sløk kaže da je. Najamnine, koje zaostaju za cijenama kuća za otprilike godinu dana, trebale bi porasti za 5% u cijeloj zemlji 2022., a mnoga tržišta bilježe dvostruko veću stopu, kaže Palacios.
Sve ovo sugerira da će bilanca Fed-a biti značajniji politički alat, iako mnogo kompliciraniji, neprozirniji i nepredvidiviji uređaj koji bi središnji bankari radije umanjili. Kada je predsjednik Fed-a Jerome Powell govorio nakon posljednjeg sastanka o politici, ostavio je ulagače više pitanja nego odgovora o tome kako će kvantitativno pooštravanje ili preokret kvantitativnog popuštanja potaknutog pandemijom funkcionirati.
Prijava na bilten
Ovotjedni magazin
Ovaj tjedni e-mail nudi cjelovit popis priča i drugih značajki u ovotjednom časopisu. Subota ujutro ET.
Postoji "element neizvjesnosti oko bilance", rekao je Powell, koji se udvostručio od početka pandemije i predstavlja 40 posto američkog bruto domaćeg proizvoda. “Mislim da imamo puno bolji osjećaj, iskreno, kako povećanje stope utječe na financijske uvjete, a time i na ekonomske uvjete. [] Bilanca je još uvijek relativno nova stvar za tržišta i za nas, pa smo manje sigurni u to,” rekao je Powell. "Pogledat ćemo da to radi samo u pozadini."
Problem s pokušajem da se bilanca smanji u pozadini je taj što neće. Ako Fed pokuša smanjiti svoj portfelj na način na koji želi, puštajući obveznice da opadaju kako dospijevaju i prilagođavajući iznos prihoda koji se reinvestira, Sløk kaže da će trebati oko pet godina da se potpuno očisti MBS. Logika: otplate hipoteke unaprijed – koje se često obavljaju putem refinanciranja – značajno će se usporiti kako stope rastu. Ako će normalizacija bilance ovoga puta predstavljati pravo zatezanje i ako put šireg gospodarstva ovisi o hlađenju stambenog tržišta, imamo li pet godina?
Ovdje pretjerano agresivan QT – ili čak izravna prodaja imovine – postaje legitimna briga i slično neprivlačna opcija. Joseph Wang, prethodno viši trgovac na Fed-ovom odjelu za otvorena tržišta, kaže da je teško fino podesiti kvantitativno pooštravanje i da nitko zapravo ne zna kako će se to odvijati. Ali znamo jednu stvar. Wang kaže da će, ako Fed želi ubrzati vrlo spor izlazak s tržišta hipoteka, morati prodati imovinu.
Ekonomija: više štiva koje morate pročitati
Analitičari kažu da bi bilo kupaca, poput banaka, ali to nije tako jednostavno i tranzicija bi mogla biti nasilna. Postoji velika količina hipotekarnih vrijednosnih papira u Fed-ovoj bilanci, a tu je i činjenica da QT ima za cilj crpiti likvidnost, što znači da će potencijalni kupci imati manje gotovine i stoga predstavljati opadajuću potražnju baš u trenutku kada ponuda raste.
Kako ide stanovanje, tako ide i gospodarstvo. Sektor čini gotovo petinu BDP-a, a više ljudi posjeduje svoje domove nego što je značajno izloženo na burzi, zbog čega je takozvani efekt bogatstva duboko povezan s nekretninama. Fed mora pokušati mikroupravljati psihologijom na stambenom tržištu, kaže Sløk, dodajući da projektiranje mekog prizemljenja za gospodarstvo počinje time što se to čini za stanovanje.
To je težak zadatak, koji se čini pomalo frankenštajnskim. Središnja banka spriječila je pad koji je mogao biti daleko gori od brze recesije i korekcije koju smo vidjeli 2020. Ali ništa nije bez posljedica, a ulagači će uskoro saznati koliko Fed ne zna o tome što ima stvorio.
Pišite Lisa Beilfuss na [e-pošta zaštićena]
