Tijekom dvije godine tijekom pandemije covida-19, prodavači kuća u Quakers Hillu, predgrađu u najudaljenijem dijelu prostranog zapadnog Sydneya, zgrabili su bogatstvo. Nekih 60 ili 70 gledatelja vuklo bi se oko svake kuće na prodaju, prisjeća se Josh Tesolin iz Raya Whitea, agenta za nekretnine. Kupci su se naguravali na dražbama, licitirajući znatno iznad očekivanja. "Tražili bismo, recimo, milijun dolara i prodali za 1 milijuna dolara", kaže g. Tesolin. "Tržište je tada bilo ludo - sasvim drugačija slika od sadašnje." Ove su godine cijene u susjedstvu pale za 1.4 posto, procjenjuje. Vlasnici povlače svoje kuće, jer ih ne mogu prodati za onoliko koliko žele. Tržište se gumi.
Cijene australskih kuća pale su pet mjeseci zaredom, stavljajući Quakers Hill na čelo globalnog trenda. Dok se središnje banke utrkuju da ukrote inflaciju, podižu kamatne stope najbržim tempom u najmanje četiri desetljeća - što se sada pretvara u pokolj tržišta nekretnina. Cijene padaju u devet od 18 zemalja koje prati konzultantska tvrtka Oxford Economics, a najbrže padaju na najpregrijanijim tržištima. U Kanadi i Švedskoj pale su za više od 8% od veljače; u Novom Zelandu pale su za više od 12% od prošlogodišnjeg vrhunca. Cijene su počele kliziti iu Americi i Britaniji. Mnoge druge zemlje idu u istom smjeru.
Transakcije su također u padu. Prodaja kuća u Americi pala je za petinu u kolovozu, u usporedbi s prethodnom godinom, prema Nacionalnoj udruzi trgovaca nekretninama, lobističkoj skupini. Na Novom Zelandu tromjesečna prodaja bila je najslabija od 2010. u tri mjeseca do lipnja. Cijene dionica velikih britanskih građevinara, poput Barratta i Taylora Wimpeya, ove su se godine prepolovile. Oni dr. Hortona i Lennara, najvećih u Americi, pali su za više od 30%.
Ovo predstavlja kraj dugog procvata—onog koji su mnogi vlasnici kuća počeli uzimati zdravo za gotovo. Najniže stope hipotekarnih kredita i ograničena ponuda potaknuli su stalni rast cijena kuća u bogatom svijetu u desetljeću nakon globalne financijske krize 2007.-09. Cijene su u Americi, primjerice, porasle za gotovo 60% od najniže razine u 2012. do kraja 2019. Zatim je došla pandemija, tijekom koje su cijene uistinu skočile. U Americi, Kanadi i Nizozemskoj porasli su za više od 30% od 2020. Zaključavanja i prijelaz na rad na daljinu povećali su potražnju za nekretninama u predgrađu s vrtovima ili uredima. Vlade, zabrinute zbog krize na tržištu nekretnina zbog širenja covida, privremeno su ublažile ili ukinule propise o hipotekama, olakšavajući kupnju. Pandemijska štednja pomogla je kupcima koji prvi put kupuju skupiti pozamašne depozite.
Ali porast kamatnih stopa sada je vratio hipotekarne stope na razine koje nisu viđene desetljećima. Prije godinu dana 30-godišnja hipoteka s fiksnom stopom u Americi bila je ispod 3%. Danas je samo malo sramežljiviji od 7%. Na Novom Zelandu, hipotekarne stope su prešle 7% po prvi put u osam godina; u Britaniji, prosječni petogodišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom sada premašuje 6% po prvi put u desetak. To će otežati život budućim kupcima i povećati mogućnost nevolje među postojećim vlasnicima kuća. To je promjena koja će vjerojatno nositi neugodne političke i društvene posljedice još mnogo godina.
Tri faktora će odrediti gdje je bol najakutnija, a time i gdje su te posljedice najvjerojatnije. Prvi je nedavni rast cijena. Stambena tržišta na kojima su cijene porasle od pandemije posebno su osjetljiva na smanjenje potražnje. Dok su mnoge bogate zemlje početkom ove godine usporile jednoznamenkaste godišnje stope rasta, Amerika i Kanada zadržale su dvoznamenkasti rast, potaknut ogromnom potražnjom za stanovima u planinskim gradovima i sunčanim državama koje privlače imućne Kalifornijce i New York Stanovnici Yorka, zajedno s gradovima poput Toronta.
Razine zaduživanja drugi su faktor. Što je veći dug kućanstva kao udio u prihodu, to su vlasnici ranjiviji na veće otplate hipoteke i neispunjenje obveza. Središnji bankari naći će utjehu u činjenici da je dug kućanstava u odnosu na dohodak manji nego što je bio uoči globalne financijske krize u zemljama uključujući Ameriku, Britaniju i Španjolsku. Ipak, neke zemlje suočavaju se s brdom duga. To ih čini osjetljivima čak i na male poraste hipotekarnih stopa. Kućanstva u Australiji, Kanadi i Švedskoj, koja su uspjela izbjeći puni teret financijske krize, u godinama nakon toga su se nevjerojatno zadužila, što je izazvalo upozorenja financijskih nadzornika. Kao što je rekao Stefan Ingves, guverner švedske središnje banke: "Kao da sjedite na vrhu vulkana."
Treći faktor je brzina kojom više kamatne stope prolaze do vlasnika kuća. Najveći rizik predstavljaju zajmoprimci na hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom, koja varira s promjenama kamatnih stopa. Suočeni su s trenutačnim smanjenjem raspoloživog dohotka. U Kanadi hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom čine više od polovice svih zajmova. U Australiji i Švedskoj oni čine gotovo dvije trećine.
U drugim je zemljama zaduživanje na određeno vrijeme puno češće, što znači da rast kamata prolazi s popriličnim odmakom. Velika većina hipoteka u Americi je pod takvim uvjetima. Ove su hipoteke također popularnije nego prije diljem Europe. Ali nisu svi krediti na određeno vrijeme isti. U Americi je većina njih fiksirana na dva ili tri desetljeća. U drugim će se zemljama čak i zajmoprimci s fiksnom kamatnom stopom uskoro suočiti s velikim troškovima hipoteke. Na Novom Zelandu hipotekarni krediti s fiksnom kamatnom stopom čine većinu postojećih kredita, ali više od 70% ima rok dospijeća kraći od dvije godine. Kao i gotovo polovica onih koji su prošle godine izvađeni u Britaniji.
Spojite ovo zajedno i svi su sastojci za duboki pad stambenog prostora spremni. Ovaj put, međutim, vjerojatno ga neće voditi Amerika, već Kanada, Nizozemska, Australija, Novi Zeland i Norveška (vidi tablicu). U Australiji i Kanadi cijene bi mogle pasti za čak 14% u odnosu na svoj vrhunac, nešto više nego što se očekuje u Americi ili Britaniji, prema predviđanjima brojnih tvrtki za nekretnine. Ekonomisti iz Royal Bank of Canada očekuju da će obujam prodaje u zemlji pasti za više od 40% u razdoblju 2022.-23.—premašivši pad od 38% u razdoblju 2008.-09.
Pragovi boli
Unutar svake zemlje, neki ljudi će patiti više od drugih. Kreditna kvaliteta prosječnog zajmoprimca poboljšala se posljednjih godina jer su stroži propisi uvedeni nakon globalne financijske krize otežali rizičnijim zajmoprimcima podizanje hipoteke. Ali otrovna kombinacija šoka tečaja i porasta životnih troškova stavit će vlasnike kuća pod ozbiljan pritisak.
U Australiji je, na primjer, tri petine stambenih kredita pod promjenjivim uvjetima. Prema najnovijem izvješću središnje banke o financijskoj stabilnosti, objavljenom 7. listopada, polovica tih zajmoprimaca vidjet će da će njihov višak novca, ili onaj koji ostane nakon hipoteke i osnovnih životnih troškova, pasti za najmanje petinu ako kamatne stope rastu u skladu s tržišnim očekivanja—a 15% bi vidjelo da ova mjera postaje negativna. U Britaniji bi gotovo 2 milijuna kućanstava, ili četvrtina onih s hipotekama, moglo vidjeti da će veće uplate apsorbirati dodatnih 10% prihoda kućanstva do početka 2025. U Nizozemskoj, udio vlasnika kuća koji plaćaju više od četvrtine svojih prihoda na hipoteku porasla bi s 12% na 26% ako bi se kamatne stope povećale za tri postotna boda.
Oni koji prvi put kupuju i koji su nedavno zajmoprimci posebno su ranjivi. Mnogi su potrošili svoje financije kako bi kupili dom, ostavljajući manje viška novca za pokrivanje skoka troškova hipoteke. U Americi su kupci koji su prvi put kupili činili jednu od tri prodaje prošle godine. Mnogi imaju skromnu ušteđevinu. Otprilike polovica australskih kupaca koji su uzeli zajmove između početka 2021. i kolovoza 2022. imali su manje od tri mjeseca otplate hipoteke za crni dan. Milenijalci koji su napokon uspjeli kupiti nekretninu čeka gadno iznenađenje.
Kupci koji prvi put kupuju također su imali manje vremena za akumuliranje kapitala. Oxford Economics procjenjuje da bi pad cijena kuća od 15% u Americi tijekom godine dana poništio dvije trećine stambenog kapitala koji su akumulirali od početka pandemije. Nasuprot tome, stariji vlasnici su sigurniji. Više od polovice američkih vlasnika kuća u dobi od 65 ili više godina uselilo se prije prijelaza tisućljeća. To nove vlasnike izlaže većem riziku da budu gurnuti u negativni kapital, što otežava preseljenje kuće ili ponovno zalaganje. U Britaniji bi pad cijena kuća od 20% ostavio čak 5% hipoteka u negativnom kapitalu, prema Nealu Hudsonu iz konzultantske tvrtke Residential Analysts. Otprilike jedan od deset nositelja hipoteke u Londonu bio bi pogođen.
Dobra vijest je da bi banke trebale moći prebroditi pad. U 2007.-09. porast neplaćenih dugova gurnuo je neke američke na rub. Banke u Britaniji sada drže gotovo četiri puta više kapitala za pokrivanje gubitaka, prema Capital Economicsu, još jednom konzultantu. Najnoviji stresni test Banke Engleske sugerira da bi zajmodavci u zemlji mogli apsorbirati pad cijena kuća od 33% i porast stope nezaposlenosti s 3.5% na 12%. U Americi su se banke povukle s hipotekarnog tržišta, a nebanke sada daju više od polovice novih hipotekarnih kredita. Stoga rizici više nisu koncentrirani kod sistemski važnih zajmodavaca.
Ipak, stiska nekretnina imat će duboke posljedice. “Stambeni ciklus JESTE poslovni ciklus”, napisao je Edward Leamer sa Sveučilišta Kalifornije u Los Angelesu u radu objavljenom 2007. U njemu se navodi da je usporavanje stambenog prostora prethodilo osam od posljednjih deset recesija u Americi. Nakon financijske krize, g. Leamer se nadovezao s radom pod naslovom "Stambeno stanovanje je zapravo poslovni ciklus", u slučaju da čitatelji nisu uspjeli shvatiti poruku. Poveznica između ta dva ciklusa javlja se zato što stanovanje daje "učinke bogatstva" vlasnicima stanara. Kad cijene nekretnina rastu, ljudi se osjećaju dobro u vezi sa svojom financijskom situacijom, stoga posuđujte i trošite više. Kad padnu, ljudi stežu pojas. U istraživanju Banke Engleske iz 2019. utvrđeno je da povećanje cijena kuća od 10% povećava potrošnju za 0.35–0.5%.
Još jedan važan kanal između tržišta nekretnina i ostatka gospodarstva su ulaganja. Kapitalna potrošnja povezana sa stanovanjem, posebice izgradnjom kuća, može biti izuzetno nestabilna—i često je razlika između rastućeg ili opadajućeg gospodarstva. Doista, pad stambenih investicija činio je trećinu pada američkog BDP-a u razdoblju 2007.-09. Istraživanje u Britaniji pokazalo je slične rezultate. Graditelji kuća jure za rastom i smanjenjem zbog loših gospodarskih vijesti. Kako su brige ovog puta rasle, započeta izgradnja privatnih stanova u Americi pala je za 20% od travnja. Ovaj put napeti zajmoprimci, koji su već u nedostatku novca zbog inflacije i velikih računa za energiju, također će trošiti manje na drugu robu i usluge dok pokušavaju podmiriti svoje veće otplate hipoteke.
Neki ljudi vide dobru stranu kraha nekretnina. Nadaju se da će niže cijene omogućiti mladima da kupe svoje prve kuće. Te će se nade gotovo sigurno izjaloviti. U stambenim korekcijama, a ponekad i godinama nakon toga, stope vlasništva nad kućama imaju tendenciju pada, umjesto rasta. U Britaniji, na primjer, oko 65% ljudi posjeduje vlastiti dom, što je pad od 70% na početku globalne financijske krize. U Irskoj, koja je doživjela svemoćni krah u kasnim 2000-ima, stopa vlasništva nad kućama još uvijek je više od deset postotnih bodova ispod svog vrhunca. Ekonomski uvjeti koji uzrokuju pad cijena kuća istovremeno ugrožavaju šanse budućih vlasnika kuća. Nezaposlenost raste, a plaće padaju. Ako kamatne stope skoče, ljudi su u mogućnosti posuđivati manje, a zajmodavci hipotekarnih kredita postaju više škrti u pogledu posuđivanja. U Kanadi će povećani troškovi zaduživanja "preplaviti" svaku uštedu od niže kupovne cijene, predviđa Tsur Somerville sa Sveučilišta British Columbia.
Stambeno je političko
Najveći učinak pada stanogradnje mogao bi biti u politici. U zemljama u kojima se posjedovanje kuće smatra obredom prijelaza, niže cijene bez povećanja pristupačnosti utrljat će sol na već bolne rane. “Padanje na što? Padanje na apsurdno groteskne cijene umjesto jednostavno nezamislive?” pita Robin Black, društveni radnik i mehaničar bicikala u Montrealu. “U biti sam prihvatio da je san gotov. Promašio sam prozor.” Nekoliko milenijalaca škrtarilo je kako bi si priuštilo depozit; sada će se morati boriti za mnogo veće otplate hipoteke. Prijetnja povrata imovine vreba. Gubitak kuće je mogućnost na način na koji prije nije bila.
Godinama su se etabliraniji vlasnici kuća tješili mišlju da, iako je rast realnih plaća bio užasan, cijena njihove kuće barem raste. Ti su dani prošli. Čak i novorođenčadi, veliki dobitnici desetljeća rasta cijena, sada se suočavaju s mogućnošću da u mirovini žive od manjeg broja radnika, budući da smanjenje broja zaposlenih postaje manje unosno. Sve to znači da će rastuće kamatne stope imati nepredvidive političke posljedice, jer ljudi koji su nekoć imali koristi od statusa quo otkrivaju kakav je osjećaj izgubiti.
Nemojte se stoga iznenaditi ako kreatori politike pokrenu goleme operacije spašavanja. Mađarska vlada već je ponudila svojim građanima zaštitu od povećanja kamatnih stopa na hipotekarne kredite. U svojoj analizi stambenog prostora na Novom Zelandu, MMF se brine da bi "mogla biti potrebna podrška politike kako bi se izbjegli sekundarni učinci i naglašeni pad". U Španjolskoj banke navodno razmatraju ograničavanje povećanja plaćanja na hipoteke s promjenjivom stopom. Martin Lewis, britanski financijski stručnjak koji ima više utjecaja od svih novina u zemlji zajedno, započeo je kampanju za državnu potporu vlasnicima hipotekarnih kredita. Kako cijene kuća padaju na zemlju, takvi će zahtjevi samo rasti.
Za više stručnih analiza najvećih priča iz ekonomije, financija i tržišta, prijavite se na Novac govori, naš tjedni bilten samo za pretplatnike.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Sva prava pridržana.
Iz The Economista, objavljeno pod licencom. Izvorni sadržaj može se pronaći na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html