Cijene stanova padaju — Da, kuća je još uvijek dobra investicija

Nakon produljenog rasta cijena nekretnina, signali sada upućuju na razdoblje zahlađenja. Umjesto da se kupci kuća oduševe ovom mogućnošću, mnogi se pitaju je li kupnja kuće tijekom recesije još uvijek mudra investicija.

Iako postoje neke iznimke, posjedovanje kuće i dalje je pametan financijski potez za većinu ljudi. Ovo je osobito istinito ako planirate posjedovati nekretninu najmanje pet godina. Ovo su najvažniji razlozi zbog kojih bi kupnja kuće ipak trebala biti prioritet.

Posjedovanje kuće dobra je zaštita od inflacije

Povijesno gledano, aprecijacija nekretnina nadmašila je stopu inflacije. Prema Robertu Shilleru, profesoru ekonomije na Sveučilištu Yale, godišnji povrat na ovu klasu imovine od 1928. do 2021. iznosi 4.2%. Usporedite to s godišnjom stopom inflacije u istom razdoblju od 3.08%.

Postoje godine, uključujući 2022., u kojima inflacija nadmašuje aprecijaciju nekretnina. No kada promatrate trendove kroz dulje vremensko razdoblje, povrat koji zaradite od nekretnina obično je veći.

Drugi način gledanja na ovu investiciju je u smislu vaše stope hipoteke. Ako kupite kuću i uzmete 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom od 5.25%, plaćat ćete istu stopu svih 30 godina. Uz očekivane kamatne stope koje će kratkoročno ostati visoke, vi ste u prednosti jer su kamate koje plaćate manje od stope inflacije.

Kada stopa inflacije padne, kamatne stope će pasti zajedno s njom. U ovom trenutku možete odabrati refinanciranje uz nižu kamatnu stopu, a da pritom uštedite novac.

Ako umjesto toga odaberete najam, najamnina koju plaćate može se promijeniti kada vam istekne najam. Za većinu iznajmljivača ugovor o najmu pokriva samo razdoblje od 12 mjeseci. Prema Redfinu, povećanje najamnine iz godine u godinu trenutno iznosi 15% i već je nekoliko mjeseci stabilno u tinejdžerskim godinama.

Iznajmljivanjem umjesto kupnjom riskirate potencijalno plaćati više za stanovanje svake godine umjesto da vaša plaćanja ostanu stabilna ako kupite dom.

Posjedovanje kuće gradi kapital

Jedna važna stvar koju morate zapamtiti kada plaćate mjesečnu uplatu hipoteke je da dio vašeg računa plaća glavnicu kredita. Drugim riječima, gradite kapital. Kada budete prodavali kuću, dobit ćete ovaj novac natrag.

Iznajmljivanjem se, s druge strane, ne gradi kapital. Svaki mjesec kad platite stanarinu, nemate što pokazati osim krova nad glavom. Ako uzmete hipoteku od 200,000 dolara na 30 godina uz 6% i prodate nakon deset godina, akumulirali ste više od 32,000 dolara u kapitalu.

Postoje porezne olakšice za vlasništvo nad nekretninom

Glavna prednost posjedovanja kuće su porezne olakšice. Dva najznačajnija su odbitak kamata na hipoteku i izuzeće od kapitalnih dobitaka. Uz odbitak kamata na hipoteku, možete otpisati kamate koje plaćate jer se odnose na vaš porezni razred.

Na primjer, ako ste u poreznom razredu od 25%, ostvarujete poreznu uštedu na 25% kamata koje ste platili. Dakle, ako ste platili 10,000 USD kamate na hipoteku za godinu, mogli biste otpisati 2,500 USD na porez ako nabrojite stavke.

Uz izuzeće od kapitalnih dobitaka, pojedinačni podnositelji prijave mogu ispuniti uvjete za isključivanje do 250,000 USD dobiti od prodaje primarnog prebivališta iz svog oporezivog dohotka. Ako podnesete zajedničku prijavu sa svojim supružnikom, možete isključiti do 500,000 USD. Ovo je velika porezna olakšica i to je jedan od načina na koji ljudi grade bogatstvo nekretninama.

Ako iznajmljujete, ne možete tražiti porezne olakšice. Poreznih olakšica uopće nema.

Dugoročna zahvalnost

Osim izgradnje kapitala u vašem domu, također dobivate povećanje cijene. Kao što je već navedeno, prosječni godišnji porast vrijednosti nekretnina je otprilike 4%. Koristeći pravilo 72, možete očekivati ​​da će se vrijednost vaše kuće udvostručiti za 18 godina. Ako ste uplatili predujam od 50,000 USD i uzeli zajam od 200,000 USD na 30 godina uz kamatu od 6%, nakon 18 godina, izgradili ste 77,123 USD kapitala. Ukupna vrijednost vašeg doma od 250,000 USD kada ste ga kupili porasla je na 500,000 USD. Sada imate investicijski saldo od 377,123 USD (50,000 USD predujma + 77,123 USD vrijedan otplate glavnice + 250,000 USD povećanja vrijednosti) ako biste prodali.

Povijesno gledano, cijene stanova rastu; bilo je samo nekoliko iznimaka, uglavnom 2008. i 2019. Stoga su dobre šanse da ćete ostvariti povećanu vrijednost u svom domu.

Jedina zahvalnost koju doživljavate kao iznajmljivač je godišnje povećanje vaše mjesečne najamnine. Nema dugoročnog vrednovanja u kojem biste mogli uživati ​​jer ne gradite nikakav kapital.

Zašto ovaj put nije kao prošli put

Prema Consumer Affairs, 63% ljudi nada se krahu stambenog prostora kako bi si mogli priuštiti kupnju kuće. Nažalost, nikakvi znakovi ne upućuju da se to događa. Većina stručnjaka slaže se da pad poput onog iz 2008. nije na stolu.

Postoji pregršt razloga za to. Prvo, potrošač danas ima jaču bilancu nego 2008. Također, mnoge hipoteke potpisane 2008. bile su niske kvalitete, a nije bilo mnogo kontrola i ravnoteža koje bi spriječile nekvalificirane zajmoprimce da preuzmu drugorazredne hipoteke. Danas je industrija vrlo različita i postoji više ograničenja u pogledu toga tko ispunjava uvjete za hipoteku.

Konačno, pad se događa samo kada ima više prodavača nego kupaca. Kad je malo kupaca, prodavači moraju sniziti cijenu kako bi nekoga privukli na kupnju. Ali ako 63% ljudi čeka sa strane, potpuni krah je malo vjerojatan. Velik broj ljudi spreman je kupovati, pa će svaki pad traženih cijena rezultirati poplavom kupaca, što će zapravo stabilizirati cijene.

Je li oduvijek bilo zastrašujuće kupiti kuću?

Kupnja kuće uvijek je bila zastrašujući prijedlog. To je velika financijska investicija jer se prijavljujete na mjesečnu uplatu sljedećih 30 godina. To je razlog zašto vidite pad cijena nekretnina tijekom ekonomske krize. Ako osoba nije sigurna hoće li sutra imati posao, malo je vjerojatno da će se odlučiti kupiti kuću.

Ako vratite sat u pedesete godine prošlog stoljeća i vidite da su cijene stanova bile puno niže, morate se sjetiti da je tada samo jedan supružnik zarađivao prihod u većini slučajeva. Također, bilo je teško kupiti kuću zbog visokih standarda kreditiranja. Tek uspostavom programa stambenih zajmova Savezne uprave za stambena pitanja (FHA) i Uprave za veterane (VA) postalo je lakše kupiti dom.

Ipak, bio je golem pothvat kupiti kuću. To je bilo još istinitije u 1970-ima kada je stagflacija uzela maha, a kamatne stope skočile na gotovo 20%.

Brzo naprijed u 2008. godinu i vlada je ponovno morala uskočiti kako bi privukla ljude na kupnju domova s ​​kreditom First Time Homebuyer od 8,000 USD.

Bez obzira na koje razdoblje pogledate, uvijek postoje razlozi zbog kojih su ljudi nervozni oko kupnje kuće (pored prirodnog straha od obvezivanja na mjesečno plaćanje do 30 godina).

Što ako već posjedujete dom?

Budući da su nekretnine izvrsna dugoročna investicija, što više možete učiniti ako već posjedujete dom? Za početak, možete razmisliti o kupnji investicijske nekretnine. Ne samo da iskorištavate prednost dugoročnog povećanja vrijednosti, već dok iznajmljujete nekretninu, vaš stanar plaća vašu mjesečnu hipoteku, povećavajući vaš povrat.

Razumljivo, nisu svi zainteresirani za fizičko posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje - ili posao koji dolazi s tim. Alternativa je ulaganje u nekretnine kroz kupnju dionica u tvrtkama koje su povezane sa stambenim tržištem. Q.ai nudi Kompleti za ulaganja s ugrađenim REIT-ovima i drugim nekretninama.

Neki bi ljudi mogli razmisliti o dodatnom plaćanju glavnice hipoteke. Međutim, ako je vaša kamatna stopa ispod 4%, pametnije je uložiti novac umjesto otplate hipoteke. To je zato što možete zaraditi veći povrat na svoj novac.

Prosječni godišnji prinos burze je 8%. Ako uložite 6,000 dolara godišnje tijekom 10 godina, na kraju ćete dobiti 93,872 6,000 dolara. Kad biste plaćali dodatnih 4 USD godišnje na svoju hipoteku od 10%, u 69,655 godina biste uštedjeli 24,217 XNUMX USD na kamatama. Budući da će vaše dionice zaraditi XNUMX XNUMX USD više od vaše ušteđevine na kamatama, bolje vam je da svoj novac uložite na tržište.

Tko ne bi trebao kupiti kuću?

Postoji nekoliko slučajeva kada ima više smisla unajmiti nego kupiti. Sve se to vraća na vrijeme. Ako ste tek na početku svoje karijere i niste sigurni gdje želite živjeti, nema smisla posvetiti se domu.

Osim toga, ako ste se tek zaposlili u novom gradu, financijski je pametnije iznajmiti ga na kratak rok dok s vremenom shvatite gdje biste željeli živjeti. Na kraju dana, ako ne vidite da ste vlasnik kuće najmanje pet godina prije nego što je prodate, bolje je da je unajmite, a ne da je kupujete. To je zbog rizika da cijene nekretnina ne porastu u kratkom roku i svih završnih troškova koje plaćate kada kupujete dom. Vašem kapitalu, povećanju vrijednosti i poreznim olakšicama treba vremena da prebrodite početnu grbu završnih troškova i shvatite prednosti kupnje.

Zaključak

Općenito, stanovanje je još uvijek dobra investicija — čak i uz usporavanje prodaje stanova. Iako postoji rizik od izravnavanja ili pada cijena u kratkom roku, ne očekujte ozbiljan pad kao 2008. A ako vam je ulaganje u burzu ikakav vodič, znate da je vrijeme na tržištu mnogo važnije od tempiranja tržište. Drugim riječima, bolje je ulagati u tržište nekretnina - čak i tijekom pada - nego pokušavati odabrati najbolje vrijeme za kupnju ili prodaju.

Nitko ne zna kada će doći do dna ili kada će cijene ponovno početi rasti. Ako ne želite propustiti akciju, bolje je ući nego čekati.