Kako izbjeći porez na kapitalnu dobit na nekretnine

Cijene kuća gotovo su se udvostručile u posljednjih 10 godina – a to bi moglo značiti da dugujete neke ozbiljne poreze ako prodajete svoj dom. Nakon što je 259,000. dosegla najnižu razinu od oko 2011 dolara, prosječna prodajna cijena kuće je u vrijeme pisanja ovog teksta stalno porasla na više od 453,000 dolara. Kao i mnogi trendovi, pandemija je to možda i ubrzala, ali cijene stanova već su godinama rasle. Ovo je došla kao sjajna vijest za vlasnike kuća koji žele prodati. Oni će zaraditi pravi novac.

Nažalost, uz pravi novac dolazi i pravi porez. Ako prodajete nekretninu za profit, dugujete porez na kapitalnu dobit na taj novac. Nažalost, za razliku od poreza na plaće, Porezna uprava taj novac ne uzima unaprijed. Morat ćete ga izračunati i izrezati ček. Ipak, postoje načini da to manje boli. Ako želite pomoć da smanjite svoj porezni račun od prodaje kuće, razmislite o suradnji s financijskim savjetnikom.

Što su porezi na kapitalnu dobit na nekretnine?

Porez na kapitalnu dobit naplaćuje se na svaku dobit koju ostvarite prodajom ulaganja. To se odnosi na većinu novca koji zarađujete kupnjom i prodajom imovine kao što su dionice, obveznice, pa čak i nekretnine (kao što je vaša kuća). U slučaju nekretnina, svoju biste oporezivu dobit izračunali na sljedeći način:

Cijena po kojoj ste prodali nekretninu – Cijena koju ste platili za kupnju nekretnine = Oporeziva dobit

Tako, na primjer, recimo da ste kupili svoj dom za 260,000 dolara prije deset godina. Danas ga prodajete za 450,000 dolara. Dugovali biste porez na kapitalnu dobit na 190,000 USD (razlika između vaše kupovne i prodajne cijene).

Dugoročni kapitalni dobici – odnosno dobici na imovini koja se drži najmanje godinu dana – općenito se oporezuju po mnogo nižoj stopi od zarađenog prihoda (novac koji dobivate radom). U 2021. godini, za podnositelje zahtjeva za samce/vjenčane, utvrđene su stope poreza na kapitalnu dobit:

• 0 posto – 0-40,400 dolara samac/0-80,800 dolara u braku

• 15 posto – 40,401-445,850 dolara samac/80,801-501,600 dolara u braku

• 20 posto – 445,851 501,601 USD + samac/XNUMX XNUMX USD u braku

Priča se nastavlja

Od 2022. godine rasponi su sljedeći:

• 0 posto – 0 $-$41,675 Jednokrevetna/$0-$83,350 Oženjen

• 15 posto – $41,676-$459,750 Samac/$83,351-517,200 dolara Oženjen

• 20 posto - $459,751+ Neoženjen/517,201 USD Oženjen

Dakle, iz našeg gornjeg primjera, recimo da ste prodali svoju kuću i ostvarili dobit od 190,000 USD 2021. Pod pretpostavkom da ste slobodni, porez na kapitalnu dobit na ovu prodaju biste izračunali na sljedeći način:

• 40,400 USD * 0 posto = 0 USD

• (190,000 USD – 40,401 USD) = 149,599 USD

• 149,599 USD * 15 posto = 22,439 USD

• 0 USD + 22,429 USD = 22,429 USD

Ovo je pojednostavljena verzija pronalaženja vašeg poreznog opterećenja na kapitalnu dobit, ali osnove su tu. Na ovu prodaju mogli biste dugovati 22,429 dolara poreza. Ovo je puno, čak i kada se sjetite da ste zaradili 190,000 dolara profita s kojim ste to platili. (Još je više kada se sjetite da ćete, nakon što ste prodali svoj dom, morati pronaći novi na vrućem tržištu...) Srećom, Porezna uprava je napravila iznimku kako bi pomogla vlasnicima kuća s tim problemom.

Isključenje kapitalnih dobitaka

Ako profitirate prodajom svog doma, možete isključiti prvih 250,000 dolara te dobiti iz poreza. Za bračne parove koji podnose zahtjev zajedno, taj se broj povećava na 500,000 dolara.

Važno je da se ovo izuzimanje odnosi na vaše dobitke, a ne na ukupnu prodaju. Dakle, iz našeg gornjeg primjera, recimo da ste prodali svoj dom za 450,000 dolara kao samac. Vaša zarada od prodaje iznosila je 190,000 dolara. Mogli biste isključiti cijeli profit iz svojih poreza i ne biste ništa dugovali.

S druge strane, recimo da ste od prodaje zaradili 280,000 dolara. Nakon isključenja kapitalne dobiti dugujete porez na preostalih 30,000 USD. (Što, budući da bi sve to spadalo u okvir poreza na kapitalnu dobit od 0 posto, opet dolazi do 0 dolara poreza.)

Da biste se kvalificirali za ovo izuzimanje, morate ispuniti test vlasništva i korištenja. To znači da ste morali posjedovati kuću i koristiti je kao glavno prebivalište najmanje dvije godine od pet godina prije njezine prodaje. To ne mora biti kontinuirano. U kući možete živjeti povremeno, sve dok se radi o najmanje dvije godine agregata. (Pogledajte publikaciju IRS-a 523 za potpuni opis zahtjeva za ispitivanje isključenja.) Pripadnici američke vojske, vanjske službe, Mirovnog korpusa i aktivnih obavještajnih službi mogu izračunati svoju kontinuiranu upotrebu drugačije na temelju svojih rasporeda raspoređivanja.

Ispravno izračunajte porez na kapitalnu dobit

Kao što smo već spomenuli, kapitalna dobit od prodaje kuće nešto je kompliciranija od obične dobiti od ulaganja. Osim izvorne kupoprodajne cijene kuće, možete također odbiti neke troškove zatvaranja, troškove prodaje i poreznu osnovicu nekretnine od oporezive kapitalne dobiti.

Troškovi zatvaranja mogu uključivati ​​troškove vezane za hipoteku (na primjer, ako ste imali unaprijed plaćene kamate kada ste kupili kuću) i porezne troškove.

Troškovi prodaje općenito se odnose na sav novac koji ste potrošili na prodaju kuće. To uključuje posredničke naknade, troškove popisa, pravne naknade, naknade za oglašavanje, novac koji ste potrošili kako bi kuća izgledala uočljivije za prodaju i druge povezane troškove.

Porezna osnovica kuće je trošak svih velikih poboljšanja koja ste tijekom godina napravili na nekretnini. To je u biti svaki iznos novca koji ste potrošili na fizičku strukturu koja je dodala vrijednost domu. Smanjuje se bilo kakvom amortizacijom u toj strukturi (na primjer, ako ste dodali palubu, a zatim pustili da se ta paluba raspadne), iako je amortizacija neuobičajen problem za aktivno naseljene kuće.

Tako, na primjer, recite da ste slobodni i da ste kupili kuću za 250,000 dolara. Prodajete ga za 750,000 dolara. Imate sljedeće povezane troškove:

• 40,000 dolara za renoviranje kuhinje i kupaonice;

• 35,000 dolara za brokerske naknade;

• 2,500 dolara potrošeno na čišćenje i uprizorenje za otvorene kuće;

• 5,000 USD na odvjetničke naknade i ostale povezane troškove zatvaranja.

Svoju oporezivu kapitalnu dobit izračunali biste kao:

• 750,000 USD – (250,000 USD + 40,000 USD + 35,000 USD + 2,500 USD + 5,000 USD) = 417,500 USD

• 417,500 USD – 250,000 USD (isključenje kapitalnih dobitaka) = 167,500 USD

Dugovali biste porez na 167,500 dolara.

Nemojte prodavati brzo

Ako je ikako moguće, nemojte prodati svoj dom za manje od godinu dana. Morate pričekati najmanje dvije godine da prodate svoju kuću kako biste se kvalificirali za isključenje kapitalne dobiti. Međutim, čak i ako ne ispunjavate uvjete za isključenje, još uvijek možete platiti sniženu poreznu stopu nametnutu na investicijsku imovinu.

Ova smanjena stopa je ono što je poznato kao stopa dugoročnog ulaganja. Primjenjuje se samo na imovinu koju držite više od godinu dana. Ako posjedujete svoju nekretninu kraće od 12 mjeseci, morate platiti porez na svaku dobit po uobičajenoj stopi prihoda (to jest, stopi po kojoj porezna uprava porezne uprave oporezuje rad i zarađeni prihod). To je znatno više od stope poreza na kapitalnu dobit.

Bottom Line

Glavni način za smanjenje poreza na kapitalnu dobit je tako da se pobrinete da izračunate sva smanjenja koja Porezna uprava dopušta na vašu ukupnu dobit. Nakon toga, isključenje kapitalne dobiti će eliminirati velik dio novca koji će većina vlasnika kuća zaraditi od svoje prodaje.

Savjeti za kupnju kuće

• Sjajno je ako možete zaraditi novac od svog doma, ali prije svega ovo mora biti mjesto za život. Sa SmartAssetovim hipotekarnim kalkulatorom možete točno izračunati koliko će vas ta nova kuća koštati, omogućujući vam da napravite pravi poziv za svoj proračun i budućnost.

• Financijski savjetnik može vam pomoći s poreznim planiranjem kako ne biste preplatili. Pronalaženje kvalificiranog financijskog savjetnika ne mora biti teško. SmartAssetov besplatni alat povezuje vas s do tri financijska savjetnika koji opslužuju vaše područje, a možete besplatno intervjuirati svoje savjetnike kako biste odlučili koji je pravi za vas. Ako ste spremni pronaći savjetnika koji vam može pomoći u postizanju vaših financijskih ciljeva, počnite odmah.

Autor fotografija: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks

Post Kako izbjeći porez na kapitalnu dobit na nekretnine prvi put se pojavio na SmartAsset Blogu.