Kako vrednovati ulaganje u nekretnine

Metode za analizu vrijednosti ulaganja u nekretnine analogne su onima koje se koriste u temeljnoj analizi dionica. Budući da ulaganje u nekretnine obično nije kratkoročna trgovina, analiza novčanog toka i naknadne stope povrata ključna je za postizanje cilja profitabilnog ulaganja.

Da bi profitirali, investitori moraju znati vrednovati nekretnine i nagađati koliko će dobiti svaki dobiti, bilo kroz procjenu vrijednosti imovine, prihod od najma ili oboje. Točne procjene nekretnina mogu pomoći investitorima da donesu bolje odluke kada je u pitanju kupnja i prodaja nekretnina.

Procjena kapitala obično se provodi kroz dvije osnovne metodologije: apsolutnu vrijednost i relativnu vrijednost. Isto vrijedi i za procjenu vrijednosti nekretnina.

Diskontiranje budućeg neto operativnog prihoda (NOI) odgovarajućom diskontnom stopom za nekretnine slično je vrednovanju diskontiranih novčanih tokova (DCF) za dionice. U međuvremenu, integriranje modela množitelja bruto dohotka u nekretninama usporedivo je s procjenom relativne vrijednosti s dionicama. U nastavku ćemo pogledati kako procijeniti nekretninu pomoću ovih metoda.

Stopa kapitalizacije

Jedna od najvažnijih pretpostavki koju ulagač u nekretnine postavlja pri procjeni vrijednosti nekretnina je odabir odgovarajuće stope kapitalizacije, također poznate kao stopa kapitalizacije.

Stopa kapitalizacije je potrebna stopa povrata na nekretninu, umanjena za povećanje vrijednosti ili amortizaciju. Pojednostavljeno, to je stopa koja se primjenjuje na NOI za određivanje sadašnje vrijednosti nekretnine.

Na primjer, pretpostavimo da se očekuje da će nekretnina generirati NOI od 1 milijun dolara tijekom sljedećih deset godina. Kada bi se diskontirala po stopi kapitalizacije od 14%, tržišna vrijednost nekretnine bila bi:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{gdje:}\\&\text{Tržišna vrijednost}=\text{Neto operativni prihod}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)gdje su:Tržišna vrijednost=Neto poslovni prihod/stopa stopeâ € <

Tržišna vrijednost od 7,142,857 dolara dobar je posao ako se nekretnina proda za 6.5 ​​milijuna dolara. Ali loš je posao ako je prodajna cijena 8 milijuna dolara.

Određivanje stope kapitalizacije jedna je od ključnih metrika koja se koristi za vrednovanje imovine koja stvara prihod. Iako je nešto složenije od izračunavanja ponderiranog prosječnog troška kapitala (WACC) tvrtke, postoji nekoliko metoda koje investitori mogu koristiti za pronalaženje odgovarajuće stope kapitalizacije, uključujući sljedeće:

• Metoda izgradnje
• Metoda tržišne ekstrakcije
• Band-of-investment metoda

Metoda izgradnje

Jedan uobičajeni pristup izračunu stope kapitalizacije je metoda nadogradnje. Počnite s kamatnom stopom i dodajte sljedeće:

1. Odgovarajuća premija likvidnosti—nastaje zbog nelikvidne prirode nekretnina
2. Premija povrata – obračunava neto vrijednost zemljišta
3. Premija rizika—otkriva ukupnu izloženost riziku tržišta nekretnina

S obzirom na kamatnu stopu od 6%, stopu nelikvidnosti od 1.5%, premiju povrata od 1.5% i stopu rizika od 2.5%, stopa kapitalizacije vlasničkih nekretnina iznosi 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5%). %). Ako je neto poslovni prihod 200,000 USD, tržišna vrijednost imovine je 1,739,130 USD (200,000 USD / 0.115).

Vrlo je jednostavno izvesti ovaj izračun. Međutim, složenost leži u procjeni točnih procjena za pojedinačne komponente stope kapitalizacije, što može biti izazov. Prednost metode build-up je u tome što pokušava definirati i točno izmjeriti pojedinačne komponente diskontne stope.

Metoda tržišne ekstrakcije

Metoda tržišne ekstrakcije pretpostavlja da postoje trenutne, lako dostupne informacije o NOI-u i prodajnoj cijeni o usporedivim nekretninama koje stvaraju prihod. Prednost metode tržišne ekstrakcije je u tome što stopa kapitalizacije čini kapitalizaciju izravnog dohotka značajnijom.

Relativno je jednostavno odrediti stopu kapitalizacije. Pretpostavimo da bi investitor mogao kupiti parkiralište za koje se očekuje da će generirati 500,000 USD u NOI. Na tom području postoje tri usporediva parkirališta koja donose prihod:

• Parkiralište 1 ima NOI od 250,000 dolara i prodajnu cijenu od 3 milijuna dolara. Stopa kapitalizacije je 8.33% (250,000 USD / 3,000,000 USD).
• Parkiralište 2 ima NOI od 400,000 dolara i prodajnu cijenu od 3.95 milijuna dolara. Stopa kapitalizacije je 10.13% (400,000 USD / 3,950,000 USD).
• Parkiralište 3 ima NOI od 185,000 dolara i prodajnu cijenu od 2 milijuna dolara. Stopa kapitalizacije je 9.25% (185,000 USD / 2,000,000 USD).

Uzimajući prosječne stope ograničenja za ove tri usporedive nekretnine, ukupna stopa kapitalizacije od 9.24% bila bi razuman prikaz tržišta. Koristeći ovu stopu kapitalizacije, investitor može odrediti tržišnu vrijednost imovine koju razmatra. Vrijednost mogućnosti ulaganja u parkiralište je 5,411,255 USD (500,000 USD / 0.0924).

Metoda Band-of-Investment

S metodom raspona ulaganja, stopa kapitalizacije izračunava se korištenjem pojedinačnih kamatnih stopa za nekretnine koje koriste i dužničko i vlasničko financiranje. Prednost ove metode je što je najprikladnija stopa kapitalizacije za financirana ulaganja u nekretnine.

Prvi korak je izračunavanje faktora fonda potonuća. Ovo je postotak koji se mora izdvojiti za svako razdoblje da bi se u budućem trenutku imao određeni iznos. Pretpostavimo da je imovina s NOI-om od 950,000 USD financirana 50% uz korištenje duga od 7% kamata koji se amortizira tijekom 15 godina. Ostatak se plaća vlastitim kapitalom uz traženu stopu povrata od 10%. Faktor potonućeg fonda izračunava se na sljedeći način:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{gdje:}\\&\text{SFF}=\text{Faktor fonda potonuća}\\ &i=\text{Periodična kamatna stopa, često izražena kao}\\&\phantom{i=}\text{godišnja postotna stopa}\\&n=\text{Broj razdoblja, često izražen u godinama}\end{usklađeno }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <gdje su:SFF=Faktor potonuća fondai=Periodična kamatna stopa, često izražena kaoi=godišnja postotna stopaâ € <

Ubacivanjem brojeva dobivamo:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

To je 3.98%. Stopa po kojoj zajmodavac mora biti plaćen jednaka je ovom faktoru potonuća fonda plus kamatna stopa. U ovom primjeru to iznosi 10.98% (0.07 + 0.0398).

Dakle, ponderirana prosječna stopa, ili ukupna stopa kapitalizacije, koristeći ponder od 50% za dug i 50% ponder za vlasnički kapital je:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Kao rezultat toga, tržišna vrijednost nekretnine je:

• 9,056,244 USD (950,000 USD / 0.1049)

Metode vrednovanja

Apsolutni modeli vrednovanja određuju sadašnju vrijednost budućih dolaznih novčanih tokova kako bi se dobila intrinzična vrijednost imovine. Najčešće metode su model diskontiranja dividende (DDM) i tehnike diskontiranog novčanog toka (DCF).

S druge strane, metode relativne vrijednosti sugeriraju da bi dvije usporedive vrijednosne papire trebale imati sličnu cijenu prema njihovoj zaradi. Omjeri kao što su cijena-zarada (P/E) i cijena-prodaja uspoređuju se s drugim tvrtkama unutar iste industrije kako bi se utvrdilo je li dionica pod ili precijenjena.

Kao i u procjeni vrijednosti kapitala, analiza procjene vrijednosti nekretnina treba provesti oba postupka kako bi se odredio raspon mogućih vrijednosti.

Popust za budući NOI

Formula za izračun vrijednosti nekretnine na temelju diskontiranog neto poslovnog prihoda je:

$\begin{aligned}&\text{Tržišna vrijednost}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{gdje:}\\&NOI=\text{Neto prihod iz poslovanja} \\&r=\text{Zahtijevana stopa povrata na nekretnine}\\&g=\text{Stopa rasta }NOI\\&R=\text{Stopa kapitalizacije }(rg)\end{usklađeno}$â € <Tržišna vrijednost=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <gdje su:NOI=Neto poslovni prihodr=Zahtijevana stopa povrata na nekretnineg=Stopa rasta od NOIâ € <

NOI odražava zaradu koju će nekretnina generirati nakon uračunavanja operativnih troškova—ali prije odbitka poreza i kamata. Međutim, prije odbitka troškova potrebno je utvrditi ukupne prihode ostvarene ulaganjem.

Očekivani prihod od najma u početku se može predvidjeti na temelju usporedivih nekretnina u blizini. Uz odgovarajuće istraživanje tržišta, investitor može odrediti koje cijene stanari plaćaju u tom području i pretpostaviti da se na ovu nekretninu mogu primijeniti slične najamnine po četvornom metru. Predviđeno povećanje najamnina uračunato je u stopu rasta unutar formule.

Budući da su visoke stope slobodnih radnih mjesta potencijalna prijetnja povratima ulaganja u nekretnine, za određivanje izgubljenog prihoda treba koristiti ili analizu osjetljivosti ili realne konzervativne procjene ako se imovina ne koristi punim kapacitetom.

Operativni troškovi uključuju one koji su izravno nastali tijekom svakodnevnog poslovanja zgrade, kao što su osiguranje imovine, naknade za upravljanje, naknade za održavanje i komunalni troškovi. Imajte na umu da amortizacija nije uključena u izračun ukupnih troškova. Neto poslovni prihod od nekretnine sličan je dobiti prije kamata, poreza, deprecijacije i amortizacije (EBITDA).

Diskontiranje NOI-a od ulaganja u nekretninu po gornjoj stopi analogno je diskontiranju budućeg toka dividendi odgovarajućom potrebnom stopom povrata, prilagođenom rastu dividende. Ulagači u dionički kapital upoznati s modelima rasta dividendi trebali bi odmah vidjeti sličnost.

Multiplikator bruto dohotka

Pristup multiplikatora bruto dohotka relativna je metoda vrednovanja koja se temelji na temeljnoj pretpostavci da će se nekretnine na istom području vrednovati proporcionalno bruto prihodu koji pomažu u stvaranju.

Kao što naziv implicira, bruto prihod je ukupan prihod prije odbitka svih operativnih troškova. Međutim, stope slobodnih radnih mjesta moraju se predvidjeti kako bi se dobila točna procjena bruto prihoda.

Na primjer, ako investitor u nekretnine kupi zgradu od 100,000 četvornih stopa, može iz usporedivih podataka o nekretninama utvrditi da je prosječni bruto mjesečni prihod po četvornom metru u susjedstvu 10 dolara. Iako investitor u početku može pretpostaviti da je bruto godišnji prihod 12 milijuna dolara (10 dolara x 12 mjeseci x 100,000 četvornih stopa), vjerojatno će u bilo kojem trenutku biti slobodnih jedinica u zgradi.

Pod pretpostavkom da postoji stopa slobodnih radnih mjesta od 10%, bruto godišnji prihod iznosi 10.8 milijuna USD (12 milijuna USD x 90%). Sličan pristup primjenjuje se i na pristup neto operativnog prihoda.

Sljedeći korak za procjenu vrijednosti nekretnine je utvrđivanje multiplikatora bruto dohotka i njegovo množenje s bruto godišnjim prihodom. Multiplikator bruto prihoda može se pronaći pomoću povijesnih podataka o prodaji. Gledajući prodajne cijene usporedivih nekretnina i dijeleći tu vrijednost s generiranim bruto godišnjim prihodom, dobiva se prosječni multiplikator za regiju.

Ova vrsta pristupa vrednovanju slična je korištenju usporedivih transakcija ili višekratnika za vrednovanje dionica. Mnogi analitičari će prognozirati zaradu tvrtke i pomnožiti njezinu zaradu po dionici (EPS) s omjerom P/E industrije. Procjena vrijednosti nekretnina može se provesti kroz slične mjere.

Prepreke za procjenu nekretnina

Obje ove metode vrednovanja nekretnina izgledaju relativno jednostavne. Međutim, u praksi je utvrđivanje vrijednosti imovine koja donosi prihod ovim izračunima prilično komplicirano. Prije svega, može biti dugotrajno i izazovno dobiti potrebne informacije o svim ulazima formule, kao što su neto poslovni prihod, premije uključene u stopu kapitalizacije i usporedivi podaci o prodaji.

Drugo, ovi modeli vrednovanja ne uzimaju u obzir moguće velike promjene na tržištu nekretnina, poput kreditne krize ili procvata nekretnina. Kao rezultat toga, mora se provesti daljnja analiza kako bi se predvidio i uračunao mogući utjecaj promjena ekonomskih varijabli.

Budući da su tržišta nekretninama manje likvidna i transparentna od tržišta dionica, ponekad je teško dobiti potrebne informacije za donošenje potpuno informirane odluke o ulaganju.

Međutim, zbog velikih kapitalnih ulaganja koja su obično potrebna za kupnju velikog razvoja, ova komplicirana analiza može proizvesti veliku isplatu ako dovede do otkrivanja podcijenjene imovine (slično ulaganju u kapital). Stoga je odvajanje vremena za istraživanje potrebnih inputa itekako vrijedno vremena i energije.

Bottom Line

Procjena vrijednosti nekretnina često se temelji na strategijama koje su slične analizi kapitala. Druge metode, uz diskontirani NOI i pristup multiplikatoru bruto dohotka, također se često koriste. Neki stručnjaci iz industrije, na primjer, imaju aktivno radno znanje o gradskim migracijama i obrascima razvoja.

Kao rezultat toga, mogu odrediti koja će lokalna područja najvjerojatnije doživjeti najbržu stopu uvažavanja. Bez obzira koji pristup se koristi, najvažniji prediktor uspjeha strategije je koliko je dobro istražena.