Preokretanje kuća može biti unosan posao. Ali ne dopustite da idealizirane TV emisije koje preokreću kuću utječu na vaše mišljenje o tome kako to funkcionira. Morate biti iskusni, financirani i upoznati s onim što radite. To je osobito istinito kada je u pitanju prevrtanje kuća i porezi. Ovaj vodič za nekretnine objašnjava što možete očekivati s porezima na nekretnine. A Financijski savjetnik može vam pomoći u izradi financijskog plana za vaše ciljeve ulaganja u nekretnine i zaštititi vaše poslovanje od financijskih pogrešaka.
Jeste li investitor ili trgovac nekretninama?
Prvo pitanje na koje trebate odgovoriti je jeste li investitor u nekretnine ili trgovac. Razlog je taj što Porezna uprava različito oporezuje ove dvije klase. Investitor obično kupuje i drži nekretninu najmanje godinu dana. Investitori obično koriste nekretninu za prihod od najma i očekuju da će vrijednost imovine polako rasti tijekom mnogo godina.
Trgovci su, s druge strane, vaš tradicionalni kućne peraje. Njihov cijeli razlog kupnje nekretnine je preprodaja. Evo nekoliko točaka koje će Porezna uprava tražiti kako bi utvrdila jeste li trgovac:
Učestalost i količina kupnje i prodaje nekretnina
Je li nekretnina ikada navedena kao vaša primarno prebivalište
Zašto nekretnina držan i je li služio u druge svrhe osim za preprodaju
Koliko je oglašavanja i promidžbe otišlo u prodaju nekretnina
Koliko je poboljšanja napravljeno
Opće djelatnosti poreznog obveznika koji prodaje nekretninu
Općenito, ako mijenjate kuću, kupujete je s jedinom svrhom poboljšanja i preprodaje. To vas čini trgovcem nekretninama. Ako imate dodatnih pitanja, obratite se financijskom savjetniku ili poreznom stručnjaku.
Prebacivanje kuća i porez na kapitalnu dobit
Postoje dvije vrste porez na kapitalnu dobit, kratkoročni i dugoročni. Porezi na kratkoročni kapitalni dobitak oporezuju se istom stopom kao i vaš porez na dohodak i odnose se na dobit od imovine (poput nekretnina) koja je držana manje od godinu dana. Dugoročni porezi na kapitalnu dobit su za imovinu koja se drži dulje od godinu dana i naplaćuju se po povoljnijoj stopi, u rasponu od 0% – 20%, ovisno o razredu.
Kućni peraje uglavnom će pasti u tabor kratkoročnih kapitalnih dobitaka. Upamtite, kada okrećete kuću, svaki dan kada držite imovinu, gubite novac. Želite ući, napraviti poboljšanja i brzo prodati uz profit. To posebno vrijedi ako ste kupnju financirali kreditom.
Potpuni porezni tretman za trgovce nekretninama
U ovom smo trenutku utvrdili da su aktivni ljubitelji kuća trgovci nekretninama. To znači da postoje i drugi porezi kojih moraju biti svjesni. Uz porez na dohodak (koji može doseći čak 37 posto), trgovci nekretninama morat će platiti i porez na samostalnu djelatnost od 15.3 posto.
Proradimo primjer pomoću SmartAssetov porezni kalkulator. Ako trgovac nekretninama koji zasebno podnese prijavu primi 200,000 dolara prihoda za godinu, može očekivati da će platiti 40,811 dolara saveznog poreza na dohodak. Dodajte tome 30,600 USD za porez na samozapošljavanje i dobit ćete ukupni porezni račun od 71,411 USD ili 35.71% od 200,000 USD.
Naravno, to je bez uračunavanja poreznih odbitaka. Razgovarajmo o nekim koracima za smanjenje vašeg poreznog računa.
Smanjite porezno opterećenje vaše kuće
Čak i uz visoke poreze trgovca nekretninama, postoje načini da smanjite porezni teret svoje kuće. Evo tri koraka koja trebate poduzeti kako biste smanjili porezni račun kad počnete mijenjati cijene.
1. Osnovajte LLC preduzeće
Prije nego što se bacite na posao, pametno je organizirati posao. Jedna od najpopularnijih poslovnih struktura je a društvo s ograničenom odgovornošću ili doo. LLC društva vam omogućuju da napravite odbitke za poslovne troškove. Povrh toga, pomažu vam zaštititi svoju osobnu imovinu od pravnog zahtjeva ako stvari krenu po zlu.
Njihova fleksibilnost još je jedan razlog zašto su toliko popularni. LLC može biti samostalni poduzetnik ili partnerstvo ili biti organiziran kao korporacija kako bi iskoristio primjenjive porezne olakšice. Imajte na umu da su LLC društva subjekti kojima upravlja država, pa se točna pravila o njihovom osnivanju i pogodnostima koje pružaju razlikuju od države do države.
2. Napravite porezne odbitke
Kao LLC, možete otpisati mnoge svoje poslovne troškove koji vam preokreću kuću. Evo devet uobičajenih odbitaka koje biste mogli napraviti:
Troškovi poboljšanja doma na prodanim nekretninama
Kamate na kredite za nekretnine
Porezi na investicijske nekretnine
Troškovi građevinske dozvole
Provizije za nekretnine
Putni troškovi
Uredski pribor
Svi troškovi ureda izvan lokacije, poput stanarine, interneta, režija itd.
Pravne i računovodstvene naknade
3. Odbijte kapitalne gubitke
Možda nećete profitirati svaki put kao kućni peraja. Posljedica toga je da možete oduzeti sve kapitalne gubitke s kojima se suočavate i koristiti ih za nadoknadu poreza na kapitalnu dobit. Razgovarajte sa svojim financijskim savjetnikom o tome kako najbolje nadoknaditi te dobitke gubicima i ispunjavate li uvjete za to kapitalni gubitak prijenos.
Porezne olakšice koje nećete dobiti kao kućni prevrtač
Unatoč onome što možete pročitati na internetu, ako ste aktivan ljubitelj kuća i okrećete više kuća godišnje, postoje porezne olakšice koje drugi dobivaju, a vi nećete. Evo nekoliko poreznih olakšica koje biste mogli razmotriti:
121 isključenje: Ovaj Pravilo Porezne uprave primjenjuje se na vaše primarno prebivalište. Omogućuje vam izbjegavanje poreza na kapitalnu dobit na dobit od prodaje vašeg primarnog prebivališta, do 250,000 USD dobiti (ili 500,000 USD ako ste u braku). Da ponovimo, ova kuća mora biti navedena kao vaše primarno prebivalište da biste se kvalificirali. Isključenje zahtijeva da ste živjeli u kući najmanje 24 od prethodnih 60 mjeseci. To znači da se kuće za brzo okretanje ne kvalificiraju.
1031 razmjena: Ovaj program odgode poreza omogućuje investitorima prodaju jedne investicijske nekretnine i odgodu poreza na prodaju kupnjom nove investicijske nekretnine. Porezna uprava vam daje 45 dana da identificirate zamjensku nekretninu i 180 dana da izvršite transakciju. Ali zašto kućne peraje to ne mogu iskoristiti? Porezna uprava vrlo je pozorna na to tko može sudjelovati u 1031 Exchange. Posebno zabranjuju sudjelovanje imovini kupljenoj za preprodaju.
Bottom Line
Kupnja i prodaja nekretnina može biti a kompleks postupak, osobito kada uključite poreze na okretanje kuća. Najbolje je krenuti u posao pripremljen i znati za što ćete biti na udici. Morate znati koliko će Porezna uprava tražiti od vas da platite, kao i kako strukturirati svoje poslovanje tako da se stavite u najbolju poziciju za dugoročni uspjeh.
Savjeti za preokretanje kuća
Vaša tvrtka koja preokreće kuću ne mora sama pokušavati upravljati svojim financijama od kapitala za rast do poreznog planiranja. Imati financijskog savjetnika u svom kutu može skinuti ogroman teret s vaših ramena i pružiti vam više prilika za rast. Ako nemate financijskog savjetnika, pronaći ga ne mora biti teško. Besplatni alat SmartAsset spaja vas s do tri provjerena financijska savjetnika koji opslužuju vaše područje, a vi možete besplatno razgovarati sa svojim savjetnicima kako biste odlučili koji je pravi za vas. Ako ste spremni pronaći savjetnika koji vam može pomoći da postignete svoje financijske ciljeve, Započni sada.
Osim sređivanja poreza, obratite pozornost na to gdje bankujete. Neke su banke jednostavno prijateljskije raspoložene prema malim poduzećima. Pogledajte naš popis najbolje banke za mala poduzeća iskoristiti ove mogućnosti.
Autor fotografije: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Pošta Preokrenute kuće i porezi: Vodič za nekretnine pojavio prvi na Blog SmartAsset.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html