'Ne znam isplati li se baviti podstanarima': Trebam li svoj dom prenamijeniti u najam ili ga prodati?

No, razmišljam da li da prodam ili iznajm kuću koju trenutno imam. Kupio sam kuću za 188,500 dolara. Dvaput sam refinancirao i zadnji put sam dobio gotovinu. Kamata mi je 2.75%, a imam još 18 godina da je otplatim. Mogu ga iznajmiti za 1,800 do 2,000 dolara. Ali ne znam je li ovo najbolja opcija jer bih ga također mogao prodati za blizu 500,000 dolara, što je trenutno najveća vrijednost.

Bilo bi sjajno da mi stanari otplate drugu hipoteku, ali ne znam isplati li se baviti stanarima i popravcima koje mogu stalno tražiti. Uostalom, to je stara kuća. Što da napravim? 

Iskreno,

Pakiranje u Portlandu

'Veliki potez' je rubrika MarketWatch koja promatra detalje i detalje nekretnina, od navigacije u potrazi za novim domom do podnošenja zahtjeva za hipotekom.

Imate li pitanja o kupnji ili prodaji kuće? Želite li znati gdje bi trebao biti vaš sljedeći potez? Pošaljite e-poštu Jacobu Passyju na [e-pošta zaštićena].

Poštovani Packing,

Tržište kompletnog stambenog prostora ima mnogo vlasnika kuća s obzirom na sam potez koji razmišljate napraviti. Vlasnici kuća vide rastuće cijene najma i mnogi to iskorištavaju. U veljači su najamnine bile gotovo 18% više u odnosu na godinu prije na nacionalnoj razini, prema web stranici za nekretnine Apartment List, što predstavlja rekordan rast.

U određenoj mjeri, vlasnici kuća potiču taj rast najamnina pretvaranjem svojih početnih domova u najam. Ti bi domovi inače osigurali prijeko potrebnu opskrbu tržištima za kupnju kuća. Umjesto toga, ima toliko malo kuća za prodaju da su mnogi Amerikanci prisiljeni iznajmljivati ​​dulje nego što su se nadali jer ne mogu pronaći nekretninu za kupnju. Više ljudi koji iznajmljuju znači veću konkurenciju za jedinice za najam, a time i najamnine rastu.

Samo zato što mnogi vlasnici kuća idu ovim putem ne znači da biste trebali. “Ima smisla pretvoriti kuću u nekretninu za najam ako i samo ako razumijete sve potencijalne probleme koji postoje kada postanete stanodavac”, rekla je Michelle Gessner, osnivačica i vlasnica Gessner Wealth Strategies, financijske savjetodavne tvrtke sa sjedištem u Houstonu .

Lako je zamisliti prednosti posjedovanja stana - korištenje dodatnog prihoda za otplatu druge hipoteke i možda kada se jednom isplati, stavite novac u džep za uštedu za mirovinu. Ali ako nas je pandemija nečemu naučila, to je da biti mali stanodavac nije za one sa slabim srcem.

Već ste se suočili s nekim od izazova u statusu stanodavca. Morat ćete komunicirati sa stanarima i raditi s njima na održavanju nekretnine. I velika je vjerojatnost da se stanari neće odnositi prema domu tako lijepo kao što biste mogli, zbog čega ćete morati plaćati da ga redovito popravljate. To je samo vrh sante leda.

Zvuči kao da ste financijski stabilni, ali biste li si mogli priuštiti da sami platite i hipoteku na svoj prvi dom i svoj novi dom? Mnogi iznajmljivači su se posljednjih godina suočili s ovrhom i bankrotom svojih nekretnina za iznajmljivanje jer su se stanari mučili s plaćanjem stanarine zbog pandemije. Na kraju, mnogi od ovih vlasnika nekretnina odlučili su se prodati kuće kako bi smanjili svoje gubitke.

Ako mislite da niste dorasli tom stresu, snažno bih razmislio da postanem stanodavac. Postoje i drugi financijski razlozi da dvaput razmislite. Kada netko proda svoju primarnu rezidenciju, može isključiti do 250,000 USD kapitalne dobiti (ili 500,000 USD ako je u braku i podnese zajednički dokument). Dakle, ako ste, na primjer, prodali kuću za 500,000 300,000 USD, ali ste platili samo 200,000 XNUMX USD da biste je prvobitno kupili, vi ne bi se suočio s porezom na kapitalnu dobit na XNUMX dolara dobiti koju ste zaradili.

Ako se odlučite pretvoriti nekretninu u kuću za najam, a zatim kasnije odlučite prodati, mogli biste se suočiti s visokim poreznim računom. Da biste iskoristili isključenje na kapitalnu dobit, morate u kući živjeti dvije od posljednjih pet godina, ali ne moraju biti dvije posljednje godine. Dakle, u biti, imate malo počeka. I postoje porezni odbici koje biste mogli oporezivati ​​kao stanodavac.

Recimo da ste kuću iznajmljivali na šest godina, a zatim odlučili prodati. Tada ne biste dobili isključenje od 250,000 USD (ili 500,000 USD), tako da bi se sav novac koji zaradite prodajom smatrao oporezivim prihodom. Postoje načini na koje možete izbjeći taj porezni udar - posebice, možete ponovno uložiti taj novac u drugu nekretninu za najam putem razmjene iz odjeljka 1031. U suprotnom, porezni će račun biti veći.

Još jedno financijsko razmatranje je hoće li vam vaš hipotekarni zajmodavac uopće dopustiti da nekretninu pretvorite u najam. Hipoteke obično uključuju klauzule koje zahtijevaju da zajmoprimci žive u kući određeno vremensko razdoblje. Ako se pokušate iseliti i iznajmiti nekretninu prije isteka tog roka, mogli biste se upustiti u hipotekarnu prijevaru. S obzirom na to da ste refinancirali relativno nedavno, trebali biste pažljivo proučiti svoje dokumente o hipoteci.

Vi imate bolji osjećaj za svoju toleranciju na rizik i financijsku složenost od mene. Ako ste i dalje zainteresirani za nastavak ovog plana, svakako se posavjetujte s računovođom i financijskim planerom koji vam mogu pomoći da odredite najbolji pristup. Moj instinkt je da niste prodani na ovu ideju. Ako je tako, onda bih razmotrio druge opcije. Naposljetku, novac koji zaradite prodajom kuće vjerojatno bi uvelike mogao pomoći otplati duga ili drugim financijskim ciljevima.

Osim toga, biti stanodavac nije jedini način ulaganja u nekretnine. "Dodatni prihodi mogu se uložiti za ostvarivanje prihoda ili rasta ili čak u vrijednosne papire vezane uz nekretnine", rekao je Kashif Ahmed, predsjednik American Private Wealtha, financijske savjetodavne tvrtke u Bedfordu, Massachusetts. Ulaganje u investicijski fond za nekretnine, za na primjer, mogao bi proširiti vaš portfelj, ali je mnogo likvidniji nego da sav taj novac bude vezan u kući.

U konačnici, smatram da ne možete pogriješiti ako donesete izbor koji vam je najugodniji. Dakle, kakav god da je to izbor, želim vam puno sreće.

Slanjem svojih pitanja e-poštom pristajete na njihovo anonimno objavljivanje na MarketWatchu. Slanjem vaše priče Dow Jones & Company, izdavaču MarketWatcha, razumijete i slažete se da možemo koristiti vašu priču ili njene verzije u svim medijima i platformama, uključujući putem trećih strana.