Kupujem kuću sa svojom 74-godišnjom majkom, ali hipoteka će biti na moje ime. Kako bismo trebali nasloviti kuću?

Poštovani MarketWatch,

Želio bih vidjeti možete li mi dati neki savjet o kupnji kuće s mojom majkom koja ima 74 godine. Uplatit ću 240,000 dolara — koristeći prihod od prodaje vlastite kuće — na novu kuću i počevši od hipoteka od 220,000 dolara. Hipoteka će biti samo na moje ime. Kada se kuća moje majke proda, ona će mi dati dio prihoda od svoje kuće — 100,000 dolara, kako bih mogao preinačiti svoju hipoteku i smanjiti mjesečnu isplatu.

Naša pitanja su: Kako bismo trebali nasloviti kuću u kojoj ćemo oboje živjeti? Trebamo li staviti oba naša imena na kuću sa zajedničkim stanarima s pravom na preživljavanje? Također, hoće li se novac koji mi daje da stavim na preoblikovanu hipoteku smatrati poklonom za mene na koji ću morati platiti porez? Postoji li način da se to izbjegne? I moje posljednje pitanje je, trebam li i svoju punoljetnu kćer staviti na naslov kuće, također kao sustanare s pravom na preživljavanje, kako bi kuća mogla biti njezina kada moja majka i ja više ne budemo na ovoj Zemlji?

Ako ne možete odgovoriti na ova pitanja, biste li mi mogli reći trebam li razgovarati s odvjetnikom za nekretnine, poreznim odvjetnikom ili CPA-om? Nisam siguran kome trebam postaviti ovakva pitanja. Uživam čitajući vašu kolumnu. Hvala na pomoći.

Iskreno,

Useljenje kod mame

'Veliki potez' je rubrika MarketWatch koja promatra detalje i detalje nekretnina, od navigacije u potrazi za novim domom do podnošenja zahtjeva za hipotekom.

Imate li pitanja o kupnji ili prodaji kuće? Želite li znati gdje bi trebao biti vaš sljedeći potez? Pošaljite e-poštu Jacobu Passyju na [e-pošta zaštićena].

Dragi Moving,

Jako je lijepo što planirate kupiti dom sa svojom majkom, jer sam sigurna da će joj to pružiti osjećaj utjehe kako bude starija i treba joj više pomoći. Znam da niste pitali za moje mišljenje o ovom dogovoru, ali bio bih pogrešan kada ne bih predložio puno iskrenih međusobnog razgovora u kojima razgovarate o svojim očekivanjima od zajedničkog života. Ovo će biti velika promjena za vas oboje, a kao i kod bilo kojeg cimera, najbolje je biti na istoj strani prije vremena kako biste osigurali miran suživot.

Moram priznati da sam zbunjen s vremenskom linijom koju ste vas dvoje odabrali. Osim ako ne postoji razlog zašto sama kupnja kuće za početak ima smisla, ne vidim zašto vas dvoje ne biste čekali još malo da zajedno kupite kuću — pogotovo ako razmišljate o tome da oboje budete u kući djelo. Udruživanje vaših resursa odjednom bi vam vrlo vjerojatno moglo omogućiti da iskoristite bolje financiranje.

Preinaka hipoteke može biti korisna za mnoge vlasnike kuća. To će vam omogućiti da smanjite svoju dužničku obvezu bez promjene kamatne stope ili roka zajma. U vrijeme kada stope na hipoteke rastu, to bi mnogim vlasnicima kuća mogla biti bolja opcija od refinanciranja ako je vaš glavni cilj smanjiti iznos duga koji imate.

Postoje neki nedostaci ove strategije. Za početak, svi hipotekarni zajmodavci to ne dopuštaju, tako da ćete to morati unaprijed razjasniti. Čak i ako zajmodavac to dopusti, ne mogu to učiniti za sve vrste zajma. Konkretno, zajmovi s državnom potporom, uključujući FHA i VA zajmove, ne mogu se preinačiti. A serviser kredita će vam naplatiti naknadu za preinaku. Iz tih razloga, neki zajmoprimci će se odlučiti samo za dodatne uplate na svoju hipoteku umjesto da prolaze kroz cijeli proces preinake.

U vašoj situaciji, doprinos vaše majke mogao bi se smatrati darom ako ona nije pod hipotekom, iako vi ne biste bili taj koji bi plaćao porez na to. Trebali biste se konzultirati s knjigovođom kako biste dobili njihov stručni savjet, ali vjerojatno će ona morati podnijeti poreznu prijavu na dar. Uz to, osim ako ne daruje milijune dolara vama i drugima, vjerojatno je da nikada neće dugovati porez na taj novac zbog doživotne isključenosti.

Ona može biti na naslovu, a da nije pod hipotekom, ali to nije nužno jednostavno. Razmišljate li o tome da je dodate u ispravu kasnije nakon što ste kupili kuću i uzeli hipoteku, trebali biste se posavjetovati s odvjetnikom za nekretnine. Neki zajmodavci će uključiti klauzule koje propisuju da se zajam mora vratiti u cijelosti ako se izvrše značajne promjene u naslovu kuće, a vi ćete htjeti da pravni stručnjak pregleda svaki ugovor o hipoteci kako bi provjerio je li to ovdje slučaj.

Ako umjesto toga planirate imati svoju majku na poslu od samog početka, a da ona nije pod hipotekom, morat ćete se konzultirati s hipotekarnim zajmodavcem kako biste dobili njihovo odobrenje za ovaj aranžman. Kako njujorška odvjetnica za nekretnine Victoria Spodek objašnjava u postu na blogu: “Banka mora biti sigurna da je njihov interes zaštićen jer posuđuje veliku svotu novca. Sposobnost banke da proda nekretninu u slučaju neplaćanja ključna je za njihov model i neće posuditi novac osim ako nisu zaštićeni.”

Problem koji može nastati ako ima više osoba na vlasništvu, a samo jedna na hipoteci, jest da vlasništvo nad kućom postaje komplicirano. Iz perspektive zajmodavca, vaša mama bi imala prava na kuću koja bi mogla otežati prodaju ako ste otišli u ovrhu. Dakle, ono što zajmodavci često rade u takvom scenariju, kaže Spodek, jest da oba vlasnika potpišu hipoteku, dok samo jedna osoba potpisuje notu, a to je obećanje da će vratiti zajam. Na ovaj način, "ako se zajam ne plati ili dođe do kašnjenja, banka će i dalje morati prodati kuću da bi je vratila", piše ona.

Opet, možda biste trebali razmisliti o tome da vaša majka bude navedena na hipoteci. Osim ako nema kreditnih problema, njezin dodatni prihod od socijalnog osiguranja i imovina mogli bi vam pomoći da dobijete bolju stopu na hipoteku. To bi također ublažilo probleme koji bi proizašli iz otplate kredita kada se njezina kuća proda.

Što se tiče naslova naslova doma, mislim da je važno razmotriti zašto želite oboje biti na naslovu i koji su vam ciljevi u tome. Čini se jasnim da je izbjegavanje ostavine važno za vas oboje, ali zajednički najam može nositi određene rizike. Na primjer, ako se netko od vas zaduži i ne može ga otplatiti, vjerovnici bi mogli zatražiti nekretninu. To je i razlog zašto bi dodavanje vaše kćeri u titulu također moglo biti rizičan potez.

Za sve vas, stavljanje doma u živo povjerenje može imati najviše smisla. To će vam dati kontrolu nad onim što će se dogoditi s domom kada i vi i vaša majka umrete, dok će vam omogućiti da ostanete u kući dok ste oboje živi. Ne samo da dom može lako prijeći na vašu kćer, već bi mogla izbjeći određene poreze i ostavinske naknade. Morat ćete angažirati odvjetnika da sastavi povjerenje i pravilno ga strukturira za vas, ali s obzirom na složenost vaših životnih aranžmana, ovo bi moglo biti najbolje rješenje za vaš problem i pružiti vama i vašoj majci jamstvo da ćete moći živjeti u ovom domu do kraja tvojih dana.

Slanjem svojih pitanja e-poštom pristajete na njihovo anonimno objavljivanje na MarketWatchu. Slanjem vaše priče Dow Jones & Company, izdavaču MarketWatcha, razumijete i slažete se da možemo koristiti vašu priču ili njene verzije u svim medijima i platformama, uključujući putem trećih strana.