Poboljšanje kreditnih rezultata za iznajmljivanje stanova, a ne zabrana, je odgovor

Diljem zemlje raste zabrinutost oko toga kako i zašto se ljudi ne kvalificiraju za najam stanova. Aktivisti koji tvrde da brinu o najboljim interesima potencijalnih stanara stanova za iznajmljivanje tražili su zabranu provjere kriminalne prošlosti, prethodnih evidencija o deložacijama i kreditnih bodova kao dio procjene rizika koju davatelji stanova koriste za provjeru stanara. U Minneapolisu je, primjerice, nametnulo gradsko vijeće ograničenja korištenja kreditnih bodova. Član Vijeća koji je podržao intervenciju rekao je da rastuće cijene i nedostatak stambenog prostora "stavljaju hitnost u potporu ljudima koji su najugroženiji iznajmljivači." No je li ograničavanje ili zabrana čekova na kredit najbolji način da se pomogne ljudima s slabom, lošom kreditnom sposobnošću ili bez kreditne sposobnosti?

Nedavno izvješće Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) moglo bi doliti ulje na vatru. Izvješće, nezgrapno naslovljeno, Tržište provjera pozadine stanara, popisuje sve moguće pritužbe s procjenom rizika od strane pružatelja usluga stanovanja. Evo moje omiljene o podacima o deložaciji:

„Prikupljanje ovih podataka, posebice podataka iz javnih evidencija o građanskim i kaznenim djelima, i ispravno povezivanje prikupljenih podataka s pojedinačnim potencijalnim najmoprimcem, može biti izazovno. Na primjer, prema jednoj studiji o 3.6 milijuna sudskih zapisa o deložacijama, 22 posto državnih slučajeva deložacija su dvosmisleni ili lažni zapisi. Kao rezultat toga, podaci prijavljeni u izvješćima o provjerama stanara i na koje se oslanjalo pri generiranju vlastitih ocjena rizika stanara često su dvosmisleni ili zastarjeli i mogu biti pogrešni.”

Ovo me natjeralo da se glasno nasmijem jer se razvila cijela industrija koja tvrdi da se zemlja suočava s "krizom deložacija" ili "epidemijom". Ovo je dokazivo lažno a jedan od razloga zašto je lako doći do tog zaključka je upravo to što ne postoje jasni ili dosljedni podaci o deložacijama. U današnjem svijetu nemoguće je dati bilo kakvu izjavu o deložaciji – definiranoj kao stvarno nasilno uklanjanje iz nekretnine za iznajmljivanje – izuzetno je rijedak. Nakon podnošenja zahtjeva, većina deložacija rezultira otkazom ili dvosmislenim ishodom. Samo mali broj rezultira pojavom da policija izvuče stvari iz stana. Ipak, agresivni zagovornici žele oboje; podaci ukazuju na "krizu", ali podaci su loši, nemojte ih koristiti za provjeru.

Litanija na početku izvješća mogla bi točno odražavati frustraciju potrošača zbog toga što se moraju izložiti procjeni rizika; ali iznajmljivanje stana nije pravo niti je "pravo" po bilo kojoj definiciji. Tome bih dodao "još", budući da je to upravo ono što zagovornici tvrde, da je doista tako pravo svake osobe da zahtijeva pristup privatnom vlasništvu za život bez obzira na profil rizika.

Neki od nas na stanovanje gledaju kao na robu, a iznajmljivanje istog jednako kao iznajmljivanje automobila ili bilo koje druge stvari. Procjena rizika omogućuje najam stanova, a bez mogućnosti provjere ili pregleda prošlih rezultata, manji, pristupačniji stanovi nestali bi. Opasan je i prijeti potkopavanjem privatnih stanova za iznajmljivanje. O ovome vrijedi voditi tvrdu i rigoroznu raspravu.

Ali koje je rješenje za stvarni problem ljudi koji imaju manje novca i bore se u gospodarstvu, imaju veći profil rizika, a time i veći izazov u pronalaženju stana? Jedan od odgovora je zabraniti prikazivanje ili ga ograničiti na takav način da jedina opcija za smanjenje rizika bude povećanje stanarina. Zagovornici žele ograničiti i ovo, naravno, kontrolom stanarine. Kontrola stanarina pogoršava inflaciju stanova, stvarajući nestašicu i racioniranje.

Pravo rješenje je poboljšanje kreditnih rezultata i stvaranje poticaja za ljude koji iznajmljuju stan da plaćaju najam na vrijeme. Kad ne mogu, novčana pomoć je najpotrebnija. Ali postoje li tržišni poticaji za izgradnju kredita i poboljšanje profila rizika iznajmljivača?

Izvješće CFPB-a kaže ovo o kreditnim rezultatima:

“Povijest prethodnih plaćanja najamnine, koja bi se činila vrlo relevantnom za odluku stanodavca o najmu, velikom većinom se ne odražava u izvješćima o provjerama stanara ili ocjenama rizika. Procjene industrije o pokrivenosti povijesti plaćanja najma u sustavu izvješćivanja potrošača kreću se između 1.7 do 2.3 posto iznajmljivača u SAD-u.”

privatna tvrtka, Pinata, osmislio je poslovni model koji čini upravo to. Piñata kombinira izravni marketing s upravljanjem naplatom najamnine. Kada stanar koji je u zgradi kojom upravlja tvrtka koja koristi Piñatu i plaća najam na vrijeme, stanar može dobiti bodove za nagrade popularnih marki. Zamislite to kao program za česte putnike za iznajmljivače. Piñata također prijavljuje pozitivne podatke o najmu kreditnim uredima. Poticaji za stanovnike su stvarni, s besplatnim ponudama za proizvode koji su im potrebni i boljim kreditnim rezultatom.

Razgovarao sam s Lily Liu, izvršnom direktoricom Piñate, je li zabrinuta zbog novih propisa, posebno platformi koje prikupljaju podatke o podnositeljima zahtjeva i stanovnicima u velikom broju. "Algoritmi s ogromnim skupovima podataka postaju toliko dobri da je teško vidjeti kako se neće integrirati u ove odluke", rekao je Liu, "iako u naletima i naletima dok se ne normalizira." Rekla je da je Piñata rješenje za stanovnike jer je to "dinamičan interaktivni proizvod koji pomaže iznajmljivačima da razumiju svoje 'pogreške' i posljedice određenih postupaka te im pomaže promijeniti svoje ponašanje kako bi izgradili bolju financijsku budućnost za sebe."

Nema sumnje da bi mnogi zagovornici stanara prezirali ovaj model; ljudi uopće ne bi trebali plaćati stanarinu i zašto bismo ih mamili besplatnim ponudama na AmazonuAMZN
da rade ono što ne bi trebali. Fino. To je interno dosljedan argument za socijalistu. Međutim, u stvarnom svijetu, proširenje programa poput Piñatinog za ljude koji već imaju lošu, slabu ili nikakvu kreditnu sposobnost zapravo bi pomoglo ljudima da steknu bolju kreditnu sposobnost i poboljšaju svoj život kao iznajmljivača u budućnosti. Gotovo sve pritužbe navedene u izvješću CFPB-a mogle bi se riješiti ovom vrstom potrošačkog modela koji se temelji na poticajima, čak i za ljude s manje novca.

Odgovor na problem loše kreditne sposobnosti ili drugih nedostataka u povijesti iznajmljivanja nije njegovo brisanje, već ponuditi stvarnu pomoć i poticaje za poboljšanje dosijea ljudi i nagraditi ih. Time se gradi ulaganje u uspjeh ne samo za pružatelja stambenih usluga koji vidi naplatu najamnine na 100%, već i za potrošače koji počinju vidjeti pozitivan kredit koji će pomoći, vjerojatno, dovesti do poboljšane kupovne moći, uključujući vlasništvo nad kućom. Procjena rizika nikada neće nestati u ekonomiji iznajmljivanja, a ako se regulira, manje, cjenovno pristupačnije tvrtke prestat će iznajmljivati, bit će sve više nestašica stambenog prostora i viših stanarina. To nikome ne pomaže, pogotovo ljudima koji se bore s kreditnim problemima.