Nije prekasno da Cincinnati usvoji mjere gustoće stanovanja

Vrlo skroman i koristan prijedlog za dopuštanje više obiteljskog stanovanja u Cincinnatiju izglasano je u ožujku od strane Gradskog vijeća. Prijedlog, koju je ponudila članica Vijeća Liz Keating, uklonio bi ograničenja gustoće u nekim dijelovima grada s pravilima zoniranja koja dopuštaju više stanova i ljudi. Prijedlog ne bi dotakao obiteljske zone, nešto što je izgubljeno od mnoštva protivnika koji su, čini se, ubili prijedlog. Da je prošao, prijedlog bi koristio novim ljudima koji su se preselili u Cincinnati stvaranjem veće ponude stambenog prostora. Unatoč porazu, u gradu je počela rasprava o tome kako najbolje riješiti cijene stanova, s više ili manje stanova.

Bitka u Cincinnatiju mi ​​je previše poznata, podsjećajući na to bitka oko gustoće koji je počeo kada se tržište nekretnina počelo oporavljati nakon kraha 2008. Kako se odvijalo drugo desetljeće stoljeća, ljuti susjedi jedne obitelji okupili su se protiv gustoće s raznim crvenim haringama: nova stambena zgrada bila je prevelika, premala, ružna , previsoka i blokirala je svjetlost i zrak. Također, nova stambena zgrada desetkovala bi krošnje gradskog drveća. I naravno, ono što su uvijek nudili kao prekid ugovora, to ne bi učinilo stanovanje pristupačnijim. Novo stanovanje je, kako su rekli, preskupo.

Uvodnik za goste u Cincinnati Enquireru iznosi istu točku.

“Trenutno nema podataka koji podržavaju pretpostavku da zoniranje veće gustoće rezultira nižim troškovima stanovanja. Zapravo, studije o metričkim vrijednostima gustoće i pristupačnosti kao što je Median Multiple (koji koriste UN, Svjetska banka i Harvardski Zajednički centar za stanovanje) pokazuju suprotno. Stanovanje veće gustoće u prosjeku je skuplje!”

Pa to nije istina. Postoji jedna nedavna studija (Kontrola gustoće, povećanje cijena stanova i rast najma u Sjedinjenim Državama) što potvrđuje da, "u sektoru više obitelji, nalazimo da je odnos između kontrole gustoće i rasta najamnine pozitivan: najamnine rastu brže u područjima s strogom kontrolom gustoće, u skladu s ograničenjima ponude."

Jedna točka koja zbunjuje ovaj argument o više smještaja (što je gustoća) ne što rezultira nižim ukupnim cijenama je da je novo kućište – poput novog džempera ili novog automobila – uvijek skuplje od postojećeg proizvoda. Dakle, ako se gleda samo povećanje gustoće u obliku dodatnih novih stanova, prosječna cijena će biti viša i te više cijene često će iskriviti ukupni prosjek. Međutim, sveukupno, kada se broj novih stambenih jedinica povećava, ukupno i tijekom vremena, postoji pozitivan učinak na cijenu.

Uz ovaj zdravorazumski zaključak, tu je i činjenica da su stanovi sve manji. Zašto? Jer to su željeli ljudi koji žive u gradovima. Evo o čemu sam pisao veličina jedinice i pristupačnost prije nekoliko godina:

“Veličina jedinice opada jer sve više ljudi želi živjeti u gusto naseljenim gradovima u kojima je malo zemlje. Kad zemlje bude malo, bit će skupo. Kupovati i graditi na skupom zemljištu znači da najamnine moraju biti previše visoke kako bi se racionalizirala cijena zemljišta. Koje je rješenje? Manje veličine jedinica rješavaju ovaj problem jer potrošači trguju kvadratom za nižu cijenu, a programeri ostvaruju veći prinos po kvadratnom metru od svoje investicije.”

Konačno, i možda najizrazitije, Keatingovom prijedlogu oštro su se usprotivili jednoobiteljski susjedi, od kojih je jedan u uvodniku ustvrdio da „ankete javnog mnijenja pokazuju da samostojeće obiteljske kuće s dvorištem, i alternativno, gradske kuće u gušćim područjima koje su na pješačkoj udaljenosti od sadržaja, preferirana su opcija za većinu Amerikanaca.”

Prije pandemije, međutim, to jednostavno nije bila istina. Istraživanje Freddieja Maca iz 2018 otkrili su da, "iako Profil otkriva da sve veći broj iznajmljivača vjeruje da se njihova ekonomska situacija poboljšala u odnosu na prošlo ljeto, također otkriva da trošak sve više pokreće odluke o najmu." Da, tako je, ljudi su birali stan za najam jer je pristupačniji. A više stanova u Cincinnatiju bi ga također učinilo jeftinijim.

I na kraju, ali svakako ne najmanje važno, ništa u Keatingovom prijedlogu nema utjecaja na postojeće jednoobiteljske zone. Zašto bi bili tako uzrujani? To je očito svakom autsajderu; kada je stanovanje oskudno i skupo, to rezultira transferom novca iz džepova siromašnih ljudi u obliku viših stanarina u višu vrijednost obiteljskih kuća. Čini se da se ljuti susjedi protive promjenama u mjestima u kojima ne žive jer to pomaže njihovim kućnim vrijednostima. Nedostatak stambenog prostora pomaže trenutnim vlasnicima ulaganja da dobiju vrijednost.

Loša vijest je da su skromna povećanja gustoće u zonama koje su već guste zgnječila ljutiti, ovlašteni susjedi iz jedne obitelji u Cincinnatiju. Ovo nije slično zločinima koje je prije nekoliko godina nametnulo Gradsko vijeće Seattlea, smanjivanje gustoća u područjima koja su već zonirana za gustoću. Ova "pobjeda" za susjede će i njih potaknuti na to. Međutim, dobra vijest je da još nije prekasno da Cincinnati nauči iz Seattleovih pogrešaka i svejedno napravi promjene. Ako gradsko vijeće u Cincinnatiju ne nauči ovu lekciju, šalju ljude s manje novca na trošenje, uglavnom iznajmljivače, suočit će se s rastućim cijenama u godinama koje dolaze.