Dobrodošli u Benzingin podcast za nekretnine. Danas imamo Ryan Frazier, koji je izvršni direktor platforme za ulaganje u nekretnine Stigli domovi.
Poslušajte ovu epizodu of Lijeni posjednik na Benzingu.
Kevin Vandenboss: Dakle, što je zapravo Arrived?
Ryan Frazier: To je platforma koja svima olakšava ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje. A način na koji to funkcionira je da pojedinci mogu kupiti dionice pojedinačnih domova počevši od 100 do 10,000 dolara ili više, koliko god želite uložiti u tu nekretninu. I onda Arrived, preuzima brigu o svim poslovima upravljanja imovinom. Dakle, sve, baveći se upravljanjem imovinom ili poslovima iznajmljivanja imovine. A učinak je taj da investitori još uvijek mogu birati kako žele izgraditi svoj portfelj pojedinačnih nekretnina za iznajmljivanje. Oni mogu uložiti gotovo bilo koji iznos kapitala koji žele i diverzificirati ga u nekretnine.
I onda to postaje pasivna investicija od tamo, sa Stigla vodeći računa o upravljanju.
Kevin Vandenboss: Kakva je bila potražnja za investitorima koji ulažu u ove specifične nekretnine za iznajmljivanje?
Ryan Frazier: Mislim da je to nešto što je za nas bilo iznenađenje, koliko je bio nevjerojatan interes kada smo imali gotovo 100 tisuća ljudi koji su se prijavili za ulaganje u nekretnine i kupnju dionica pojedinačnih domova.
I mislim da smo mislili da će ljudima trebati više vremena da shvate koncept kupnje udjela nekretnine za iznajmljivanje. Ali mislim da zbog toga što je ulaganje u djelomične udjele dionica i druge imovine postalo malo uobičajenije i popularnije, mislim da ljudi jednostavno imaju mjesto u svom umu gdje mogu razumjeti.
Kažu: “U redu, mogu posjedovati dio ove nekretnine. Dobit ću proporcionalne povrate, novčani tok od prihoda od najma ili bilo kojeg rasta vrijednosti imovine na temelju broja dionica koje posjedujem. A to mi daje veću kontrolu nad tim koliko ulažem i mogućnost diverzifikacije.”
Za mene i suosnivače Arriveda zapravo je naše osobno iskustvo sa željom za ulaganjem u imovinu bilo glavni pokretač. Od srednjih dvadesetih do tridesetih, stvarno sam se samo kretao. Samo nikada nismo bili na istom mjestu, dovoljno dugo, tamo gdje je imalo smisla, ulagati 5, 10+ godina, što je stvarno ono što je potrebno u nekretninama da bi se prevladala vrsta prepreke transakcijskih troškova da bi se dobila bilo kakva vrsta materijalnih povrata. I tako sam to neko vrijeme ispitivao.
Zašto to mora biti tako binarno da štedite više godina za ove predujmove koji su danas često šesteroznamenkasti, a onda ste posvećeni tom gradu ili toj nekretnini zauvijek ili stvarno dugoročno?
I to je ideja za Arrived. Kako gledamo na te prepreke koje ljude danas sprječavaju da počnu posjedovati nekretnine? Potrebni kapital, vremenske obveze i stručnost te kako smanjiti prepreku ulasku? Tako da, ako imate vremena i stručnosti, ali možda ne i iznos kapitala za diversifikaciju u onoliko nekretnina koliko želite, Arrived vam to može olakšati.
Nemate vremena ulagati u nova tržišta i tamo izgraditi prisutnost, a želite biti u mogućnosti diverzificirati se. Stigao može zakoračiti i u taj scenarij. Dakle, zapravo se radi o uzimanju te tri vrste glavnih kamena koji sprječavaju ljude da ulažu kapitalno vrijeme i stručnost i čine ga vrlo praktičnim za početak.
Kevin Vandenboss: Kako možete ponuditi ta ulaganja neakreditiranim ulagačima?
Ryan Frazier: To je bio vrlo važan dio Arriveda. Misija Arriveda je osigurati da ova ulaganja budu dostupna svima koji žele ulagati u nekretnine za iznajmljivanje. Samo 7% ljudi u ovoj zemlji posjeduje ulaganja u nekretnine izvan svog primarnog prebivališta.
To je ogroman jaz u smislu broja ljudi koji su mogli investirati.
Dio toga bio je rad na tome na temelju iskustva s proizvodom. Dakle, mogućnost kupnje dionica uključivala je Arrived preuzimajući veći dio radne strane upravljanja ulaganjima kako bi više ljudi bilo ugodno ulagati.
Ali drugi dio bio je osigurati da neakreditirani investitori mogu ulagati, što znači ljudi koji nemaju neto vrijednost veću od milijun dolara ili godišnji prihod veći od 1 tisuća ili 200 tisuća dolara. A učiniti to značilo je raditi sa SEC-om gotovo godinu dana i usvojiti ovaj model prema propisu A+ koji je u osnovi stvorio ovaj proces IPO-a pojedinačne kuće. Platforma Arrived danas je platforma za upravljanje ovim individualnim IPO-ima kuća. I prošli smo kroz proces prema propisu A+ gdje je SEC pregledao i kvalificirao naše ponude kako bismo ih mogli učiniti dostupnima.
Kad god ulaganja stavljate na raspolaganje neakreditiranim ulagačima, postoji mnogo viša granica za otkrivanje podataka. I tako imamo mnogo informacija koje su dostupne na našoj web stranici za svaku nekretninu. Stvari kao što su čimbenici rizika, financije, mi, kao rezultat toga, također dajemo godišnje revidirane financijske izvještaje za naše nekretnine koje također pregledava SEC.
Tako da smo stvarno potrošili vrijeme da prođemo kroz taj proces, kako bismo bili sigurni da je ovo široko dostupno. Struktura ovih ponuda na ovaj način pruža neke opcije za likvidnost gdje ljudi mogu dobiti pristup likvidnosti svojih ulaganja tijekom vremena ako to i žele.
Stvarno su te dvije stvari, potpora neakreditiranim ulagačima i potpora nekim budućim opcijama likvidnosti koje sada gradimo, zapravo bili razlog zbog kojeg smo krenuli tim putem propisa A+ kada smo dizajnirali proizvod i radili s SEC-om.
Kevin Vandenboss: Zašto bi netko sada htio ući na ovo tržište? Jeste li zabrinuti da bi se tržište nekretnina moglo srušiti?
Ryan Frazier: Mislim da je sigurno bilo zanimljivo vrijeme na tržištu u zadnjih 18 mjeseci ili tako nešto dok smo prolazili kroz pandemiju COVID-a i vidjeli smo da je bilo mnogo utjecaja na tržište nekretnina iz toga što smo vidjeli da ljudi iselili su se iz ovih gradskih središta u kojima jesu, cijeneći više prostora koji cijene da imaju, sele se malo izvan jezgre i spremni su, potrošiti, kupiti dom ili su tražeći kvalitetu.
Kuće za iznajmljivanje koje nude više prostora koje se razlikuju od ovih stambenih zgrada u kojima su prije živjeli, u isto vrijeme Fed je mijenjao kamatne stope na najniže kamatne stope svih vremena, na nulu na stopu fondova Fed-a. Ali vidjeli smo da su hipotekarne stope pale ispod 3% i te su dvije stvari, među ostalim čimbenicima, stvarno uzrokovale ubrzanje tržišta nekretnina, u porastu cijena.
Vidjeli smo povećanje cijene koje vjerojatno nije dugoročno održivo, gdje ćete vidjeti povećanje cijene od 15% - 20%+ godišnje. To jednostavno nije ono što smo promatrali na tržištu nekretnina ili u jednoobiteljskim stanovima, povijesno gledano, to je prosječna vrijednost, više od 4% porasta cijene godišnje.
I mislimo da ćemo na današnjem tržištu, kako su se neki od ovih trendova i promjena počeli ustaljivati, vjerojatno vidjeti da ćemo se vratiti više od tog povijesnog prosjeka. Vidjeli smo kako FED sada povećava kamatne stope kako bi pokušao neutralizirati ono što vidimo u smislu inflacije. I mislim da zbog toga trošak posudbe izgleda mnogo veći nego što je bio prije 12 mjeseci. Ali mislim da je stvarnost da smo još uvijek daleko ispod onoga što smo bili prije deset godina. Stoga mislim da tržište još uvijek utvrđuje cijene, što to znači za dostupnost stanova i kako će tržište odgovoriti.
Iz naše perspektive, još uvijek smo vrlo, uzbuđeni oko ulaganja u obiteljski prostor. Mislim da postoji mnogo prepreka za imovinu koju imate, institucionalni ulagači koji su sada ušli u prostor, imate neke stvari zbog kojih je stvarno teško dodati više ponude, visoku cijenu rada, visoku cijenu materijala.
Imate ljude koji su tijekom posljednjih nekoliko godina zaključali ove povijesno niske kamatne stope. Dakle, sada imate ovu vrstu zaključavanja kamatne stope koja će spriječiti ulazak veće ponude na tržište. Ljudi su manje voljni odreći se svog doma i hipotekarnih stopa koje su uz to povezane.
Stoga mislimo da još uvijek postoji velika otpornost na tržištu nekretnina. Ne očekujemo, po našem mišljenju, da ćemo vidjeti veliki krah nekretnina, ali predviđamo da će se brzi rast cijena vratiti na normalnu početnu vrijednost. Općenito, kada razmišljamo o Arrived proizvodima, ulaganju u dionice domova naspram kupnje cijele kuće sami, stvarno nam je jasno da oni pružaju pristup usrednjavanju troškova u dolarima, što je mogućnost postupnog dodavanja dolara ulaganja mjesečno, tromjesečno , ili na godišnjoj osnovi, što nikad prije nije bilo moguće u izravnom vlasništvu nekretnine kada kupujete cijele domove. A svaki dom je tako velika financijska odluka. To stvarno možete raširiti.
I mislim da to malo umanjuje važnost pokušaja tempiranja tržišta jer mislim da je to uvijek vrlo teško i omogućuje vam da s vremenom procijenite troškove i diverzificirate se u različitim gradovima i vremenima, i različitim vrstama nekretnina, koje sve u svemu, pomoći u smanjenju nekih rizika.
Kevin Vandenboss: Zajedno s rastom cijena domova, očito smo vidjeli da se najamnina povećava po višoj stopi u nekim područjima. Gdje vidite da to ide?
Ryan Frazier: Mislim da smatrate da najamnina prati inflaciju pod pretpostavkom da je inflacija povezana s većom ekonomskom aktivnošću. Mislim da je dio inflacije koju vidimo više povezan s nekim problemima opskrbnog lanca, za koje mislim da je dio onoga što trenutno gospodarsko okruženje čini izazovnim. Ali općenito, mislimo da najamnine vjerojatno slijede to.
Druga stvar koju treba imati na umu jest da ako kamatne stope nastave rasti ili čak ostanu na točki na kojoj jesu, to mijenja vrstu relativne pristupačnosti mjesečne otplate hipoteke ili vlasništva nad nekretninom u kojoj živite u odnosu na najamninu. I često te stvari rade u nekoj vrsti ravnotežne točke. Pa sam vidio članak prošli tjedan da su kamatne stope porasle, što povećava troškove posjedovanja primarnog prebivališta. A kako se to događa, to uzrokuje da se više ljudi odlučuje za najam jer prave kompromis pristupačnosti. "Želim li plaćati dodatnih 700 dolara mjesečno za ovaj dom u kojem želim živjeti ili bih radije unajmio još godinu ili dvije i uštedio nešto novca?"
Stoga mislim da te vrste stvari također diktiraju kretanje tržišta najma. Ali čini se da su tržišta najma malo porasla.
Kevin Vandenboss: Postoje li neka posebna tržišta koja su trenutno posebno atraktivna?
Mislim da kada gledamo tržišta, gledamo gdje postoji rast na jednostavnoj razini kada gledamo podatke o stanovništvu\ vidimo li porast ljudi koji se doseljavaju u taj grad? Jesu li to poželjna mjesta za život, gdje imaju veliku i dovoljnu infrastrukturu koja to podržava? I gledamo neke od 100 najboljih gradova danas, mi smo u 19. I nastavljamo brzo dodavati još gradova. Mislim da ćemo do kraja godine vjerojatno imati 40 godina. I onda samo pozivamo neke od onih koje, željeli bismo možda neke od onih o kojima ljudi prirodno ne bi razmišljali, jer mislim da postoje neki gradovi u kojima smo, recimo Nashville, koje smo upravo vidjeli, kao rast stanovništva i veliki kulturni interes za to tržište.
No, tu su i druga tržišta koja su više od onih gradova u usponu koji bilježe brzi rast stanovništva, ali možda su više blizu prvih 100 gradova u odnosu na prvih 25. Gledamo sjeverozapadni Arkansas Fayetteville, Bentonville , gdje je upravo takav snažan gospodarski rast potaknut Walmartom čije je sjedište tamo.
I onda svi korporativni partneri za Walmart koji tamo imaju urede. I mnogo ulažu u regiju. Kao rezultat toga, vidjeli smo veliku potražnju za nekretninama za iznajmljivanje. Mislim da je to zanimljivo tržište. Nekoliko drugih koje promatramo su Indianapolis koji je imao snažnu, temeljnu ekonomiju i mislim da postoje neki obrasci migracije iz Chicaga koji pokreću malo toga, ali to je tržište koje smo pomno pratili i počeli ulagati . A onda Chattanooga u Tennesseeju gdje je to postao lijep rad na daljinu, cijelo središte u toj regiji ima najbrži internet u zemlji, što je zabavna činjenica koja je izvrsna za one radnike na daljinu koji se sele u to područje. Ali mislim da vidite nekoliko takvih. Nešto manji, ali gradovi u usponu koji imaju veliki potencijal za rast u koje smo bili uzbuđeni što smo počeli dodavati nekoliko sredstava i stavljati ih na raspolaganje investitorima.
Kevin Vandenboss: Što ulazi u odabir domova u koje ćete ulagati?
Ryan Frazier: Ljudi koji dođu na web stranicu primijetit će da se često radi o novijim domovima i visokokvalitetnim nekretninama i najmovima. Po našem mišljenju, oni će pružiti veće prilike za protok novca tijekom cijelog razdoblja, samo zato što imaju manju potrebu za održavanjem. Većina naših nekretnina novija je od 2010. Nema odgođenog održavanja ili bilo čega sličnog. A ako kupujemo stariju kuću, obično radimo bilo kakva značajna poboljšanja ili renoviranje opreme prije nego ih učinimo dostupnima na platformi.
I opet, to je zapravo pokušaj pružanja ovih snažnih i održivih novčanih tokova. Ogromna privlačnost nekretnina za iznajmljivanje je taj dosljedan pristup novčanom toku u našem slučaju to su dividende. Stoga te dividende isplaćujemo tromjesečno. Za naše nekretnine isplaćujemo, u prosjeku, vjerojatno između 3% do 7% na godišnjoj osnovi. A to samo ovisi o tržištu i možda o tome koliko je utjecaja na imovinu.
Ljudi stvarno žele dobro mjesto za život, bilo da ga iznajmljuju ili ne. I iz bilo kojeg razloga, mislim da je trend odgađanja održavanja. Tako da mislim da nas to čini jedinstvenom imovinom kada dijelimo nekretnine koje imamo s potencijalnim iznajmljivačima na ovim tržištima.
S vremenom Arrived može podržati bilo koju vrstu sredstava. Stvarno vjerujemo u ovaj segment jednoobiteljskih i stvarno smo usredotočeni na dodavanje gradova kako bismo ljudima omogućili diverzifikaciju, ali u budućnosti ćemo dodati nove vrste imovine.
Kevin Vandenboss: Što je sljedeće za Arrived Homes?
Ryan Frazier: Imamo tonu na zalihi. Mislim da je jedna od stvari koju najviše veselimo učiniti dostupnom investitorima pristup kratkoročnom najmu kao što je Airbnbs.
Toliko je ljudi moglo iskusiti Airbnb i VRBO i iskustvo kratkoročnog najma. Ali vrlo je malo, čak manje od dugoročnih najmova na strani vlasništva, moglo sudjelovati u vlasničkoj strani tih gospodarstava kao domaćin i pristupiti ekonomiji koja može proizaći iz toga što ste domaćin ovih nekretnina za kratkoročni najam.
Mislimo da možemo riješiti tekuće, vremenske obveze, koje su čak i veće od dugoročnih najmova za investitore kako bi mogli pristupiti ovoj ekonomiji kratkoročnog najma. Dakle, to je ono što dolazimo ovdje uskoro, vjerojatno krajem ovog ljeta.
Kevin Vandenboss: Koji je najbolji način za investitore da osiguraju da mogu dobiti pristup tim novim svojstvima nakon što postanu dostupni na platformi?
Ryan Frazier: Najbolji način je da se prijavite i kreirate račun na Stigli domovi a to možete učiniti putem naše web stranice.
A kada to učinite, dobit ćete obavijest o novim nekretninama koje dolaze kao nova sredstva i možete odlučiti kada je pravo vrijeme ili u koje nekretnine možete uložiti.
Nekretnine su nastavile raditi ono što rade, što općenito povijesno jest, nude stabilan novčani tok, stabilnu vrijednost imovine, rast tijekom vremena i dobru zaštitu od inflacije. A ako možete ući u imovinu s dugoročnim pogledom, višegodišnjim pogledom, onda će se te stvari održati.
Čak i ako primijetimo pad vrijednosti nekretnina, još uvijek imate veliki novčani tok koji pomaže u pružanju otpornosti na ukupne povrate. I stoga mislim da je zbog tih stvari i samo atributa nekretnina mnogo ljudi zainteresirano za dodavanje više u svoj portfelj nekretnina tijekom posljednjih nekoliko mjeseci.
I stvarno smo se trudili osigurati da ljudima stavimo na raspolaganje dovoljno sredstava za ulaganje. Kao što sam spomenuo, imali smo gotovo 100 tisuća ljudi koji su se prijavili i počeli stvarati račune i počeli ulagati u nekretnine. Vjerojatno smo financirali iznajmljivanje nekretnina u vrijednosti od preko 20 milijuna dolara samo u posljednja dva mjeseca. Svaki tjedan stavljamo na raspolaganje nekoliko novih nekretnina kako bismo išli u korak s investitorima. A u međuvremenu, jako smo selektivni u pogledu onoga što kupujemo s gradovima u kojima se danas nalazimo, jamčimo za oko 50,000 nekretnina mjesečno i dajemo ponude za manje od 0.1% njih. A onda, ono što mi osvajamo su nekretnine koje stavljamo na raspolaganje ljudima.
Pogledajte više od Benzinga
Ne propustite obavijesti u stvarnom vremenu o svojim dionicama – pridružite se Benzinga Pro besplatno! Isprobajte alat koji će vam pomoći ulagati pametnije, brže i bolje.
© 2022. Benzinga.com. Benzinga ne daje savjete o ulaganju. Sva prava pridržana.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html