Kohlova prodaja nekretnina na stolu nakon što su pregovori o dogovoru propali

Kohl je možda ipak neće prodati svoju tvrtku. Ali sada želi prodati neke od svojih nekretnina, poništavajući svoje prethodni stav.

Trgovac je u petak objavio da je raskinuo pregovore o dogovoru s vlasnikom The Vitamin Shoppe Grupa za franšizu, potvrdivši CNBC-jevo izvješće od četvrtka navečer. Umjesto toga, rekao je Kohl's, nastavit će raditi kao samostalna javna tvrtka.

Kohl's je mjesecima bio pod pritiskom aktivističkih tvrtki, uključujući Macellum Advisors, da razmotri prodaju tvrtke, velikim dijelom kako bi se oslobodila vrijednost povezana s Kohlovim nekretninama.

Macellum je tvrdio da bi Kohl's trebao prodati neke od svojih nekretnina i iznajmiti ih natrag kao način da otključa kapital, posebno u teškim vremenima. Kohl je, međutim, je bio otporan na takozvane transakcije prodaje i povratnog najma, barem u tako velikom opsegu.

Tvrtka je sklopila mali ugovor o prodaji i povratnom najmu ranije tijekom pandemije Covida, prema Peteru Boneparthu, predsjedniku Kohlovog odbora. Priznao je dobitak od 127 milijuna dolara prodajom i povratnim zakupom svojih centara za isporuku i distribuciju e-trgovine u San Bernardinu.

Međutim, u petak je Kohl's izričito istaknuo u svom priopćenju za javnost da njegov odbor trenutno preispituje načine na koje trgovac može unovčiti svoje nekretnine. Franchise Group planirala je financirati dio svoje Kohlove akvizicije prodajom dijela Kohlove nekretnine drugoj strani i zatim ga ponovno iznajmiti. To je vjerojatno dalo Kohl'su ideju o tome kakvu bi vrijednost mogao postići za svoje fizičke trgovine i distribucijske centre.

"Sada imate okruženje u kojem se financiranje toliko promijenilo da bi zapravo moglo biti privlačnije koristiti nekretnine kao sredstvo monetizacije", rekao je Boneparth za CNBC u telefonskom intervjuu.

"Kada to kombinirate s onim što mislimo da su razine zaliha, to postaje puno drugačija vježba nego što je bila u prethodnom okruženju financiranja", objasnio je. "Nije tajna da Kohl's ima vrlo veliku imovinu u bilanci: nekretnine."

Od 29. siječnja, Kohl's je posjedovao 410 lokacija, iznajmio još 517 i upravljao zakupom zemljišta za 238 svojih trgovina. Sve nekretnine u njegovom vlasništvu tada su bile procijenjene na nešto više od 8 milijardi dolara, pokazuje godišnja prijava.

Zagovornici ugovora o prodaji i povratnom najmu tvrde da je to prikladan način za tvrtke da dođu do sredstava koja će usmjeriti prema budućem rastu, sve dok postoji kupac za nekretninu. Ali to također ostavlja prodavatelja da mora ispuniti obveze zakupa budući da bi iznajmio nekretninu koju su upravo prodali.

Te bi najmove moglo postati mnogo teže raskinuti, a najamnine mogu varirati na različitim tržištima. Kohl's je u svojoj godišnjoj prijavi naveo da tipični zakup trgovine ima početni rok od 20 do 25 godina, s četiri do osam mogućnosti obnove na pet godina.

Godine 2020. Big Lots postigao je dogovor s privatnom tvrtkom za nekretnine Oak Street da prikupiti 725 milijuna dolara od prodaje četiriju distribucijskih centara u vlasništvu tvrtke i vraćanja u zakup. To je velikom trgovcu na malo dalo dodatnu likvidnost tijekom skoro početka Pandemija Covid-19.

Također u 2020, Bed Bath & Beyond dovršen transakcija prodaje i povratnog najma s Oak Streetom, u kojem je prodao oko 2.1 milijun četvornih metara komercijalnih nekretnina i zaradio 250 milijuna dolara. Mark Tritton, tadašnji izvršni direktor tvrtke Bed Bath, hvalio je posao kao potez prikupljanja kapitala za ponovno ulaganje u posao. Sada se, međutim, Bed Bath suočava s novom novčanom krizom jer mu je prodaja pala, a Tritton je smijenjen sa svoje uloge ranije ovog tjedna.

Oak Street je planirao ponuditi financiranje Franchise Groupu u Kohlovom dogovoru, ranije je izvijestio CNBC, prema osobi upoznatoj s raspravama. Predstavnik Oak Streeta nije odgovorio na CNBC-jev zahtjev za komentar.

Kohl's je u petak ponovno potvrdio svoj plan za provođenje ubrzanog otkupa dionica od 500 milijuna dolara kasnije ove godine. Smanjio je svoje smjernice o prihodima za drugo fiskalno tromjesečje, navodeći kao razlog nedavno smanjenje potrošačke potražnje usred desetljećima visoke inflacije.

"Jasno je da je potrošač danas pod još većim pritiskom", rekla je izvršna direktorica Kohla Michelle Gass za CNBC u telefonskom intervjuu. “Nismo imuni na to... ali Kohl's predstavlja vrijednost. I u ovakvim trenucima važnije je nego ikad pojačati tu poruku.”

Dodala je da Kohlovo partnerstvo s Amazon i Sephora ostaju na mjestu i dio su dugoročne strategije tvrtke za pridobijanje novih kupaca.

"Zaključak procesa odbora bio je apsolutno ispravan odgovor", rekla je.

Kohlove dionice pale su za više od 20% u petak i dosegle najnižu razinu u 52 tjedna. Dionice Franchise Group nedavno su pale za oko 9%, također dotaknuvši najnižu razinu u 52 tjedna.

Macellum nije odgovorio na CNBC-jev zahtjev za komentar.