Pravni izazovi mogu pomoći da se promijeni priča o stanovanju

Najveći neuspjeh američkog obrazovanja bio je način na koji sami sebe učimo o pravima. Pogrešna je predodžba da su prava koja uživamo – vjerska sloboda, govor, itd. – uspostavljena našom revolucijom protiv tiranskog kralja u Engleskoj. Umjesto toga, naša su prava došla do nas kroz prošireni proces evolucije. Lijena pedagogija i propaganda doveli su do podjela i loše politike, uključujući politike koje utječu na stanovanje. Ne postoji pravo na stanovanje. Ali postoji utvrđeno pravo na privatno vlasništvo. Pogledajmo to pravo i pravni izazov kontrole stanarine u New Yorku, CHIP, RSA, et al. v. City of New York, et al. (2. krug), na temelju tog prava i kako taj izazov pomaže u promjeni stambenog narativa.

Priča o pravima u Americi ne počinje u Philadelphiji 1776., već na mjestu tzv Runnymede, Engleska 1215. Tu su razni baruni i drugi magnati Kraljevine Engleske prisilili kralja Ivana da potpiše dokument koji je postao poznat kao Magna Carta. U dokumentu je prvi put u pisanom obliku sadržana ideja da izvršna vlast (oprostite na anakronizmu) bio prisiljen popustiti onome što je iznosilo prvi sabor. Dok nisu bili izabrani, baruni i magnati zahtijevali su da prije nego što ljudi u kraljevstvu budu lišeni njihovih sloboda, uključujući i imovinu, mora postojati neka vrsta procesa.

Ovaj značajan događaj nije riješio problem. Tek 17^th stoljeća i još jedan građanski rat u Engleskoj (imali su nekoliko) da su se ta pitanja ponovno pojavila, ovaj put nasilno. Kralj Karlo je potresao ljude na selima i gradovima kako bi platio ratove u Europi. Saboru, sada većoj instituciji, bilo je dosta. Izdali su 1628. tzv peticija prava. Tamo pozivaju Magna Cartu, tražeći od kralja da zaustavi svoje agresivne napore da otme i zauzme imovinu ljudi.

“'Velika povelja sloboda Engleske', proglašena je i donesena, da nijedan Freeman ne smije biti uzet ili zatvoren ili oduzet od svog slobodnog posjeda ili sloboda, ili svojih slobodnih običaja, ili biti stavljen izvan zakona ili prognan, ili na bilo koji način uništen, ali po zakonitoj presudi svojih vršnjaka ili po zakonu zemlje.”

ta riječ, disseised, primjer je Anglo-normanske riječi u našoj pravnoj terminologiji. To znači oduzeti ili učinkovitije uzeti imovinu. Proći će još 14 godina svađe prije nego što izbije otvoreni rat između parlamenta i kralja, rat koji je rezultirao njegovim svrgavanjem i pogubljenjem. To je utjecalo na osnivače Sjedinjenih Država, budući da su konačnu nagodbu i uspostavu osnovnih prava u Magna Carti vidjeli kao društveni ugovor koji je engleska vlada prekršila, kršenje koje je opravdavalo raskid s Engleskom.

Razlog zašto je to danas važno je taj što je Peticija prava priznata kao jedan od temelja Peti amandman naše Povelje o pravima, amandman za koji se čini da spaja pitanja kaznenog i građanskog pravosuđa (važna referenca na Ustav je osnivački ustav, izvrstan zbornik dokumenata i ideja koje podupiru Ustav).

“Nitko se ne smije smatrati odgovornom za smrtni ili drugi zloglasni zločin, osim na temelju prezentacije ili optužnice velike porote, osim u slučajevima koji proizlaze iz kopnenih ili pomorskih snaga, ili u miliciji, kada je u stvarnoj službi na vrijeme ratne ili javne opasnosti; niti će itko biti podvrgnut za isto kazneno djelo dvaput doveden u opasnost po život ili tijelo; niti će biti prisiljen u bilo kojem kaznenom predmetu svjedočiti protiv sebe, niti biti lišen života, slobode ili imovine, bez odgovarajućeg pravnog postupka; niti se privatna imovina ne smije uzimati u javnu upotrebu, bez pravične naknade.”

Ali autori našeg Ustava nisu vidjeli razliku između kaznenih sporova koji bi osobi mogli oduzeti “život i ud” i građanskih sporova koji bi osobu mogli lišiti “života, slobode ili imovine”. Za njih, u 18^th stoljeća, vladine mjere za poduzimanje bilo čega od toga zahtijevaju “propisni pravni postupak”, au slučaju privatnog vlasništva, “pravednu kompenzaciju”. Američki ustav posvećuje drevna načela engleskog prava, za koja se borila stoljećima, kao pravo rođenja Amerikanaca. Oduzimanje imovine ima istu težinu kao i oduzimanje života ili tijela.

Povijest je bitna. Kad sam spomenuo da se stambena politika osporava na temelju Petog amandmana, ponekad me pitaju: "Kakve veze 'uzimanje petog' ima sa stanovanjem?" Ljudi ne znaju za posljednju polovicu amandmana. A pojam "pravo privatnog vlasništva" postao je sinonim u dominantnoj kulturi za rančere s oružjem koji se bore oko hektara prazne zemlje s federalnom vladom. Istina je da je izgubljena ideja da je privatno vlasništvo osobe povezano s drugim stvarima koje smatramo pravima poput govora.

Danas imamo ljude koji tvrde da je “stanovanje ljudsko pravo”. Ali to ne znači da je tako. Pritom znamo da je privatno vlasništvo doista je utvrđeno ustavno pravo. Ipak, pravni izazovi poput onog u New Yorku bore se kako bi sudovi primijenili ono što bi trebao biti očiti standard za napore lokalnih vlasti da kontroliraju kako ljudi koriste svoju privatnu imovinu, posebno kada iznajmljuju imovinu drugima. Predmet koji je podnio Program poboljšanja stanovanja u zajednici (CHIP) je jednostavno. Iz njihovog sažetka slučaja:

“Petdeset godina New York City je proglasio svoje tržište iznajmljivanja stanova u trajnom “izvanrednom stanju” kako bi opravdao pravni režim koji prisiljava mali skup vlasnika nekretnina da subvencioniraju stanovanje za nasumično odabranu populaciju pojedinačnih stanara . Tim vlasnicima imovine oduzeta su sva značajna prava u pogledu njihove imovine, uključujući pravo da isključe druge iz imovine; posjedovati, posjedovati ili koristiti imovinu; i slobodno raspolagati imovinom.”

Nikad mi se nisu sviđali ovakvi izazovi jer zvuče bezdušno, igrajući se na sentimentalnost logike publike da je “stanovanje je ljudsko pravo”; potreba ljudi za stanovanjem nadmašuje tuđe utvrđeno pravo na vlastitu imovinu. To zvuči suosjećajno i često se prodaje, ali zapravo uopće nije suosjećajno. Odavno se shvaćalo da politike poput kontrole najamnine pogoršavaju stambene probleme za ljude s manje novca, a ne bolje (pročitajte moj duži pogled na kontrolu stanarine, Kako kontrola stanarine čini stanovanje manje pristupačnim).

Neću zadavati udarac po udarac CHIP, RSA, et al. protiv grada New Yorka, et al. (2. kolo) ali iako sam skeptičan prema kratkoročnim i srednjoročnim prednostima ovih slučajeva (pogledajte moj post Pravni izazovi zabrane deložacije: i pravda za sve?), mislim da su važni. Građevina zakona u našem sustavu je presedana, izgrađena na zakonima koje donose zakonodavna tijela, provode izvršne vlasti i vode se na našim sudovima. Već dugo vremena, unatoč jednostavnom jeziku Petog amandmana, sudovi su davali široku i duboku poštovanje prema lokalnim vlastima kada su regulirali nekretnine, posebno kroz zakone o zoniranju i najmodavcima.

Slučajevi poput ČIP pokušavaju u biti donijeti novi zakon, odnosno promijeniti presedan. Razmotrite raspravu na stranici 12 u prijepisu usmenih argumenata u žalbi između posljednjeg suca u predmetu i Andrewa Pincusa koji je glavni odvjetnik u predmetu.

“GOSPODIN. PINKUS: O zahtjevu za fizičko preuzimanje, o kojem sada govorimo, tražimo izjavu da je obveza da – da kada vlasnik nekretnine želi ukloniti nekretninu s tržišta stambenog najma, radi rušenja, radi obnove, za koristiti u druge svrhe, da je obveza da ponudi obnovu neustavna i —

SUD: Gospodine Pincus.

GOSPODIN PINKUS: — (nerazlučivo) —

SUD: Gospodine Pincus.

SUD: Da. Dakle -

SUD: (Nerazlučivo) -

SUD: — je li ono što tražite od nas da ovaj režim na temelju uzimanja proglasimo neustavnim?

GOSPODIN PINKUS: Da.”

Pincus je predstavio još jedan slučaj, Rasadnik Cedar Point et al. v. Hassid et al., slučaj u kojem je Vrhovni sud odlučio da je kršenje imovinskih prava što je država Kalifornija dopustila sindikalnim organizatorima da zauzmu farme u privatnom vlasništvu kako bi organizirali radnike. Sudac u predmetu CHIP bio je skeptičan, rekavši Pincusu: "Smatram da je uzimanje sasvim drugačije u ovoj okolnosti i zapravo kao da Cedar Point uopće ne kontrolira (stranica 8)."

Čini se da sudac konačno počinje uspostavljati vezu do daljnje rasprave. To je spor i bolan proces za promatranje. The Cedar Point slučaj označava pomak: “Sud je smatrao da je fizičko prisvajanje oduzimanje bilo da je trajno ili privremeno; trajanje aproprijacije utječe samo na iznos dospjele naknade.” No Pincus mora spojiti točke iz tog slučaja, onog o farmama i sindikatima, s idejom da iznajmljivači imaju pravo na neki način zauvijek ostati u svojim stanovima, plaćaju li oni ili ne i želi li vlasnik promijeniti namjenu ili mijenjati stanare.

Ne mijenjam mišljenje: najbolja i najvažnija upotreba resursa danas je istraživanje javnog mnijenja kako bi se razumjelo zašto ljudi misle što rade o najamnom stanovanju i stanovanju općenito. Zašto ljudi misle i vjeruju da se iznajmljivanje stanova na neki način razlikuje od bilo kojeg drugog privatnog posla? Kako promijeniti to gledište tako da se temelji na stvarnosti da je stanovanje marginalni posao kao i svaki drugi posao koji pokušava ostvariti prihod koji zadovoljava ili premašuje troškove? Rekao sam u postu o pravnim izazovima iznad toga,

„Lokalna stambena zgrada – bilo da je velika od stakla ili čelika ili od malenog ciglenog fourplexa – posao je koji služi lokalnim ljudima baš poput trgovine ili bara na uglu; i baš kao i te tvrtke, iznajmljivanje stanova je rizično i posluje na marginama. Niti jedna tužba, čak ni ona s uzbudljivom i zadovoljavajućom presudom, ne može obaviti težak posao mijenjanja priče o stanovanju.”

Ipak, spor i pedantan posao koji gospodin Pincus i njegovi kolege obavljaju diljem zemlje, čak iu nesretnim, pa čak i loše osmišljenim pravnim izazovima, nužan je i važan kap, kap, kap, vode koja troše kamen od 100 godina pravnih odluka koje favoriziraju proizvoljne i hirovite političke poteze za ograničavanje i kontrolu nekretnina za iznajmljivanje na načine koji štete vlasnicima, stanovnicima i šire cijelom stambenom tržištu. Ali nam ponestaje vremena. Predvidio sam kraj većine privatnih iznajmljivanja do kraja ovog desetljeća. Polagano kapanje pravnih argumenata moglo bi više nalikovati visokotlačnom vodenom mlazu ako bismo uložili u promjenu mišljenja javnosti u isto vrijeme kada bismo promijenili pravni okvir.