Kocke tvore kraticu "REIT" (Real Estate Investment Trust) pored modela kuće.
Getty
Hipotekarni REIT-ovi su sve o krivulji prinosa. Oni se zadužuju po nižoj granici (30- do 60-dnevni LIBOR) kako bi kupili hipoteke koje plaćaju kamatu po visokoj granici (30-godišnje stope), a zatim razliku distribuiraju dioničarima kao dividendu, objašnjava Todd Shaver; ovdje, urednik Izvješće o tržištu bikova — i suradnik na MoneyShow.com — recenzira trio hipotekarnih REIT-ova za investitore usmjerene na prihod.
Pod normalnim okolnostima, to je bankomat perpetual mobile. Pa čak i sada, kada je raspon između kratkoročnih i dugoročnih kamata postao neugodno uzak, ljudi koji upravljaju tim portfeljima i dalje pronalaze načine da uguraju pola postotnog boda ili dva.
U 2019., kada se krivulja potpuno preokrenula, taj se raspon spustio sve do 0.55%. . . još uvijek pozitivan i još uvijek dovoljan da zadrži protok novca. To je sve što je potrebno da prebrodimo loša vremena. A onda, kada se spreadovi ponovno počnu širiti, distribucije se brzo oporavljaju. Vrijeme za zaključavanje prinosa je kada se krivulja okrene. Ako vam je povijest ikakav vodič, vaš bi prihod mogao pasti na tromjesečje ili dva, ali prije nego što to shvatite, opet ćete zarađivati 8-10% godišnje.
Vodeća zaklada za ulaganje u hipotekarne nekretnine AGNC ulaganje (AGNC) objavio je svoje rezultate za drugo tromjesečje prije tjedan dana, izvijestivši o prihodima od 315 milijuna dolara, što je 36% više u odnosu na prethodnu godinu, u usporedbi s 232 milijuna dolara prije godinu dana. Tvrtka je objavila dobit ili sredstva iz poslovanja (FFO) od 435 milijuna dolara, ili 0.83 dolara po dionici, u odnosu na 400 milijuna dolara, ili 0.76 dolara.
Knjigovodstvena vrijednost hipotekarnog REIT-a pala je tijekom tromjesečja na 11.43 USD po dionici, u usporedbi s 13.12 USD na kraju prethodnog tromjesečja. To je bilo zbog slabosti na tržištu vrijednosnih papira osiguranih hipotekama i očekivanja viših kratkoročnih kamata potaknutih strahovima od recesije, što je sve rezultiralo znatno visokim volatilnostima kamatnih stopa tijekom tromjesečja.
Tvrtka je završila tromjesečje s portfeljem od 61 milijardu dolara, s 44 milijarde dolara u hipotekarnim vrijednosnim papirima agencija, 16 milijardi dolara u hipotekarnim pozicijama koje tek treba objaviti, što su u biti terminske trgovine za nagodbu hipoteke, i 2 milijarde dolara vrijednog prijenosa kreditnog rizika i neagencijske vrijednosne papire.
Razlike u prinosima između 30-godišnjeg tekućeg kuponskog MBS-a i 10-godišnjih trezorskih zapisa povećale su se za više od 100 baznih bodova tijekom godine i završile su kvartal na rasponu od 140 baznih bodova. Jedino drugo vrijeme kada su takvi razmaci postojali dulje vrijeme bilo je tijekom Velike recesije 2008., a za hipotekarne REIT-ove poput AGNC-a, širi razmaci dugoročno rezultiraju povećanom zaradom.
Povijesno gledano, takve su se situacije pokazale sjajnim prilikama za kupnju, a Federalne rezerve su jasno dale do znanja da je preferirani alat monetarne politike prilagodba stopa saveznih fondova, a ne smanjenje bilance. Uz to, neto ponuda Agencije MBS ostat će unutar raspona od 700 milijardi dolara, što ga čini prilično privlačnim za tvrtke kao što je AGNC.
AGNC je pao za više od 18% od početka godine, i 25% u odnosu na svoj vrhunac u listopadu s porastom kamatnih stopa koji je pojeo njegovu knjigovodstvenu vrijednost. To je gurnulo trenutni prinos na 11.4%, a dionicama se trguje uz samo 10% premije u odnosu na knjigovodstvenu vrijednost, što je čini sjajnom prilikom za ulazak. Sa snažnom likvidnošću, koja se sastoji od 10 milijardi dolara u gotovini i 44 milijarde dolara duga, i dalje je u dobroj poziciji da maksimalno iskoristi te prilike.
Jedan od najvećih zaklada za ulaganje u hipotekarne nekretnine, Annaly Capital Management
Kao i kod većine mREIT-ova, Annaly je zabilježio pad knjigovodstvene vrijednosti od 13% tijekom tromjesečja, što je rezultiralo negativnim ekonomskim povratom od 9.6% kako su se marže povećavale, a volatilnost kamatnih stopa nastavila ometati poslovanje. Tvrtka je, međutim, ostvarila izvrstan uspjeh na vrhu i dnu i ostvarila zaradu koja je premašila dividendu za 135%.
Annaly je završila tromjesečje s portfeljem od 82 milijarde dolara, sa 75 milijardi dolara u portfelju visoko likvidnih agencija. Stambeni portfelj iznosio je 4.8 milijardi USD, što je povećanje od 10%, a slijedi ga portfelj Mortgage Servicing Rights od 1.7 milijardi USD, što je povećanje od 41% u odnosu na prethodnu godinu, što ga čini četvrtim najvećim kupcem MSR-ova YTD, koji je, kao što smo ranije spomenuli, značajnu zaštitu od rastućih kamatnih stopa.
Ovo je tromjesečje bilo bogato događajima za tvrtku, zaključivši pet kompletnih sekuritizacija zajmova u vrijednosti od 2 milijarde dolara, čime je postala najveći nebankarski izdavatelj Prime Jumbo i Expanded Credit MBS. Grupacija za stambene kredite dodala je kredit od 500 milijuna dolara, a platforma MSR zatvorila je dodatnih 500 milijuna dolara, nakon čega je u svibnju uslijedila sekundarna ponuda običnih dionica u vrijednosti od 740 milijuna dolara, stvarajući veliku likvidnost za tvrtku.
Unatoč izazovnom okruženju tijekom tromjesečja, jasnoća na federalnoj monetarnoj fronti, zajedno s povijesno atraktivnim maržama, trebala bi donijeti veće ukupne povrate u budućnosti. Nakon pada od 14% od početka godine, dionice Annalyja pružaju prinos od 12.8%, uz izvrsnu pokrivenost dividendom, dok se cijelo vrijeme trguje uz zdravu premiju za knjiženje.
Rithm Capital (RITM), ranije poznat kao New Residential Investment, objavio je svoje rezultate za drugo tromjesečje, objavljujući prihode od 1.3 milijarde dolara, što je gotovo trostruko više u odnosu na 450 milijuna dolara prije godinu dana. Dobit tijekom tromjesečja ostala je jaka na 145 milijuna dolara ili 0.31 dolara po dionici.
Trust za ulaganje u nekretnine otkrio je niz promjena koje se protežu izvan samog imena i simbola dionica, a najmonumentalnija je poništenje ugovora s vanjskim upraviteljem Fortress Investment Group. Ubuduće Rithmom će se upravljati interno, a kao rezultat toga platit će 325 milijuna dolara za raskid ugovora s Fortressom, potez koji će rezultirati godišnjom uštedom od 60 milijuna dolara.
Osim toga, Rithm je učinio brojne druge korake kako bi uštedio troškove i povećao učinkovitost, ponajviše u svom hipotekarnom poslovanju gdje su godišnji opći i administrativni troškovi smanjeni s 2.2 milijarde USD na 1.9 milijardi USD. Tvrtka je dodatno smanjila kapital u svom početnom poslovanju s 2 milijarde dolara na samo 650 milijuna dolara, poboljšavajući ukupni povrat kapitala uloženog za dioničare.
Tvrtkin pristup ponovnom balansiranju svog portfelja sa savršenom kombinacijom izvora, MSR-ova, tvrtki i imovine rezultirao je smanjenjem knjigovodstvene vrijednosti od samo 2.2% QoQ. Zbog toga je Rithm izuzetak među vodećim mREIT-ovima, od kojih je većina zabilježila drastičnu eroziju knjigovodstvene vrijednosti suočena s rastućim kamatnim stopama, obrnutim krivuljama prinosa, usporavanjem prodaje nekretnina i nadolazećom recesijom.
Rithmov portfelj prava na servisiranje hipoteke (MSR) iznosio je 623 milijarde dolara neplaćenih glavnica tijekom tromjesečja, s dobitkom od 515 milijuna dolara kao rezultat rastućih kamatnih stopa i prinosa na riznicu. Segment servisiranja ostvario je dobit od 620 milijuna dolara i predstavlja snažnu zaštitu od poslovanja izvornika koje je trenutno usred usporavanja.
Gubici u segmentu pokretanja zaklade iznosili su minornih 26 milijuna dolara, što je isto kao i prošli kvartal, zahvaljujući nižim izvorima od 19 milijardi dolara, u usporedbi s 23 milijarde dolara prije godinu dana. Segment, međutim, nastavlja bilježiti stalna poboljšanja u prodajnim maržama na 1.95%, u usporedbi s 1.42% prije godinu dana. Opet, tvrtka marljivo radi na smanjenju troškova.
Dionica je i dalje u padu za više od 7% od početka godine, čak i nakon značajnog skoka s najniže razine u lipnju. Rithm Capital predstavlja izvrsnu priliku za buduće dobitke s prinosima blizu 10%, dobrom pokrivenošću dividende, značajnim dobicima na vrijednosti i sinergiji u posljednjim kvartalima, budući da su njegove različite operativne tvrtke pod nadzorom internaliziranog upravljanja. Budućnost izgleda svijetla. Imamo povjerenja u Upravu i uvjereni smo da će knjigovodstvena vrijednost od 12.28 USD porasti do srednjih tinejdžerskih godina u sljedeće 1-2 godine.
Izvor: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/