Mnogi su Amerikanci toliko oduševljeni vlasništvom nad kućama da bi mogli zaboraviti da postoje druge mogućnosti ulaganja u nekretnine - možda one bolje.
Posjedovanje kuće pruža utočište, potencijal za uvažavanje, porezne olakšice i druge pogodnosti. Ostali izbori nekretnina proširuju većinu toga, osim što vam ne pružaju krov nad glavom.
Iznajmljivanje nekretnina jedna je od mogućnosti, kao i REIT-ovi ili zaklade za ulaganje u nekretnine, zajedno s fondovima za nekretnine. Diverzifikacija, potencijal zarade i druge pogodnosti dostupni su uz ove izbore, iako se specifičnosti razlikuju.
Vlasništvo nad kućom može biti dobar izbor, ali s povišenim kamatnim stopama i naglim porastom vrijednosti mnogih nekretnina, to je nepriuštiva, pa čak i zabrinjavajuća opcija za neke potencijalne kupce, rekao je Jeremy Pagan, analitičar nekretnina pri istraživačkoj Morningstar.com. "Može biti zastrašujuće umočiti noge u vodu vlasništva nad kućom", rekao je.
Razmišljate o najmu obiteljske kuće?: Ovo je 10 najbrže rastućih tržišta
ChatGPT preuzima nekretnine: Agenti kažu da bi umjetna inteligencija mogla promijeniti pravila igre u industriji
NAREIT, Nacionalna udruga zaklada za ulaganje u nekretnine, opisuje domove u kojima žive vlasnici više kao potrošnu robu nego kao ulaganje jer ti stanovi ne donose prihod, ali zahtijevaju od vlasnika podmirenje niza tekućih troškova. Ne bi se svi složili u potpunosti s tim opisom, ali nekretnine za iznajmljivanje, REIT-ovi i fondovi za nekretnine očito su ulaganja. Evo kako se uspoređuju:
Vrijeme, trud i kontrola
Ako vam ne smeta zaprljati ruke, izravno posjedovanje domova za iznajmljivanje može biti dobar put. Nije da doslovno trebate otčepljivati zahode ili bojati izlizane zidove, ali barem biste trebali moći nadzirati radnike koji obavljaju te zadatke. Osim ako ne unajmite upravitelja imovine, trebali biste očekivati da ćete imati posla sa stanarima, od rješavanja zahtjeva za najam do naplate stanarine.
REIT-ovi su tvrtke koje upravljaju vlastitim imovinskim portfeljem. REIT-ovi trguju na burzi, tako da svatko tko kupuje dionice ne mora biti uključen u proces upravljanja imovinom. Fondovi za nekretnine još su više udaljeni od svega toga i umjesto toga kupuju dionice REIT-a zajedno s dionicama graditelja kuća, građevinskih tvrtki i tako dalje.
A nova studija čiji je autor Pagan s Morningstara sugerira da bi nekretnine za iznajmljivanje mogle biti dobar izbor za umirovljenike, neke samozaposlene pojedince i druge koji imaju vremena, stručnosti i volje da izravno nadziru nekretnine. Nasuprot tome, zaposleni profesionalci mogli bi dati prednost REIT-ovima ili fondovima, za koje je potrebno mnogo manje nadzora.
Rizik i diversifikacija
Posjedovanje jedne kuće za iznajmljivanje pruža malu diverzifikaciju, jer biste posjedovali jednu vrstu nekretnine na jednoj geografskoj lokaciji. To možete proširiti posjedovanjem više stanova za iznajmljivanje, po mogućnosti raspoređenih u različitim područjima. Prednosti diversifikacije koje smanjuju rizik uvelike se povećavaju putem REIT-ova i fondova za nekretnine.
No dok jedan REIT može posjedovati stotine nekretnina, oni se često koncentriraju u jednoj industriji, bilo da se radi o stambenim kompleksima, poslovnim zgradama, industrijskim parkovima, bolnicama ili bilo čemu drugom. REIT stoga neće imati toliku diverzifikaciju kao fond za nekretnine s udjelima u raznim vrstama poslovanja. Neki fondovi za nekretnine čak postaju globalni s ulaganjima u strane zemlje.
Mnogi REIT-ovi ostvarili su povrate na duge staze koji su jednaki ili veći od onih na širokom tržištu dionica, ali i oni povremeno budu propadani, kao što se dogodilo 2022. usred rastućih kamatnih stopa. Na primjer, REIT-ovi koji drže industrijsku, stambenu i samoskladišnu imovinu svi su pali više od 25% u prosjeku za godinu, prema NAREIT-u. Uredski REIT-ovi pretrpjeli su čak i više, s prosječnim gubitkom od gotovo 38%, jer je trend rada od kuće ispraznio mnoge zgrade.
Porezne olakšice ulaganja u nekretnine
Oporezivanje nekretnina složena je tema sama po sebi, a nekretnine za iznajmljivanje tretiraju se znatno drugačije od REIT-ova i fondova za nekretnine.
Kod nekretnina koje se iznajmljuju, vlasnici mogu odbiti niz troškova uključujući popravke, porez na imovinu, kamate na hipoteku, osiguranje, naknade za upravljanje, amortizaciju i troškove putovanja do i od nekretnine. Ako prihod od najma premašuje vaše troškove, plaćate porez na razliku. Kada prodajete nekretninu, suočili biste se s porezima na bilo kakvu dobit, a amortizacija uzimana tijekom godina mora se ponovno zauzeti, što znači da bi se porezi primjenjivali na te iznose. Porezna uprava opisuje mnoge porezne pojedinosti nekretnina za iznajmljivanje u Publikacija IRS-a 527.
Oporavlja li se tržište nekretnina?: Evo zašto graditelji kuća osjećaju "oprezni optimizam"
Gdje će pasti cijene kuća u SAD-u 2023.?: A gdje će cijene stanova još poskupjeti?
Kao ulagač u REIT ili nekretninski fond ne biste se time bavili. Umjesto toga, vaš bi porezni angažman izgledao slično onom s drugim dionicama ili zajedničkim fondovima ili fondovima kojima se trguje na burzi, u smislu da biste se suočili s porezima na dividende plus dobit ako prodajete s dobiti. Jedna značajna značajka REIT-ova je da su obvezni isplatiti gotovo sav svoj neto prihod dioničarima. Dividende su stoga obično pozamašne, što može biti dobrodošlo, pogotovo ako ste u niskom poreznom razredu.
Ako posjedujete REIT-ove ili fondove za nekretnine unutar Individualnog mirovinskog računa ili radnog plana 401(k), porezi su odgođeni na sve reinvestirane dividende. Ali kada na kraju podignete novac, primjenjuju se porezi. Kao što je navedeno, REIT-ovi trguju na burzi i s poreznog stajališta tretiraju se kao većina drugih vrijednosnih papira.
Potrebe za gotovinom i krediti
Da biste kupili čak i umjerenu nekretninu za iznajmljivanje, mogli bi vam trebati deseci tisuća dolara za predujam, možda i više, a suočili biste se s brokerskim provizijama i popisom troškova zatvaranja. Zatim postoje stalne potrebe za zapošljavanjem izvođača radova, plaćanjem poreza na imovinu i osiguranja, eventualno plaćanjem hipoteke i tako dalje. Za sve to potrebno je mnogo novca, ali bi se prihod prilijevao kako stanari plaćaju najamninu.
Kod REIT-ova, pa čak i fondova za nekretnine, potrebe za gotovinom znatno su drugačije. Udjeli u tim ulaganjima obično koštaju nekoliko tisuća dolara, možda i manje, i nema potrebe za ulaganjem dodatnog novca. Zapravo, često možete kupiti dionice u REIT-ovima ili fondovima za nekretnine putem mirovinskog plana 401(k) na radnom mjestu, u malim inkrementima koji mogu sadržavati fondove koji odgovaraju tvrtki.
Nema ni hipoteke, što znači da nema postupka prijave, nema mjesečnih plaćanja i nema utjecaja na vašu kreditnu evidenciju. Nasuprot tome, ti bi se čimbenici primjenjivali na nekretnine za iznajmljivanje kupljene zajmovima.
Potencijal aprecijacije i likvidnost
Vrijednosti nekretnina povijesno su porasle tijekom vremena, bilo da se radi o pojedinačnim kućama, stambenim zgradama, industrijskim parkovima, poslovnim zgradama, skladištima i bolnicama, između ostalog. Međutim, kao što je primijetio Pagan, povrati mogu uvelike varirati ovisno o vrsti nekretnine i zemljopisnom položaju, čak i prema susjedstvu ili ulici.
REIT cijene odražavaju vrijednosti posjeda. No budući da su REIT-ovi vrijednosni papiri kojima se trguje na burzi, njihove vrijednosti također ovise o tome što su tamošnji ulagači spremni platiti. Možete kupiti ili prodati dionice REIT-a u gotovo bilo kojem trenutku, pružajući mnogo veću likvidnost u usporedbi s često dugotrajnim procesom transakcija najma imovine.
Sada bi moglo biti dobro vrijeme za kupnju REIT-ova i fondova za nekretnine, jer su cijene mnogih vrsta nekretnina prošle godine oštro pale pod naletom rastućih kamatnih stopa. Kako se kamatne stope dodatno stabiliziraju ili počnu padati, "to bi trebalo biti korisno za REIT-ove", rekao je Pagan.
Obratite se piscu na [e-pošta zaštićena].
Ovaj se članak izvorno pojavio na Arizona Republic: Nekretnine: Što treba znati o ulaganju u nekretnine za iznajmljivanje, REITs
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html