Mega-vile trpe velika sniženja cijena na aukcijama nekretnina

Kada skupe mega palače za prodaju čame na tržištu - prostrane, blistave i nesposobne privući kupca - neki se vlasnici okreću opciji s dvije oštrice: dražbi nekretnina.

Aukcijski blok može brzo premjestiti trofejne posjede s cijenom vrijednim nosa, nakon godina mirovanja. Ali dolazi s grubom stvarnošću.

Aukcija može djelovati kao metaforična giljotina nekretnina, prepolovivši napuhane tražene cijene ili još gore, prema CNBC pregledu nedavnih prodaja.

Tri kuće s najvišom cijenom koje su ikada prodane na aukciji bile su na prodaju u posljednjih 14 mjeseci. I dok je svaka transakcija imala zapanjujuću konačnu ponudu, tri vile su u prosjeku snizile prvobitne tražene cijene za 70% - ostavljajući na stolu 600 milijuna dolara.

To je nesretna sudbina koja bi mogla pogoditi dermatologa koji je postao programer i nadolazeći spoj njegovog doma s aukcionarom.

Dr. Alex Khadavi, poznati liječnik kože u Los Angelesu, nadao se brzoj prodaji i velikoj plati kada je konačno završio vila od 21,000 četvornih metara za koju je trebalo sedam godina i desetke milijuna dolara da se razvije.

Ali nešto više od godinu dana otkako ga je stavio na prodaju - s cijenom na kojoj se nalazi niz sretnih 7s od 87,777,777 dolara - doktorove snove o unovčenju sruši brdo dugova, neplaćeni računi izvođača, stečajni sudski postupci i nevolje sa zakonom. 

Sada mu ponestaje sreće, novca i vremena. 

Khadavi, koji je podnio zahtjev za zaštitu od stečaja iz poglavlja 11 otprilike dva tjedna nakon što je kuću stavio na tržište, ipak nije izgubio smisao za humor.

“Dom je u sendviču između milijardera, a ja sam najsiromašniji tip u bloku”, rekao je za CNBC kroz smijeh.

Khadavi je priznao da je ušao u razvoj luksuzne rezidencije koja uključuje sedam spavaćih soba, 11 kupaonica i vrhunske značajke poput industrijskog dizala sa staklom, goleme galerije automobila, prikrivene DJ kabine koja se uzdiže iz mramora kat koji pokreće podzemna hidraulika i visokotehnološki audio-vizualni sustav za projiciranje NFT kolekcije unutar i izvan kuće.

“To je nekako postalo strast i opsesija, i koštalo je više novca nego što sam mislio”, rekao je Khadavi.

Pokazuju javni zapisi Khadavi je 16. platio 2013 milijuna dolara za parcelu u ulici 777 Sarbonne Road, koja uključuje postojeću kuću koju je kasnije srušio. Zatim je uslijedio niz sedmeroznamenkastih ugovora o financiranju, uključujući pozamašan zajam 2020. za 27 milijuna dolara. 

Tih devet godina također je donijelo oluju financijskih problema oko imovine, uključujući otkaze, državno založno pravo, prijeteću prijetnju prodaje putem povjerenika i dva založna prava mehaničara koja su podnijeli izvođači koji su tvrdili da nikada nisu plaćeni za svoje usluge.

Povrh svega, prošle godine je Khadavi uhićen nakon što ga je navodno uhvatila nadzorna kamera u predvorju svoje stambene zgrade kako koristi homofobične vređanje i prijeti ubojstvom svojim susjedima koji su bračni gay par. Khadavi se izjasnio da nije kriv i rekao je za CNBC da nema komentara o predmetu koji je na čekanju.

Unatoč svim pravnim problemima, Khadavi je uspio dovršiti kuću, ali je rekao da nikada nije zamišljao da će morati snositi troškove više od godinu dana dok je čekao kupca koji se nikada neće materijalizirati. S još nekoliko opcija prepušten je činjenici da će vrijednost njegovog doma uskoro biti određena na aukciji. 

“Ne mogu snositi troškove. Morao sam učiniti ono što sam morao”, rekao je.

Nadajući se brzoj prodaji, Khadavi je zajedno s agentima kuće, Aaronom Kirmanom iz Compassa i Mauriciom Umanskyjem iz Agencije, odlučio prodati kuću na aukciji.

“Imao je vrlo tijesan vremenski okvir. I bio je spreman odustati od razine kontrole... i pustiti tržište da odredi cijenu u vrlo teškom, povišenom trenutku”, rekao je Kirman za CNBC.  

Prodajom će se baviti Concierge Auctions, vodeći aukcionar luksuznih kuća, a uključuje rezervu od 50 milijuna dolara, što znači da Khadavi neće primati ponude ispod tog broja. Licitacija bi trebala početi 27. travnja, a aukcija će se odvijati tijekom pet dana - što je standardno trajanje za većinu prodaje kućanstava tvrtke.

“To je vrlo kratak vremenski okvir, koji bi mogao biti dobar ili loš”, rekao je Kirman, koji je nedavno postao partner s Concierge Auctions na aukciji 944 Airole Way, mega-vile koja je prodana za rekordnih 141 milijun dolara.

Khadavi se nada da će velika prodaja biti dobra za njegovu nadolazeću aukciju. Iako vjeruje da je samo pogled s 777 Sarbonne vrijedan njegovih 87.78 milijuna dolara tražene cijene, priznao je da bi bio zadovoljan s milijunima manje.

"Moj magični broj je 77 milijuna dolara", rekao je Khadavi za CNBC. (Njegov omiljeni broj je 7.)

“Volio bih da to bude tako, bilo bi nevjerojatno.”

Laura Brady, osnivačica i izvršna direktorica Concierge Auctions, rekla je za CNBC da se većina klijenata tvrtke odlučuje za aukciju nakon što su neuspješno pokušali prodati sami. Ali kuće koje sjede na tržištu dulje vrijeme s nevjerojatnim traženjem vjerojatno neće postići ni tu cijenu na dražbi, rekla je.

"Oni koji su bili na tržištu prije aukcije, pogotovo ako su bili na licitaciji godinu dana ili više, teško mogu premašiti svoje prethodne kataloške cijene na aukciji, jer su već bili izloženi po tim cijenama", Brady rekao je.

Ako se Khadavijev dom proda za 50 milijuna dolara ili više, moderna vila zauzet će mjesto među najskupljim kućama ikada prodanim na aukciji.

Evo odbrojavanja četiri najskuplje prodaje ikad postignute na aukciji, masivnih sniženja cijena koje su pretrpjeli u bloku aukcije i detaljnijeg pogleda na neke od ključnih igrača u svakom od mega-poslova.

Ova vila od 60,000 četvornih stopa, inspirirana Versailleom, smještena u Hillsborou na Floridi, prvi put je izašla na tržište 2015. s rekordnom cijenom od 159 milijuna dolara. U to vrijeme to je bila najviša cijena na popisu ikada za Broward Country, uz Palm Beach na sjeveru i Miami-Dade na jugu. 

Vrhunska kuća, nazvana Le Palais Royal, bila je prekrivena akcentima od 22-karatnog zlata iznutra i izvana i uključuje nekoliko vodopada zajedno s bazenom od 150,000 galona veličine odmarališta u dvorištu uz ocean. 

Vlasnik je u to vrijeme bio Robert Pereira II, izvršni direktor Middlesex Corporation, građevinske tvrtke sa sjedištem u Massachusettsu koju je osnovao Pereirin otac. Od 2015. do 2018. kuća je bila na tržištu i izvan nje te je promijenjena iz Le Palais Royal u Playa Vista Isle.

U 2018. Concierge Auctions doveo je ljetnikovac u aukcijski blok. Javna evidencija otkriva da je najvišu ponudu dalo LLC preduzeće s prijavljenim vezama sa suosnivačem Teavane Andrewom Mackom. 

Kuća, plus neizgrađeno zemljište u susjedstvu, prodan je za 42.5 milijuna dolara. U to vrijeme, cijena je bila najviša ikad postignuta na aukciji - ali još uvijek 116.5 milijuna dolara manja od Pereirine izvorne tražene cijene, što je učvrstilo smanjenje cijene od oko 73%.

Vila Firenze u četvrti Beverly Park u Los Angelesu navodno je trajala sedam godina za izgradnju i uključuje 20 spavaćih soba i 24 kupaonice, prema brokerskoj kući Hilton & Hyland.

Vlasnik je bio milijarder mađarskog porijekla Steven Udvar-Hazy koji se obogatio u industriji leasinga aviona i trenutno je izvršni predsjednik Air Lease Corp.

Početkom 2021. već je godinama pokušavao prodati kuću. 

Vila je prvi put izašla na tržište 2017. za 165 milijuna dolara, što je čini jednom od najskupljih kuća za prodaju u Americi. No, na tržištu je bio četiri godine bez kupaca, a bio je neuvršten i ponovno uvršten nekoliko puta prije nego što je cijena tek neznatno pala na 160 milijuna dolara 2020. godine.

Popust od 5 milijuna dolara nije uvjerio nijednog kupca da skoči, i to na početku 2021. rezidencija na adresi 67 Beverly Park Court otišla je na dražbu bez rezerve. Concierge Auctions je također vodila tu aukciju. 

Javna evidencija pokazuje da je posao zaključen u travnju 2021 za 51 milijun dolara, uključujući kupčevu naknadu od 12% i proviziju od 1.5% koju su podijelili brokeri na listi, prema web stranici aukcijskih platformi. 

Dom je kupio Roy L. Eddelman Trust. Eddelman je osnivač i bivši predsjednik tvrtke Spectrum Labs, koju je 359. godine kupila farmaceutska tvrtka Repligen za 2017 milijuna dolara. 

Eddelmanova pobjednička ponuda za Villu Firenze predstavljala je smanjenje od 114 milijuna dolara u odnosu na prvobitnu traženu cijenu prodavača milijardera - povoljnu cijenu od 69 posto.

Hearst Estate na Beverly Hillsu jedna je od najatraktivnijih kuća koja je nedavno bila na aukciji. 

Nekretnina s osam spavaćih soba i 15 kupaonica nekoć je bila u vlasništvu Randolpha Hearsta, a postala je još poznatija po filmovima kao što su “Kum” i “Tjelohranitelj” u kojima je prikazana prepoznatljiva vila boje lososa.  

Još 2016. godine kuća je bila na listi od 195 milijuna dolara. Tijekom godina pojavio se i izvan tržišta, a cijena mu je smanjena na 48 milijuna dolara.

U 2019. LLC-u koji je bio vlasnik kuće dostavljena je obavijest o neplaćanju duga u ukupnom iznosu od više od 26 milijuna dolara. A 2021. godine vlasnik imanja, financijer i parničar Leonard Ross, vidio je kako se njegov dom kreće na dražbu u zgradi suda.

Četiri brokera iz tri brokerske tvrtke predstavljala su kotaciju, uključujući Johna Goulda iz Rodeo Realtyja i Garyja Golda s Hilton & Hyland. Oba agenta bila su prisutna u sudnici kako bi svjedočili ratu za licitiranje milijardera koji je uslijedio.

Prema Gouldovim riječima, pet milijardera je ušlo u sudnicu, a sudac je licitaciju započeo s 48 milijuna dolara.

“Bilo je uzbudljivo”, rekao je. Sudac je pogledao po prostoriji, dajući ponude po 100,000 dolara: "48-jedan, 48-dva, 48-tri... Na oko 54-55 milijuna dolara, prvi su počeli govoriti: 'Ne, prebogat za mene'."

Uz zgradu uzbuđenja, rekao je Hilton & Hyland's Gold, počinje se osjećati kao da bi nekada nedostižna cijena zapravo mogla biti dosegnuta.

“Imate sve te ljude koji apsolutno stavljaju svoj novac spremni za kupnju, sjedeći tamo s drugim ljudima koji žele učiniti istu stvar”, rekao je Gold.

“Razlika je s ovakvim vrstama prodaje u tome što nema nepredviđenih situacija, čekić se spušta i vi kupujete tu kuću”, rekao je.

Najviša ponuda, plus aukcijska naknada od 12%, dovela je konačnu prodajnu cijenu na 63.1 milijun dolara i prenijela dom na Berggruen Holdings, investicijsko sredstvo dobrotvornog fonda milijardera Nicolasa Berggruena. 

Svaki od agenata za uvrštavanje podijelio je smanjenu proviziju na posao, što je odobrio sudac.

U listopadu 2021., kada je ugovor zaključen, Hearst Estate je izbacio i Playa Vista Isle i Villu Firenze kako bi postao najskuplji dom ikada prodan na aukciji, ali cijena je i dalje bila oko 131.9 milijuna dolara niža od tražene cijene iz 2016., 68 % izrezati.

Ni Gould ni Gold nisu bili uključeni u kuću kada je prvi put uvršten na tržište, ali obojica su rekli da razlika između tražene cijene i stvarne prodajne cijene, bilo na aukciji ili u tradicionalnoj prodaji, često govori više o prodavateljevim nerealnim očekivanjima nego o tržišnim uvjetima.

"Što se mene tiče, svatko može tražiti nekretninu što god želi", rekao je Gold. "Kada su prvotno tražili 195 [milijuna]... To su bili samo neki prodavači, znate, samo sanjali." 

Gould iz Rodeo Realtyja rekao je da vidi puno "ego-cijena", gdje vlasnik traži od brokera da navede kuću s divovskom cijenom, koja se više temelji na ponosu vlasnika nego na tržišnoj procjeni.

U stvarnosti, rekao je, kuće "možda ne vrijede ništa ni blizu toga". 

Zloglasna mega vila pod nazivom The One nalazi se visoko na vrhu Bel Aira i prostire se na više od 100,000 četvornih stopa s 21 spavaćom sobom, 42 kupaonice, garažom za 30 automobila, unutarnjim bazenom od 60 stopa i ogromnim noćnim klubom.

Behemota je izvorno objavio programer Nile Niami s cijenom od 500 milijuna dolara. 

Bilo je potrebno deset godina da se izgradi rezidencija koja se nalazi na adresi 944 Airole Way, a usput je programer skupio brdo dugova koji premašuju 120 milijuna dolara, prema sudskim podnescima.

Mega-vila nije bila ni dovršena prije nego što je dospjela u stečajni sudski postupak i krenula u dražbeni blok bez uporabne potvrde i nove tražene cijene od 295 milijuna dolara.

Aukcija, koju također vodi Concierge Auctions, nije sadržavala rezervu koja bi poduprla niži prag za ponude. Ali u ovom slučaju, za pobjedničku ponudu bilo bi potrebno konačno odobrenje suca stečajnog suda, što je neobičan scenarij. Prema CEO Bradyju, samo 5% prodaje Concierge Auction uključuje nekretnine u nevolji.

Mega-viljeca One donijela je najvišu ponudu od 126 milijuna dolara, koju je dao Richard Saghian, izvršni direktor trgovaca brze mode Fashion Nova. Saghian je platio dražbenu standardnu ​​premiju kupca od 12%, ili oko 15 milijuna dolara, čime je ukupna prodajna cijena iznosila 141 milijun dolara - daleko najplaćeniji za obiteljsku kuću na aukciji.

Tjednima nakon što je sudac stečajnog suda odobrio prodaju, činilo se da je Saghian više nego zadovoljan dogovorom. 

“Kao doživotni Angeleno i strastveni kolekcionar nekretnina, prepoznao sam ovo kao rijetku priliku koja mi također omogućuje posjedovanje jedinstvene nekretnine koja je predodređena da bude dio povijesti Los Angelesa”, rekao je Saghian za CNBC preko glasnogovornika.

Plaćao je samo 1,342 dolara po četvornom metru u četvrti u kojoj luksuzne kuće mogu imati tri do četiri puta veći broj. No stručnjaci kažu da će Saghian vjerojatno morati potrošiti još mnogo milijuna kako bi stvarno završio dom i dobio uporabnu potvrdu. 

"Učinili smo sve što je bilo ljudski moguće da dobijemo najveći broj", rekao je agent Compassa Kirman, koji je služio kao sudski odobren agent za uvrštavanje, zajedno s Williams & Williams.

Kirman je bio otvoreno razočaran ishodom aukcije. 

Broker, koji je podijelio proviziju od 1 posto koju je odobrio sudac na transakciju, rekao je za CNBC da se nada da će prodaja premašiti 177 milijuna dolara, što je rekordna cijena postavljena u listopadu za mnogo manju vilu u Malibuu.

“Želio sam oboriti rekord. Mislim, htio sam zaraditi, znate, 200 [milijuna] ili više”, rekao je Kirman. “Bili smo razočarani u to... ali tržište je progovorilo.”