Više mješovitih signala o stambenoj ekonomiji

Odrastao sam u 80-ima, u razdoblju kada su inflacija i recesija bile uobičajeni jezik. Krajem 70-ih inflacija je bjesnila pa su Federalne rezerve podigle kamatne stope, uslijedila je recesija. Moje sjećanje na 1982. uključuje beskrajna izvješća o otpuštanjima i ekonomskim poteškoćama i velikim pobjedama demokrata na sredini mandata. Onda su se stvari okrenule. Danas priča nije tako jednostavna i nikad nije kako se događaji odvijaju. Zvono ima sjajan podcast pod nazivom Plain English i našao sam njihovu epizodu Dolazi stambena recesija informativno i zanimljivo. Nagađao sam prošli mjesec o tome što se događa sa stambenom ekonomijom, ali podcast me potaknuo na ponovno razmišljanje o tome što bi se moglo dogoditi sa stambenom zgradom 2023.

Voditelj Derek Thompson započinje s čudnim signalima koji dolaze iz izvora podataka koji izvještavaju o raznim gospodarskim trendovima, posebice o stambenim. Neke mjere pokazuju da cijene stanova i stanarine padaju početkom ove godine, dok takozvana "ukupna stopa inflacije", koju je objavila vlada, pokazuje rast inflacije, uglavnom potaknut povećanim troškovima stanovanja. Široka kategorija zvana "sklonište" trećina je izračuna CPI-a, a kada taj pokazatelj postane vruć, tada ukupna inflacija raste. U međuvremenu, u širem gospodarstvu, bruto domaća proizvodnja (BDP) je u padu i bilježi dva kvartala zaredom, ali brojke o zaposlenosti ostaju dobre.

Thompson ugošćuje Marka Zandija iz Moody's Analyticsa kako bi proučio što se događa, posebice sa stambenim prostorom. Prvo, postoji dobar razgovor o metodologiji. Platforme za praćenje najamnine poput Zillowa moraju biti brže sa svojim anketama o podacima o najamnini, dok Zavod za statistiku rada zaostaje, koristeći instrument ankete koji koristi jedinstvenu metodologiju uzorkovanja. Ono što Zandi ističe je da brojevi BLS-a zaostaju za drugim mjerama najamnine, tako da su najamnine zapravo vjerojatno, sve u svemu, počele padati početkom godine i nastavljaju padati ili stajati. Te promjene neće se pojaviti u rezultatima BLS-a do kasnije, što će možda ublažiti inflaciju prema kraju godine.

Zandi odgovara na Thompsonovo pitanje o tome je li "ovo opet 2007.", sa stambenim zgradama koje se ljuljaju na rubu strmoglavog pada. Smatrao sam da je Zandijev odgovor razuman. Vjerojatno ne. Nismo na rubu pada, već više korekcije; zbog zaostajanja u proizvodnji stanova tijekom posljednjeg desetljeća, ponuda još uvijek nije dostigla korak nakon kraha nekretnina 2008. godine. Stoga, iako su cijene stanova naglo porasle, nedostatak ponude stvara plafon. Ponavlja moju tezu o ljudima koji su jeftinim novcem možda kupili kuće na mjestima kao što su Boise i Austin na vrhu tržišta, ali sada vide kako tržišna vrijednost njihove kupnje pada na zemlju.

On također ponavlja moju zabrinutost da bi se, ako dođe do stvarne i trajne recesije, ona kućanstva koja su uložila sve u kupnju stanova mogla suočiti s velikim izazovima. Ako početkom 2023. dođe do recesije koju potakne Fed kako bi se ispravila inflacija, a radno vrijeme se smanji ili poslovi izgube, otplatu hipoteke moglo bi biti teže izvršiti, što bi dovelo do ovrhe. Sve ovisi o tome koliko duboka i dugotrajna recesija može biti, a Zandi tvrdi da sada nismo u recesiji te da zbog velikog broja radnih mjesta možda neće stvarno prijeći u duboku i dugotrajnu recesiju 2023.

Na Thompsonovo pitanje o građevinskoj industriji i hoće li tamo nestati radnih mjesta, Zandi se kladio na višestambenu izgradnju kako bi taj sektor ostao barem na istom mjestu jer se čini da taj tip stanogradnje dobro stoji iako obiteljska gradnja zaostaje. Skeptičan sam bez ikakvog razloga u vezi Zandinog pogleda na više obitelji, osim što mislim da ostaje za vidjeti što će se dogoditi s rastom poslova, prihodima i rastom.

I tu ću uskočiti sa svojim mislima dok se približavamo kraju 2022. Naravno da nisam ekonomist, ali revidirao bih svoje rane misli i pretpostavio da ćemo 2023. ući u razdoblje recesije, u kojem će se mnoge kupnje stanova 2021. činiti kao velika pogreška. Također mislim da će izgradnja višeobiteljskih projekata, posebno kuća u nizu, koje su proizvodi za prodaju, imati visoke stope nepopunjenosti. Mnoge gradske kuće i stanovi stajat će na tržištu mjesecima prije nego što budu povučeni s tržišta ili prodani uz velike popuste. Kamatne stope su visoke i mislim da će ljudi – ulagači i kupci – ostati izvan igre tijekom prvog kvartala 2023.

Psihologija 2023. bit će ključna jer je uvijek bila ekonomija. Hoće li ljudi biti sretni što smo preživjeli 2022. relativno bez Covida i hoće li to dovesti do bujnosti koja će održati visoku proizvodnju? Neće li to dovesti do veće inflacije, a time i većeg pritiska Feda na kamatne stope? Kako će te stvari funkcionirati u kombinaciji? Kako će sve to utjecati na stambenu politiku, nešto što znam mnogo više o toj ekonomiji?

Posljednje pitanje ovisi o nečemu o čemu razgovaraju Thompson i Zandi, prirodi naših mjera mjesečnih troškova stanovanja. Za razliku od benzina, cijene stanova ne rastu i padaju osjetno na dnevnoj, tjednoj, pa čak ni mjesečnoj bazi. Općenito govoreći, ako vijesti izvješćuju o velikom porastu stanarina, stanarina većine ljudi ostaje ista. A hipoteke se nikako ne miču. Ako tržište ostane nestabilno, s "ispravcima" ili "kolapsima" ili "šiljcima" (odaberite pridjev ili prilog), ljudi će morati usporediti vlastito iskustvo sa signalima u gospodarstvu.

Često sam mislio da bi nam bilo bolje da se stanarina i hipoteka plaćaju na tjednoj ili čak dnevnoj bazi, ili da se zadržavaju od svake plaće. To bi moglo ublažiti žaoke fluktuacija cijena, čineći ih manje zamjetljivima. Kada bi ljudi morali pisati ček za svoje poreze svaki mjesec ili svako tromjesečje kao što to čine vlasnici malih tvrtki, stavovi o porezima mogli bi biti drugačiji. Pitam se bi li ljudi bili manje u panici i stoga manje skloni zvati kontrolu najamnine da ne moraju svaki mjesec pisati ogroman ček za najamninu ili hipoteku. Upravo sada, široka ekonomska volatilnost u stambenoj ekonomiji ne djeluje apstraktno; tjera ljude da se brinu i žude za stvarima poput kontrole stanarine.

Volatilnost u stambenoj ekonomiji nastavit će se duboko u 2023., a ovisno o ishodu izbora, i dalje će postojati pritisak na kreatore politike da reguliraju uspone i padove tržišta. Gura li nas taj pritisak dalje prema više i više državne intervencije or bolja politika ovisit će o tome hoće li kreatori politike moći pribrati glavu i mogu li pronaći bolje alternative poput manje regulative i učinkovitijih subvencija.