Promjene hipotekarnih stopa neovisne su i mogu se brzo promijeniti

Brzo povećanje stope hipoteke od 4% na 7% izazvalo je zabrinutost oko tržišta nekretnina. Međutim, tržište stambenih nekretnina stvara vlastite cikluse, čak iu suprotnosti s tržištima dionica i obveznica. Ta neovisnost proizlazi iz fokusa na ponudu i potražnju za domovima, novim i postojećim.

Zatim tu su zajmodavci za nekretnine. One su ključne jer je većina kupnji visoko pod utjecajem dugoročnog duga. Zdravlje i cjenovna snaga stambenog prostora (kolaterala) i kreditna kvaliteta zajmoprimaca (zajedno s trenutnim faktorima zapošljavanja) važni su čimbenici u spremnosti zajmodavaca da daju hipoteke.

Hipotekarna stopa je mjesto gdje Wall Street nastupa. Budući da zajmodavci prodaju većinu hipoteka, trenutne kamatne stope i potražnja investitora određuju ponuđenu stopu.

Gledajući unatrag kako bismo razumjeli današnju stopu hipoteke

Budući da ciklusi nekretnina mogu biti dugi i imati različite karakteristike, gledanje u povijest dobar je način za rješavanje pitanja: "Kamo idu sljedeće stope hipotekarnih kredita?" Dakle, ispod je mjesečni grafikon počevši od 1950.

Zašto tako daleko? Zato što je ranih 1950-ih bilo dobro gospodarstvo sa stabilnom, niskom inflacijom i prinosima na obveznice. Stambeni i komercijalni razvoj dobro su napredovali u ovom poslijeratnom razdoblju. Stambene hipoteke započele su desetljeće s oko 4%. Zatim je došla rastuća inflacija.

Prvo mjesto koje treba pogledati je taj krug iz 1959. gdje je stopa prvi put narasla na 6% – što je usporedivo s današnjom stopom hipoteke. Razina je bila važna jer su ulagači povijesno smatrali prinos od 6% sigurnim za dugoročnu obveznicu. Međutim, kupci nekretnina iz 1959. godine smatrali su tu stopu ekstremnom. Stoga se stopa od 6% nije uspjela održati, ostajući na području od 5-1/2% sljedećih šest godina.

Zatim je došao proboj od 6% bez pompe, nakon čega je postojano rastao četiri godine do crvene zone – nečuvena razina od 9% do 10%. Znači li to da bi današnje stope također mogle doseći tu razinu? Vjerojatno ne. Taj značajan porast od 4% započeo je na 5-1/2%. Današnje povećanje od 4% počelo je na 2-1/2% do 3%. Svaki uspon bio je posebno vrijedan pažnje, a posebno današnji zbog svoje brzine. Budući da takvi potezi potiču interes ulagača (veća ponuda novca) i zabrinutost kupaca stanova (manja potražnja za novcem), porast nužno prelazi gornju granicu.

Povijest visoke inflacije

Nakon što je ostala na niskoj razini od 7%, stopa je ponovno porasla – ovaj put dosegnuvši 10% pet godina nakon što je prvi put dosegla razinu od 9% do 10%. Ipak, ponovno je pao, ali samo na razinu od 9%.

Konačno, četiri godine kasnije, 1979., kako su stagflacija i hiperinflacija postale velike zabrinutosti, stopa je lako probila preko 10% za brzi porast koji je skočio na 18%.

Korištenje te povijesti za današnje okruženje hipotekarnih stopa

Prvo, današnja razina od 7% ne daje nikakve tragove usporedbom s usporedivom razinom starom 20 godina kada su stope padale.

Ono što je relevantno je da je povećanje do 7% po veličini usporedivo s onima o kojima se govorilo gore. Razlika je u većoj brzini. Važno je napomenuti da ni veličina ni brzina ne predviđaju daljnji rast. Umjesto toga, kao što se ranije događalo, opojni porasti naglo završavaju i mijenjaju se. Zašto? Jer, dok zajmoprimci možda krše ruke, apetiti zajmodavaca i ulagača su povećani. Osim toga, svi oni koji su uključeni u proces prodaje uvode strategije koje pomažu u otklanjanju zabrinutosti kupaca (npr. smanjena predujma, prilagodljive hipotekarne stope i smanjene početne stope). Konačno, postoji moćna sila konkurencije među zajmodavcima.

Na ovom tržištu također dolazi do promjene u stavovima potencijalnih kupaca stanova i iznajmljivača. Oni prethodni koji nisu bili kupci mogli bi se predomisliti. Ako je tako, pozdravit će manje pomahnitalo tržište, na kojem kuće neko vrijeme stoje, a cijene se vraćaju sa svojih brzorastućih vrhova. Više stope hipoteka? Kao iu prošlim razdobljima, kupci se usredotočuju na kupnju kuće, tako da će biti spremni raditi s uvjetima koji postoje – a ne ostati nevlasnici kuće radi mogućeg dobivanja niže cijene hipoteke dok su izloženi riziku ponovnog porasta cijena kuća .

Dva izvrsna članka iz Wall Street Journal opišite kako su se uvjeti promijenili: Prvo, kako se tržište poboljšano za kupce stanova. Drugo, kakav je procvat iznajmljivača počinje prsiti.

Zaključak – tržište nekretnina razlikuje se od tržišta ulaganja

Nemojte shvatiti tu stopu hipoteke od 7% kao rasprodaju obveznica s fiksnim prihodom. Viša stopa nije odskočna daska za više stope. To je poziv za sve sudionike da nešto učine.

To je tržište stambenih nekretnina na djelu. Suspregnuta potražnja za kućama još uvijek postoji. Jednostavno mora postojati način da se željeni domovi dovedu u ruke kupaca stanova. To je posao svih uključenih u industriju, stoga imajte povjerenja da će se dobre stvari dogoditi na tržištu nekretnina.

Jedna vrlo važna razlika između investitora i kupaca stanova: investitori postaju nervozni kada cijene padaju; Kupci stanova postaju uzbuđeni. Dakle, dobra je vijest da cijene kuća sada padaju.