Jedan veliki faktor koji je pomogao brojnim vlasnicima kuća da uštede novac u konačnici šteti kupcima kuća. Nazovite to zamkom kamatnih stopa.
Godine povijesno niskih stopa, osobito u posljednje dvije godine, pomogle su milijunima vlasnika kuća da se refinanciraju u hipoteke sa stopama između 2% i 4%, što je smanjilo njihovu mjesečnu uplatu za stotine dolara.
Sada kada su hipotekarne stope blizu 5%, ovi isti vlasnici kuća dvaput razmišljaju kada je u pitanju trgovina, dodajući manjku zaliha koji stvara kriza pristupačnosti za kupce.
"Postojeći vlasnici kuća nisu motivirani za prodaju jer svaki posuđeni dolar košta više", rekao je Mark Fleming, glavni ekonomist u First American Financial Corporation, za Yahoo Money. “Financijski racionalna odluka je ne prodavati.”
Ovaj tjedan, hipotekarna stopa na 30-godišnju fiksnu hipoteku dostigla je 4.72%, najviša razina od prosinca 2018., prema Freddie Macu.
Prije godinu dana ta je stopa iznosila 3.13%. U siječnju prošle godine dosegnuo je najniži nivo od 2.65 posto u povijesti. Tijekom tog vremena, milijuni vlasnika kuća iskoristili su priliku da uhvate povijesno nisku stopu.
Sada, samo 14% vlasnika kuća s hipotekom ima stopu od 4.75% ili više - gdje je Freddiejeva Mac mjera otprilike sada. Oni su također jedini skup vlasnika kuća koji bi sada mogli prodati svoju kuću i kupiti drugu po cijeni koja je slična onoj koju imaju — ako sve transakcije padaju na mjesto prije nego što se stope ponovno povećaju, što je neugodan podvig s obzirom na to da su stope porasle na tromjesečni najbrži isječak od svibnja 1994. po Freddie Macu.
Inače, preostalih 86% vlasnika kuća ne radi s hipotekom od 4.625% ili nižom.
"Postoji veći destimulans za premještanje i zamjenu svog trenutnog hipotekarnog vjerovnika koji vjerojatno ima nižu fiksnu kamatnu stopu, smanjujući promet nekretnina", prema Bilješka o globalnom istraživanju BofA.
Koliko je velika destimulacija?
Uzmite vlasnika kuće s hipotekom od 100,000 dolara uz 3%. Taj vlasnik kuće plaća 3,000 dolara godišnje za otplatu kamata na 30-godišnju hipoteku s fiksnom kamatnom stopom, rekao je Fleming. Ako taj isti vlasnik kuće proda svoj postojeći dom i kupi drugi dom za 100,000 dolara uz 4%, vlasnik kuće bi platio 4,500 dolara godišnje - to je 1,500 dolara više, ili 125 dolara više mjesečno.
"Zašto onda dovoditi svoj dom na tržište da ga prodam i odmah postanem kupac kada će to koštati više mjesečno?" rekao je Fleming.
I to se događa - budući prodavači ne prodaju.
Krajem veljače, stambeni inventar postojećih domova iznosio je 870,000 jedinica, što je manje 15.5% od prije godinu dana kada je bilo 1.03 milijuna jedinica, prema Nacionalnoj udruzi posrednika u prometu nekretninama (NAR). Postojeće kuće čine 90% ukupne prodaje kuća.
Rezultat?
“Mislim da nema sumnje da nizak inventar kuća za prodaju gura cijene prema gore – vjerojatno primarni razlog”, rekao je David Berson, glavni ekonomist i viši potpredsjednik u Nationwide Mutual, za Yahoo Money.
Korištenje električnih romobila ističe S&P CoreLogic Case-Shiller Nacionalni indeks cijena nekretnina zabilježio je godišnji porast od 19.2% u siječnju, u odnosu na 18.9% u prosincu.
"Iako bi ponovno ubrzanje rasta cijena kuća moglo biti zabrinjavajuće i vjerojatno obeshrabrujuće za kupce koji prvi put kupuju i mlađe kupce, to ipak nije iznenađujuće s obzirom na strašnu zalihu kuća za prodaju, koja nastavlja opadati i kontinuirano bilježi nove niske", Selma Hepp, zamjenica glavnog ekonomista u CoreLogicu, rekla je u priopćenju.
Iako bi prodavač dobio dobru cijenu za svoj dom, kupnja drugog znači suočavanje s rastućim hipotekarnim stopama, višim cijenama zamijenjene kuće i ultra konkurentnim tržištem zbog niske zalihe – začaranog kruga koji i dalje odvraća vlasnike kuća od prodaje.
"To će usporiti i potražnju i ponudu", rekao je Berson.
Tu je također u igri još jedan čimbenik: inflacija, posebno jer troškovi stanovanja — i cijene najma i prodajne cijene — vrtoglavo rastu.
Stanovanje — hipoteka ili najam — čini trećinu većine kućnih budžeta. Čak i s troškovima održavanja i povećanjem premije osiguranja vlasnika kuća, vlasništvo kuće je i dalje jeftinije - jer oni čine samo četvrtinu troškova stanovanja, prema Flemingu. Ostatak je fiksno plaćanje hipoteke.
"Najamnina raste brže od inflacije u određenim područjima", rekao je Fleming. “Najbolja zaštita od inflacije je vlasništvo nad kućom jer troškovi stanovanja ostaju isti.”
Ronda je viši izvjestitelj za osobne financije za Yahoo Money i odvjetnica s iskustvom u pravu, osiguranju, obrazovanju i vladi. Pratite je na Twitteru @pišeronda
Pročitajte najnovije trendove osobnih financija i vijesti iz Yahoo Money.
Slijedite Yahoo Finance na Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboardi LinkedIn
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/mortgage-rate-trap-housing-market-203108693.html