Višegeneracijska hispanska kućanstva osjećaju sve veći ekonomski pritisak

Kombinacija rastućih kamatnih stopa, visoke vrijednosti kuća i ograničenog inventara pritišće potencijalne kupce nekretnina - a možda malo tko to zna tako dobro kao Juan Espinoza.

23-godišnji stanovnik Santa Ane u Kaliforniji već je tri godine u potrazi za stanom koji je unutar obiteljskog budžeta koji uključuje četvero članova njegove vlastite obitelji - i njegove roditelje.

"Trenutno živimo u stanu, samo čekamo da tržište malo padne", rekla je Espinoza. "Toliko smo puta nadmašili ponudu da sam izgubio pojam koliko smo kuća vidjeli."

Obitelj se suočava s dva trenda koji su potragu posebno otežali. Prvi je da su cijene kuća, čak i dok se počinju hladiti, naglo skočile u prošloj godini. A Espinoze su tražili u okrugu Orange gdje je srednja cijena kuće bila 987,950 dolara tijekom trećeg tromjesečja, što je 11% više u odnosu na razdoblje prethodne godine, prema ATTOM Data.

Drugi je da su Espinoze među milijunima ljudi s više generacija koje žive pod istim krovom. U ožujku 2021. bilo je 59.7 milijuna stanovnika SAD-a u tom životnom aranžmanu, u odnosu na 14.5 milijuna 1971., prema Pew Research.

Hipotekarne stope također su porasle jer Federalne rezerve pooštravaju monetarnu politiku kako bi obuzdale inflatorne pritiske kakvih nije bilo u zadnjih 40 godina. Stopa na 30-godišnju fiksnu hipoteku dosegla je 6.66% 6. listopada prema Freddie Macu. Bio je 2.99% 7. listopada 2021.

"Učinit ćemo ih vlasnicima kuća, ali kamatne stope su porasle, a njihova kupovna moć je pala", rekla je Imelda Manzo, posrednica za nekretnine iz Murriete u Kaliforniji, koja je radila na pronalaženju novog stambenog prostora za Espinoze.

Vjerojatnije je da će obojene obitelji dijeliti dom s više generacija, otkrio je Pew. Otprilike četvrtina azijskih, crnih i latinoamerikanaca živjela je u višegeneracijskim kućanstvima 2021., u usporedbi s 13% onih koji su bijelci.

Boravak kod rođaka može ponuditi prednosti: više članova obitelji koji žive pod istim krovom znači da možete udružiti više tokova prihoda, na primjer. A u kućanstvima s malom djecom, bake i djedovi mogu se uključiti u brigu o djeci.

"Latinoamerikanci će vjerojatnije živjeti u višegeneracijskim kućanstvima", rekao je Gary Acosta, suosnivač i izvršni direktor Nacionalne udruge hispanoameričkih stručnjaka za nekretnine.

"Ali biti veća višegeneracijska obitelj dolazi s komplikacijama ako pokušavate biti vlasnik kuće", rekao je.

Na primjer, može im biti teže kvalificirati se za hipoteku, čak i ako imaju više izvora prihoda. "Percepcija je da to nisu trajni scenariji, pa je instinkt osiguravatelja da na sve ostalo gleda agresivnije", rekao je Acosta.

Veće obitelji također imaju potrebe koje moraju zadovoljiti dok traže svoje stanove, što otežava pronalaženje idealnog doma kada je inventar tijesan. “Ne radi se samo o kvadraturi, nego imate li dvorište, više spavaćih soba,” rekao je Acosta. "Želite više korisnosti."

"Rast rada kod kuće gurnuo je kupce stanova u predgrađa i prema kućama s više korisnih sadržaja, poput dodatnih spavaćih soba koje se mogu koristiti kao kućni ured", rekao je Acosta. Institucionalni kupci također su požurili u pristupačne četvrti kako bi ugrabili kuće, dodao je. Doista, izvješće iz svibnja iz Nacionalna udruga Realtors otkrili da je u 2021. tržišni udio institucionalnih kupaca porastao u 84% država, kao iu District of Columbia.

Za obitelj Espinoza idealan dom bi imao najmanje tri spavaće sobe, dvorište i blizinu posla i škola u Santa Ani.

Ovi problemi su također složeni činjenicom da su prvi kupci nekretnina poput Espinozas bili suočeni sa žestokom konkurencijom kupaca koji kupuju sve u gotovini.

"Dobili bismo protuponude", rekao je Manzo. "[Prodavači] bi tražili najviše i najbolje unutar roka."

Agresivni ponuditelji također su spremni povećati ulog za kupnju kuće, uključujući odricanje od inspekcija i nepredviđenih procjena, rekla je. A drugi samo donose više novca na stol.

U jednoj situaciji, obitelj je izgubila svoju ponudu za kuću od drugog kupca koji je bio spreman platiti 125,000 dolara više nego što je tražio, dodao je Manzo.

Kako vlasništvo nad kućama postaje sve nedostupnije, različite države izrađuju zakone za rješavanje problema.

Prošle godine, demokratski guverner Kalifornije Gavin Newsom potpisao je Kalifornijski zakon o stambenim mogućnostima i većoj učinkovitosti u zakon. Mjera pojednostavljuje postupak za vlasnike kuća da podijele svoju stambenu parcelu ili izgrade duplex na svom posjedu.

Zakon također olakšava vlasnicima kuća izgradnju pomoćnih stambenih jedinica na njihovom imanju, rekao je Acosta, što također može pomoći u smještaju višegeneracijskih kućanstava.

“Ove dodatne jedinice obično se nazivaju stanovima za bake i mogu se koristiti kao dodatna spavaća soba ili mogu biti mali stan unutar drugog posjeda, tako da se povećava gustoća”, rekao je.

Još jedan komad predloženog zakona u New Jerseyju omogućilo bi kupcima koji licitiraju za preuzete domove da uplate predujam od 3.5%, pod uvjetom da tu nekretninu učine svojim primarnim prebivalištem najmanje sedam godina. Obično bi kupci ovih preuzetih nekretnina morali položiti polog od 20%.

Za obitelj Espinoza, sljedeći koraci su čekanje da se tržište dovoljno ohladi - i praćenje kamatnih stopa, iako Fed nastavlja sa svojim režimom pooštravanja politike.

“Počeli smo vidjeti da neki prodavači snižavaju cijene na svojim popisima; ne prodaju se kao prije šest mjeseci,” rekao je Manzo. "Trenutno smo u razdoblju čekanja, ali nastavit ćemo gledati i vidjeti što će se dogoditi do kraja godine."