'Zombi' uredski tornjevi u New Yorku se klate dok kamatne stope rastu

Tijekom dugotrajnog tržišnog rasta potaknutog povijesno niskim kamatnim stopama i gotovo besplatnim novcem, Doug Harmon i njegov tim vodili su rekordnu prodaju mnogih trofejnih poslovnih zgrada na Manhattanu.

Više ne. Ovih dana, Harmon, predsjedavajući tržišta kapitala u Cushman & Wakefieldu, tvrtki za usluge nekretninama, provodi velik dio svog vremena obavljajući "trijažu", kako on to kaže.

Najveće svjetsko tržište ureda u zadnje je vrijeme pretrpjelo odlazak kineskih investitora s velikom potrošnjom, porast rada na daljinu iz ere Covida i ekonomske posljedice rata u Ukrajini. Sada raste zabrinutost da će dramatično povećanje kamatnih stopa biti previše za mnoge vlasnike da izdrže i da se približava dugo očekivani obračun.

"Postoji konsenzus o tome da kapitulacija dolazi", rekao je Harmon, koji je usporedio rastuće stope s benzinom koji je zapalio uredsku oluju. "Kamo god da odem, bilo gdje u svijetu sada, svatko tko ima ured kaže: 'Želio bih olakšati svoj teret'."

Industrija je puna razgovora o partnerstvima koja se raskidaju pod prisilom, uredskih zgrada koje se pretvaraju u druge svrhe i nagađanja o tome koji developeri možda neće uspjeti prijeći na drugu stranu. U međuvremenu, oportunisti se pripremaju za ono za što vjeruju da će biti niz problematičnih prodaja po niskim cijenama, možda u prvom kvartalu sljedeće godine.

"Vidjet ćemo nevolje", rekla je Adelaide Polsinelli, iskusna brokerka u Compassu. “Već vidimo.”

Od siječnja su dionice SL Greena i Vornada, dva REIT-a kojima se javno trguje i koji su među najvećim vlasnicima ureda u New Yorku, pale za polovicu.

Ovaj tjedan pojavili su se novi znakovi napetosti. Blackstone, tvrtka za privatni kapital, rekla je investitorima da će ograničiti otkupe u fondu za komercijalne nekretnine vrijednom 125 milijardi dolara.

Također se pokazalo da će Meta, matična tvrtka Facebooka, osloboditi oko 250,000 četvornih metara prostora u novoj zgradi Hudson Yards kako bi smanjila troškove. Ona i druge tehnološke tvrtke bile su među posljednjim izvorima ekspanzije na tržištu ureda na Manhattanu u doba pandemije.

Mala kolekcija ureda kao što je Hudson Yards — s novogradnjom i najboljim sadržajima i lokacijama — još uvijek je u velikoj potražnji, prema Ruth Colp-Haber, koja, kao voditeljica Wharton Properties, konzultira tvrtke o leasingu.

Ali, upozorila je, prava "opasnost vreba dolje u zgradama klase B i C koje gube stanare alarmantnom brzinom bez zamjena." Sve u svemu, Colp-Haber je procijenio da se otprilike 40 posto gradskih poslovnih zgrada "sada suočava s velikom odlukom" o svojoj budućnosti.

Prognostičari predviđaju propast uredskog sektora od početka pandemije Covida, koja je ubrzala trend prema radu na daljinu i tako smanjila potražnju za prostorom. Prema Kastle Systems, tvrtki za sigurnost ureda, prosječna popunjenost ureda u New Yorku radnim danom i dalje je ispod 50 posto. Posebno strašna i često citirana analiza profesora sa Sveučilišta Columbia i New York procjenjuje da bi se zajednička vrijednost američkih poslovnih zgrada mogla smanjiti za oko 500 milijardi dolara – više od četvrtine – do 2029. godine.

Sektor je dosad prkosio takvim predviđanjima. Ugovori o najmu općenito traju od sedam do deset godina, pa su stanari i dalje plaćali najam čak i ako je malo njihovih radnika dolazilo u ured. U jeku pandemije, zajmodavci su također bili spremni pokazati popustljivost ili, kako neki kažu, "produžiti i pretvarati se".

Ali nagli porast kamatnih stopa mogao bi, konačno, potaknuti izdavanje. Financiranje je odjednom postalo skuplje za vlasnike i programere — ako ga uopće ima. "Ako vam dug dospijeva, odjednom vam se stope udvostruče i banka će vas natjerati da uložite novac u imovinu", rekao je jedan programer.

Zgrade slabije kvalitete mogu biti najosjetljivije. Kako ugovori o najmu istječu, mnogi stanari bježe ili traže smanjenje najamnine. Iako im se prihodi smanjuju, vlasnici i dalje moraju plaćati poreze i operativne troškove.

Bob Knakal, voditelj investicijske prodaje u JLL-u, vidi rastuću hordu "zombi" poslovnih zgrada na Manhattanu koje su još uvijek žive, ali nemaju očitu budućnost. Tipični zombi možda je kupljen generacijama prije i isporučuje mjesečne čekove popisu korisnika koji se stalno širi.

“Sada zgrada nije konkurentna iz perspektive najma jer treba novo predvorje, nova dizala, prozore i kupaonice. I kad biste otišli do tih 37 ljudi i rekli: 'Znate što? Morate napisati ček na 750,000 dolara kako bismo mogli popraviti zgradu.' Ovi ljudi bi doživjeli srčani udar', rekao je Knakal.

Ako postoji dug koji se treba vratiti, zajmodavci će zahtijevati od vlasnika da ulože više kapitala kako bi nadoknadili vrijednost zgrade koja opada. "Doći će do obračuna", rekao je Knakal, "i mislim da će za mnoge od tih ljudi biti izazovno refinancirati."

Čini se da to potiče nalet zakulisnih rasprava između zajmoprimaca, banaka, privatnih zajmodavaca i drugih.

Manus Clancy, analitičar u Treppu, koji prati komercijalne hipotekarne vrijednosnice, usporedio je situaciju s onom s kojom su se suočavali trgovački centri iz cigle i maltera prije pet godina, dok su im se izgledi pogoršavali. Mnogi su na kraju pali pod ovrhu. Hoće li se zajam za ured moći refinancirati, predvidio je, ovisit će o novosti zgrade, njezinoj popunjenosti i duljini najma. "Nema puno nevolja, samo po sebi, ima puno zabrinutosti", rekao je.

Neke zastarjele poslovne zgrade mogle bi se pretvoriti u stambene, što bi, u teoriji, pomoglo u ublažavanju kronične nestašice stanova u New Yorku. Ali to je lakše reći nego učiniti, kažu mnogi stručnjaci. To bi zahtijevalo promjene zoniranja. Čak i tada, mnoge poslovne zgrade možda nisu prikladni kandidati za prenamjenu stambenih zgrada — bilo zato što su im podne ploče prevelike, dizala su im pogrešno postavljena, prozori im se ne otvaraju ili im je susjedstvo neprivlačno. Da bi se takvi projekti isplatili, vlasnici bi morali prodavati uz velike popuste.

To se nije dogodilo – barem ne javno. "Nitko ne želi biti prvi koji će umočiti prst u ovo jer nitko ne želi nepotrebno postaviti novu nisku vrijednost", rekao je David Stern, osnivač Townhouse Partners, konzultantske tvrtke koja provodi due diligence za osiguravatelje komercijalnih nekretnina. “To je ono što svi čekaju: ovu nevjerojatnu revalorizaciju.” Kolokvijalnijim rječnikom rečeno, graditelj se našalio da neki vlasnici, navikli godinama držati posjede, još nisu "vidjeli Isusa" - ali hoće.

U međuvremenu, neke nedavne transakcije nagovijestile su promjenu na tržištu. U srpnju su RXR i Blackstone prodali 1330 Sixth Avenue za 325 milijuna dolara, što je pad od 400 milijuna dolara koliko je RXR platio 2010. U 2014. Oxford Properties, kanadska investicijska tvrtka, platila je 575 milijuna dolara za pobjedu u ratu za 450 Park Avenue, 33. -katna kula. Prodao ju je sljedeći vlasnik u travnju za 440 milijuna dolara.

"Koliko vrijedi danas?" upitao je jedan broker. "Manje od 440 milijuna dolara."