Kada prodavatelj pristane prodati nekretninu kupcu, strane potpisuju ugovor koji identificira nekretninu, navodi kupoprodajnu cijenu i pokriva nekoliko drugih važnih točaka (plus mnoštvo manjih točaka). Strane tada zaključuju svoju transakciju, au sklopu tog zaključivanja prodavatelj potpisuje ugovor o primopredaji nekretnine kupcu.
Što ako list ne opisuje pravu nekretninu, ali kupac to ne shvati i svejedno zatvori? Prema tradicionalnim načelima zakona o nekretninama, ugovor se "stapa" s djelom, što znači da ugovor zapravo nestaje i sve što ostaje je djelo. Ako je isprava prenosila pogrešnu nekretninu, to je šteta za kupca – i, naravno, za bilo kojeg odvjetnika koji je odobrio ispravu za kupca.
Taj princip može zvučati prilično brutalno. Međutim, to je stoljećima dio američkog zakona o nekretninama. Nedavna žalbena odluka savezne države New York potvrdila je da New York i dalje slijedi ovo načelo. U tom slučaju, ugovor je zahtijevao od prodavatelja da prenese zemljište na kojem kupac namjerava graditi kuću. Parcela je opisana u tipičnom "pravnom opisu mete i granice" - zapravo, narativno čitanje granica geodetskog dijagrama koji prikazuje parcelu.
Pri zatvaranju prodavatelj je prenio malo drugačiju nekretninu, ali razlika nije iskočila jer je opis međa priložen uz ispravu bio dosta sličan onome u ugovoru. Međutim, u opisu isprave izostavljena je druga parcela koja je bila bitna da bi kupac mogao ugraditi sustav septičke jame za kuću.
Prodavač je odbio ispraviti ugovor i pokušao je natjerati kupca da plati više novca za drugu parcelu. Kupac je na kraju tužio. Sud je ustvrdio da isprava utjelovljuje konačni dogovor između stranaka, a ugovor je irelevantan. Sud neće preispitivati ugovor.
Naravno, postoje iznimke od ovog pravila. Na primjer, ako je opis imovine u ugovoru na neki način dvosmislen, sud bi se mogao vratiti i pogledati ugovor. Ako je samim ugovorom predviđeno da određene obveze iz ugovora prežive zaključenje, tada će sud izvršiti tu odredbu. Većina modernih ugovora o komercijalnim nekretninama navodi da će brojne odredbe ugovora preživjeti zatvaranje. Međutim, taj popis preostalih odredbi obično ne uključuje obvezu prodavatelja da prenese dogovorenu nekretninu.
Niti jedna od iznimki spomenutih u prethodnom odlomku nije primijenjena u nedavnoj parnici u New Yorku, pa je kupac izgubio slučaj.
Kupac, odnosno njegov odvjetnik, mogao je spriječiti problem pažljivijim uvidom u ugovor prilikom zatvaranja. Također su mogli identificirati nekretninu koju je trebalo prenijeti pozivajući se na plansku kartu, što bi rezultiralo mnogo jednostavnijim opisom imovine koji je manje sklon pogreškama.
Navedeni slučaj je Pickard protiv Campbella, NY Slip op. 04442 (8. srpnja 2022., Apelacijski odjel, Četvrti odjel).
Izvor: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/