Ne, San Francisco nije eliminirao samostalnu obitelj

Amerikanci su, mislim, otupjeli na tvrdnje da je objava na internetu "lažna vijest" ili "dezinformacija". Riječi su upravo postale još jedan način da se kaže: "Ne želim vjerovati da je to istina, bilo to ili ne." Međutim, ne treba biti filozof da bi se pokazalo da su neke stvari istinite ili lažne. San Francisco nije "upravo okončao zoniranje za jednu obitelj". naslov u Planetizenu zahtjevi. Ono što se upravo dogodilo u San Franciscu je kompliciranije i baca svjetlo ne samo na medije, već i na to kako tamošnji Nadzorni odbor i dalje ne može učiniti ništa kako bi stanovanje bilo jeftinije jer se brinu hoće li netko zaraditi. Isto vrijedi i za napore kalifornijskog zakonodavstva da potakne više stanova.

Prvo, priča u Planetizenu je sažetak plaćene objave u San Francisco Chronicleu. Sažetak pokriva donošenje zakona 28. lipnja^th koji mijenja jednoobiteljske zone u San Franciscu. Unatoč pogrešnom naslovu, post prilično dobro sažima priču iz Kronike i problem.

Ovo je uvodni odlomak Planetizen posta:

"'San Francisco se planira riješiti zoniranja za jednu obitelj i umjesto toga dopustiti četverostruke komplekse u svakom susjedstvu i kuće sa šest stambenih jedinica na svim parcelama na uglu, što je promjena koju dugo traže zagovornici stambenog razvoja," izvještava JD Morris u članku za San. Francisco Chronicle.”

Zasad je dobro, zar ne? Ali postoji caka. Morris primjećuje da postoji skepticizam u vezi sa zakonodavstvom jer se čini da je državni zakon donesen prošle godine, SB 9, koji je namjerno dopustio podjelu jedne obiteljske parcele na dvije. Taj detalj nedostaje u priči, a kasnije ću se baviti SB 9. Drugi zagovornici razvoja istaknuli su da postoji previše prepreka za stvarnu izgradnju 4 kuće na parceli i šest na parceli na uglu. Koje točno prepreke? Sažetak Planetizena ne govori, ali opet, na to ćemo doći kasnije.

Konačno, post Planetizena citira direktora planiranja San Francisca, Richarda Hillisa, koji kaže da će učinak uredbe biti "prilično mali", iako je to "prilično velik korak". Predlagatelj zakona, supervizor Rafael Mandelman dodaje da je frustriran što je "mjera koja je ionako bila skromna i inkrementalna završila još više."

Je li San Francisco ukinuo zoniranje za jednu obitelj ili nije?

Trebalo mi je neko vrijeme da kopam po stranici nadzornog odbora San Francisca i web stranici državnog zakonodavstva kako bih saznao što se stvarno dogodilo. Ali evo ga. Prošle su godine nadzornik Mandelman i čelnik većine u Senatu Kalifornije Toni Atkins predstavili zakone koji se bave zoniranjem jedne obitelji. Mandelmanova bi, naravno, utjecala samo na San Francisco, dopuštajući veću gustoću u zonama s jednom obitelji. Atkinov SB 9 trebao je raditi u biti istu stvar, ali u gradovima diljem države, uključujući San Francisco.

Atkinovo zakonodavstvo je usvojeno (možete pročitati cijeli tekst ovdje), stvarajući naknadu za parcele za jednu obitelj koje se dalje dijele kako bi se stvorile dodatne stambene jedinice. Rezultat SB 9 ovako je sažeo California YIMBY na njihovoj web stranici,

• Omogućuje vlasnicima kuća u većini područja diljem države da svoju imovinu podijele na dvije parcele, čime se povećavaju prilike za vlasništvo nad kućama u njihovom susjedstvu; i
• Omogućuje izgradnju dvije kuće na svakoj od tih parcela, s učinkom legalizacije četiri kompleksa u područjima koja su prije dopuštala samo jednu kuću.
• SB 9 sadrži važne zaštite od raseljavanja postojećih stanara.

Ne bi li to trebalo dovesti do procvata nove stambene izgradnje u zonama koje su prije bile zabranjene za nove stanove? Ne, neće. Da biste razumjeli zašto, morate pročitati sitna slova koje je ponudio drugi obrazlagač iz zakonodavca.

“Nedavni amandmani zahtijevaju od lokalne agencije nametnuti zahtjev posjedovanja vlasnika kao uvjet da vlasnik kuće dobije ministarsku podjelu zemljišta. Ovaj zakon također zabranjuje razvoj malih parcela i zabranjuje dijeljenje ministarskih parcela na susjedne parcele od strane iste osobe kako bi se spriječile špekulacije investitora. Zapravo, dopuštajući više stanova u susjedstvu u kalifornijskim zajednicama obuzdava tržišnu moć institucionalnih investitora. SB 9 sprječava profitere da izbace ili premjeste stanare isključujući nekretnine u kojima je stanar boravio u posljednje tri godine (naglasak moj).

Eksplicitna namjera zakona je ograditi "profitere" kako bi se postojećim vlasnicima jedne obitelji omogućilo "da pruže pristupačne mogućnosti iznajmljivanja drugim radničkim obiteljima", istovremeno stvarajući bogatstvo za sebe. Kako će ti vlasnici to moći učiniti bez "profita?" To je misterij. Zakon prešućuje financiranje koje će biti nemoguće za većinu ljudi s obiteljskom kućom koja plaća hipoteku. Zamislite mladu obitelj 5 godina nakon prve hipoteke koja pokušava financirati podjelu svoje parcele, novu izgradnju više stanova na sljedećim parcelama, a zatim upravlja iznajmljivanjem i održavanjem 3 jedinice za iznajmljivanje. Zamislite da bilo koja obitelj može to učiniti.

Suočimo se s tim, SB 9 je jednostavno način na koji ljevičarski zakonodavci mogu reći da su "okončali zoniranje jedne obitelji", potapšati se po leđima, a zatim se zavaliti i gledati kako se ništa ne događa. Bez ulaganja, nova stambena zgrada, bilo kakva, ne dolazi. Kao što sam već istaknuo, Keeblerovi vilenjaci neće izaći iz drveća i početi udarati kako bi izgradili dodatne kuće na parceli. To će stajati novaca, puno novaca. A izgradnja svake nove stambene jedinice je kompliciran i težak po dizajnu i to bi bilo točno čak i ako su gradovi prisiljeni dodijeliti podjele kao "ministarske" funkcije, to je automatski.

Ima li zakon San Francisca (cijeli tekst ovdje) poboljšati SB 9, pogoršati ga ili nema učinka? Zamjerka koja se čula tijekom rasprave o zakonu je da prijedlog zakona ne čini dovoljno i da čini premalo (cijelu raspravu možete pogledati ovdje). Nadzornik Aaron Peskin smatrao je da je račun premalo učinio dok nije dodana kontrola stanarine.

"Budimo realni", rekao je o protivnicima. "Oni se tome protive jer mrze kontrolu stanarine." Peskin je dalje rekao da to podržava jer su “zajednice ostale održive zahvaljujući kontroli stanarine. Završavam svoj slučaj.”

Ali nakon Peskinovih komentara uslijedili su komentari nadzornika Matta Dorseyja koji je rekao da bi glasao "ne" zakonu jer nas "odvodi u pogrešnom smjeru" i da bi stvorio "malo, ako imalo nove stambene proizvodnje s obzirom na dodatne zahtjeve". ” Također je izrazio zabrinutost da sada, kada jednoobiteljski smještaj tehnički više nije u knjigama, San Francisco više nije pokriven SB 9, iako taj zakon, kao što sam istaknuo, također ne bi stvorio nikakav smještaj.

Povratak na naslov i pitanje: "Je li San Francisco ukinuo zoniranje za jednu obitelj?" U tehničkom smislu, da, jest. Ali kao što je supervizor Dorsey istaknuo, svi zahtjevi za promjenom znače, praktički, baš kao i SB 9, da se ništa neće promijeniti. Trebali su mi sati istraživanja da to shvatim i objasnim vam ovdje. Ako ste čitali dovde, čestitamo. Siguran sam da su mnogi ljudi upravo objavili Planetizen objavu na Facebooku s emotikonom sretnog lica, a drugi će je sigurno ponovno objaviti i ponovno objaviti, baš kao što su učinili sa SB 9 i sličnim mjerama diljem zemlje.

Nažalost, ljudi će mi reći: "Jesi li čuo što su upravo napravili u San Franciscu?" s entuzijazmom. "Nije li to ono što želiš?" Ne, nije. Iscrpljujuće je gledati lijevo orijentirane zakonodavce i gradske čelnike kako se tapšu po leđima tvrdeći da su učinili nešto značajno. Ali još gore, uvjerava ljude da je nešto stvarno učinjeno da se riješi problem nedostatka opskrbe. Kad problem rasta cijena potraje, zagovornici kontrole stanarine, više novca za skupu izgradnju neprofitnih ili državnih stanova reći će: “tržište ne funkcionira; SB 9 i Mandelmanovo zakonodavstvo nisu ništa pomogli siromašnim ljudima.”

Ono što je razdražujuće u vezi s ovim manje od polovičnih mjera jest to što su neuspješne upravo zato što nisu tržišno orijentirana rješenja, već pokušaji da se programira ishod koji je nemoguće postići bez ulaganja koja mogu donijeti povrat, da , profit. Demokrati i socijalisti žele da vlasnici nekretnina nekako financiraju postupno povećanje gustoće bez stvaranja bilo kakve vrijednosti koja bi se mogla uhvatiti za pokrivanje troškova. To je jednostavno nemoguće. Ograđivanjem programera i stručnjaka, ti su napori osuđeni na propast od samog početka.

Ono što održava ovaj obrazac ponašanja su "lažne vijesti" da se nešto dogodilo. Naslovi su sve što privlači pozornost, a mučan posao odgonetanja što se dogodilo prepušten je ljudima da sami pronađu, a kada je izvješćivanje zapravo gotovo, nitko se ne trudi to pročitati ili razumjeti implikacije. Rješenje ovog problema je očito: zakonodavna tijela na svim razinama trebaju prestati donositi zakone koji ništa ne rade, a mediji trebaju prestati izvještavati o tome.