Ohio odlučno djeluje kako bi ograničio kontrolu stanarine

Prošlo je 4 godine otkako sam govorio na konferenciji u Columbusu, Ohio i pisao ovdje da bi Ohio mogao biti savršeno mjesto u zemlji suprotstaviti se lošoj stambenoj politici. To je gledište potvrđeno s usvajanje zakona 430, mjera koja sprječava lokalne gradove u nametanju kontrole najamnine, čime je Ohio postao jedna od 29 država koje ne dopuštaju kontrolu najamnine koju donose lokalne vlasti. Ono što ovaj odlomak čini toliko važnim je to što je napravljen u vrijeme kada raste poticaj za kontrolu najamnine i druge mjere usmjerene na pružatelje stanova na lokalnoj razini u Ohiju. Druge su države donijele mjere prije nekoliko godina, ali hrabri potez Ohija zatvara jednu od najgorih intervencija koje lokalne vlasti mogu poduzeti u stambenoj ekonomiji; to bi mogla biti akcija koja bi ostatak zemlje mogla dovesti do preokreta plime loših stambenih politika općenito.

Prvo, cijene nam govore kada je stambenog prostora malo. Kada ponuda stanova ne drži korak s potražnjom, stanarine rastu. Tako je jednostavno. Rješenje za rastuću potražnju zbog novih poslova u gradu moglo bi biti povećanje ponude stanova. Veća ponuda znači veću konkurenciju između poduzetnika, graditelja i operatera stambenih objekata za iznajmljivače, umjesto da se iznajmljivači natječu s iznajmljivačima za rijetke stanove i domove za iznajmljivanje.

Međutim, politika ublažavanja i uklanjanja pravila i propisa koji ograničavaju stanovanje i nuđenja poticaja za izgradnju više stanova zahtijeva hrabrost. Političarima je puno lakše okriviti investitore i kuće za stanovanje za rastuće stanarine; najamnine rastu zbog pohlepe, a ne zbog nedostatka ponude. Njihov odgovor je da jednostavno ograniče koliko će cijene rasti, a da ne poduzmu ništa u vezi s rastućom neravnotežom ponude i potražnje. Rezultat su još više cijene kada se stanogradnja zaustavi. Ako želite potpuno objašnjenje zašto kontrola stanarine šteti ljudima s manje novca, pogledajte rad koji sam napisao za Zakladu za jednake mogućnosti.

u Ohiju, razgovori o kontroli stanarine su u porastu, posebno u većim gradovima. Još 2018. napisao sam ovo o tim gradovima i ostatku Ohija:

“Prolaburistički demokrati obično su politički jači u tim gradovima dok republikanci dominiraju u ruralnim područjima; lokalnu politiku obično kontroliraju lijevo orijentirana gradska vijeća i gradonačelnici, dok je zakonodavno tijelo velikom većinom republikansko. Ova mješavina različitih demografskih i ekonomskih uvjeta znači da bi Ohio mogao biti i sljedeće bojno polje u nastojanju da se ograniči i kontrolira privatno iznajmljivanje stanova diljem Sjedinjenih Država. Država može biti mjesto gdje stvarnost može zaustaviti rastući problem loših politika”

Zato Kuća Bill 430 je tako važno. Prijedlog zakona odnosi se na komunalne usluge, ali izmjene i dopune zakona koje su prolazile kroz zakonodavni proces uključivale su ograničenja kontrole najamnine, a cijeli prijedlog zakona s amandmanima prošao je oba doma zakonodavnog tijela. Trenutačno zakon čeka potpis guvernera Mikea DeWinea.

Račun čini neke važne stvari. Prvo, jasno definira kontrolu najamnine kao "zahtijevanje najamnina ispod tržišne za stambene prostore ili kontrolu najamnina za stambene prostore na bilo koji način, uključujući zabranu povećanja najamnine" i ograničavanje "promjena najamnine između najma, ograničavanje povećanja najamnine, reguliranje najma stope stambenih prostora na temelju prihoda ili bogatstva stanara i drugi oblici ograničenja ili ograničenja cijena najma.”

Prijedlog zakona također definira "stabilizaciju najamnine", drugi naziv za kontrolu najamnine kao "dopuštanje povećanja najamnine za stambene prostore u fiksnom iznosu ili prema fiksnom rasporedu kako je odredila politička jedinica."

Definicije su važne jer kasnije u nacrtu zakona ove dvije kategorije kontrole cijena nisu dopuštene lokalnim vlastima. Način na koji je definirana kontrola najamnine je kritičan jer je lokalnim političarima u interesu nametnuti kontrolu najamnine, ali je nazivaju drugačije. To ne ostavlja rupe u petlji za iskorištavanje.

Također je važno, prijedlog zakona objašnjava i izjavljuje da "opća skupština nalazi i izjavljuje da je održavanje odgovarajuće stambene ponude, uključujući pristup pogodnim za život, čistim i dobro održavanim stambenim prostorima za iznajmljivanje, u državi Ohio hitan državni prioritet i neophodan za dobrobit Ohioana.”

Iako se ovo čini očiglednim, njegova kodifikacija je vrijedna jer stavlja u državni zakon ideju da je više stambenog prostora odgovor na stambene probleme, a ne više novca ili kontrola cijena. Zakon dalje navodi sve razloge zašto je kontrola stanarine loša politika. Vrijedno je pogledati iscrpan popis.

„Glavna skupština nadalje utvrđuje i izjavljuje da mjere kontrole najamnine i stabilizacije najamnine mogu učiniti nešto od sljedećeg:

(A) Smanjiti vrijednost najma i imovine i time obeshrabriti održavanje, održavanje i obnovu postojećih stambenih prostora i izgradnju novih stambenih prostora;

(B) Poticanje stanodavaca da prenamijene stambene prostore u etažne kuće, zadruge i druge vrste stanovanja, čime se takvi stambeni prostori uklanjaju s tržišta najma;

(C) Niži prihodi od poreza na imovinu za državnu i lokalnu upravu i političke jedinice;

(D) dovesti do propadanja stambenih prostorija;

(E) obeshrabriti promet stambenih prostora i na taj način lišiti potencijalne stanare mogućnosti iznajmljivanja takvih prostora i rezultirati pogrešnom raspodjelom stambenih prostora;

(F) ometati prodaju stambenog prostora;

(G) obeshrabriti ulaganja u nove i postojeće stambene prostore, posebno u vrijeme rastućih materijalnih troškova i nedostatka radne snage;

(H) imati negativan učinak, zbog nedostatka odgovarajućeg stambenog prostora, na pojedince koji traže posao u područjima s oskudnim stambenim prostorom i na poslodavce koji traže zaposlene u takvim područjima;

(I) Narušiti funkcioniranje tržišta stambenih prostora;

(J) nametnuti značajne administrativne i troškove provedbe političkim jedinicama;

(K) Retroaktivno lišiti vlasnike stambenih prostora prava vlasništva.

Prijedlog zakona zatim zabija kolac u srce svakog lokalnog pokušaja nametanja kontrole stanarine.

“Nijedna politička jedinica ne može donijeti, usvojiti, obnoviti, održavati, provoditi ili nastaviti postojati bilo koju uredbu i nijedna općina ne može usvojiti ili nastaviti postojati bilo koju odredbu povelje, uredbu, rezoluciju, pravilo ili drugu mjeru koja je u suprotnosti s ovim poglavlju, ili koji regulira prava i obveze strana u ugovoru o najmu koji su regulirani ovim poglavljem, uključujući, bez ograničenja, bilo koji način nametanja ili zahtijevanja kontrole najamnine ili stabilizacije najamnine.”

Prijedlog zakona završava pojašnjenjem Dillonovog pravila. Dillonovo pravilo temelji se na pravnom presedanu koji može ograničiti vrste stvari koje država može zabraniti lokalnim vlastima. Nacionalna liga gradova opisuje to kao, “izvedeno iz dviju sudskih odluka koje je donio sudac John F. Dillon iz Iowe 1868. godine. Potvrđuje prethodno uvriježeno, usko tumačenje ovlasti lokalne uprave, prema kojem se poddržavna uprava može uključiti u aktivnost samo ako je izričito sankcionirana od strane državne vlade.”

Prijedlog zakona pojašnjava da je "ponuda stanova pitanje od prevladavajućeg državnog interesa koje zahtijeva jedinstveni pristup kontroli stanarine i mjerama stabilizacije stanarine u stambenim prostorima u cijeloj državi." Završni jezik prijedloga zakona posve jasno pokazuje da je "namjera glavne skupštine spriječiti političke jedinice u reguliranju prava i obveza strana u ugovoru o najmu koji su regulirani ovim poglavljem, uključujući nametanje kontrole najamnine i stabilizacija rente na bilo koji način.”

Jezik prijedloga zakona je temeljit i filozofski zdrav, rezonirajući sa svim ključnim razlozima zašto je kontrola najamnine loša ideja, njezinim učincima na stambenu ekonomiju, i konačno, potvrđuje ideju da je najam stanova reguliran ugovorima, koji navode pravno provedive “prava i odgovornosti.” Najam se ne utvrđuje iz pohlepe, već zbog odgovora na tržišne sile, a kada se stanovnik i pružatelj smještaja slože oko cijene i uvjeta, sporazum je provediv i lokalne vlasti ne bi trebale posegnuti u njega iz političkih razloga.

Ohio pokazuje vodstvo i nadamo se da će, s brzim rješenjem kontrole najamnine, lokalni gradovi početi razmatrati olakšavanje izgradnje stanova i u međuvremenu istražiti inovativnije načine za pomoć ljudima u stambenoj ekonomiji. Nadajmo se da će Ohio učiniti isto što je učinio s kontrolom stanarina s drugim intervencijama koje podižu troškove i cijene za ljude kojima je potreban smještaj, poput politike obveznog inkluzivnog zoniranja (MIZ). koji je napravio štetu u drugim gradovima.