Vlasništvo nije problem, problem je nedostatak stambenog prostora

Prošlog sam mjeseca prisustvovao sastanku zajednice u Cincinnatiju, studentima kolegija Stambeni sustavi na Školi za planiranje Sveučilišta u Cincinnatiju kako bismo raspravljali o tome “kako institucionalni investitori utječu na naš grad; što se trenutno radi na rješavanju ovog problema i što još trebamo učiniti.” Prije sam pisao o naporima luke Cincinnati da osujeti institucionalne ulagače kupnja obiteljskih stanova u gradu. Pitanje na koje je bilo teško odgovoriti na sastanku bilo je što je točno "institucionalni investitor" i je li vlasništvo uzročno povezano s lošim ishodima stanovanja, poput viših najamnina, deložacije ili propadanja. Čini se da je briga o tome tko je vlasnik stambenog prostora još jedno odvraćanje pažnje od pravog problema, nedostatka ponude u svjetlu rastuće potražnje.

Studenti slušaju kolegij tzv Sustavi kućišta, predaje profesor Hayden Shelby. Tečaj uključuje uvid u "prirodu stambenih problema i tržišta nekretnina" i "bavljenje problemima na tržištu nekretnina". Promatranje vlasničkih obrazaca i njihovog odnosa s rezultatima na tržištu nekretnina svakako je vrijedno vježbe u učionici, ali trebaju li se intervencije politike usredotočiti na to tko je vlasnik imovine? Ovisi o tome može li postojati jasna, dosljedna i uzročna veza između vlasništva i loših ishoda. Do sada nisam našao podatke koji bi uspostavili vezu.

Zapravo, neko se vrijeme velika buka digla oko stranog stjecanja stanova u Sjedinjenim Državama. Zastrašujuća priča je bila da su kineski investitori "parkirali" novac na američkom tržištu nekretnina, kupovali puno stambenih zgrada, ispraznili ih, a zatim čekali da ih prodaju. Prije otprilike 5 godina, bilo je prijedlog o oporezivanju kupnje stanova stranih investitora zaustaviti ovo.

Međutim, problem, škrti investitori koji kupuju i prazne stambene zgrade, nije bio stvaran. Svakako, bilo je nekih transakcija s investitorima izvan Sjedinjenih Država, ali oni su pokušavali zaraditi novac, a ne izgubiti ga. Kad su ti investitori kupili zgrade, njima su upravljali kao i svaki drugi vlasnik, nisu ih ispraznili; bizaran je argument bio da bi ako bi ih ostavili praznima, cijene porasle, a time i vrijednost investicije. Osim što bi za stvaranje porasta prosječnih stanarina od 1% morali kupiti i ukloniti 1,400 jedinica s tržišta u Seattleu, nešto što se jednostavno nije događalo.

Današnja briga je da su investitori – a modifikatori sada nisu “strani”, već “veliki”, ili “izvan grada”, ili “veliki”, ili “korporacije” ili svi gore navedeni – nužno loši akteri. Zagovornici ukazuju na ishode rasta stanarina, deložacija i propadanja kao dokaze. Ali sve se te stvari događaju bez obzira na to živi li vlasnik milju ili 1,000 milja daleko. I jednostavno nema ničeg lošeg ili zlokobnog u tome da zaklade za ulaganje u nekretnine (REITS) ili mirovinski fondovi kupuju stanove ako misle da će im se isplatiti. Ideja da će takve transakcije biti isplativije puštanjem zgrada da se raspadnu, uznemiravanjem stanara i njihovim iseljavanjem ne samo da nema smisla, već nije potkrijepljena nikakvim kvantitativnim dokazima.

Postoje loši pružatelji smještaja – i postoje loši vozači autobusa, policija, učitelji, a možda čak i političari – ali ne pokušava se pripisati propuste ovih aktera nečemu poput mjesta gdje žive ili gdje su išli u školu. Ako bilo koji od ovih aktera učini nešto loše, ono što ima smisla je sankcionirati ga zbog kršenja pravila ili ugrožavanja zajednice. Takve sankcije već postoje za ljude koji loše upravljaju nekretninama na način da stvaraju štetu, a postupkom deložacije predsjeda sudac, a ne sam pružatelj smještaja. A ako su rastuće stanarine problem, najbolji način da se to nadoknadi je stvaranjem konkurentnog tržišta stanova kako bi ljudi nezadovoljni cijenom mogli lako pronaći zamjenu u blizini.

Temeljni osjećaj bijesa u prostoriji na sastanku bio je jasan; neke "bezlične korporacije" zarađuju novac, puno novca, na račun siromašnih ljudi. Jasno je da se te korporacije moraju spriječiti da posjeduju imovinu u Cincinnatiju. Jedan je sudionik predložio da se ne dopusti da više od određenog broja domova bude u vlasništvu investitora bilo koje vrste.

Začudo, luka Cincinnati se slaže. Još jedna nedavno objavljena priča naglašava napore Luke da kupi što je moguće više stanova svojim državnim dolarima ili prihodima od prodaje obveznica. Ideja je da za “intuitivne” investitore neće ostati ništa. Je li Luka institucija? A što se događa kada netko prestane plaćati najam ili prekrši uvjete najma? Hoće li ih Luka istjerati? Neprofitne i stambene vlasti, također institucije, izbacuju mnoge, mnoge stanare zbog neplaćanja i kršenja ugovora o najmu. Hoće i Luka. Luka planira “vratiti svoj novac od iznajmljivanja i, na kraju, prodaje kuća. Ali cijela poanta je da stanarine budu pristupačne, a prodajne cijene dovoljno niske da ih ljudi mogu platiti.”

Hmmmm. Kako će to učiniti? Indikacije iz priče su da 10,000 dolara koje je Port pretpostavio da će potrošiti na poboljšanje domova nije dovoljno. Luka počinje shvaćati – kao i svaki drugi vlasnik, veliki ili mali – da netko mora platiti popravke. Ako je to krajnji korisnik, iznajmljivač ili kupac, tada će cijena rasti. To je jednostavna matematika. Istina je da je za svakog kupca, bilo da se radi o REIT-u ili investitoru koji prvi put kupuje samo jednu nekretninu za iznajmljivanje, najam jedini način plaćanja za poboljšanja. Ako postoji problem sa stanovanjem, najbolji način za njegovo rješavanje je poticanje poboljšanja, a ne njihovo nametanje. Dođe li mandat, iznajmljivači će pokupiti račun, a jedinice više neće biti pristupačne.

Možda je redukcionistički, ali uvijek postoji jedan način da se riješi bilo kakvo stambeno pitanje: dopustiti tržištu da proizvede puno i puno stanova, toliko da se proizvođači i pružatelji moraju natjecati jedni s drugima kako bi naveli ljude da iznajme ili kupe njihov proizvod. Sve manje od toga udaljit će igračko polje od potrošača, prisiljavajući ih da se međusobno natječu i prihvate manje od idealnih cijena i uvjeta. I evo ključne točke u cijeloj ovoj raspravi: čak i da postoji mjerljiva i snažna uzročna veza između vlasništva i ishoda stanovanja, najbolje rješenje za to bilo bi više stanova. Rješenje većine stambenih pitanja je stvaranje dovoljne ponude kako bi ljudi imali priliku da imaju slobodu izbora pristupačne alternative.

Profesorica Shelby bila je strpljiva s mojim pitanjima na sastanku i također je bila dovoljno ljubazna da odgovori na neka pitanja koja sam joj poslao o temi vlasništva investitora i razreda. Evo mojih pitanja i njenih odgovora u cijelosti.

Koliko je važno dogovoriti se s jasnom definicijom što se podrazumijeva pod "investitorom"? Na primjer, Luka koristi novac ulagača od prodaje obveznica za kupnju kuća kako bi spriječila druge ulagače da ih kupuju; je li ovo stvarno o "dobrim" naspram "loših" investitora? Kako se to mjeri?

Mislim da je jako važno napraviti razliku između različitih vrsta investitora. U ovom smo se projektu oslonili na izraz koji su drugi koristili za opisivanje ovog fenomena, 'institucionalni investitori'. Ali shvaćam da je to nesavršen izraz. Mučili smo se smisliti bolji izraz za opisivanje kakav je glumac zapravo problematičan u ovom polju. Vrste subjekata za koje smo zabrinuti su one koje imaju negativan utjecaj na naše građane i zajednice tako što (1) podižu najamnine na razine koje stanari ne mogu podnijeti bez materijalnog poboljšanja imovine, (2) deložacije po višim stopama od većine drugih tržišnih stanodavaca, i (3) neodržavanje imovine na odgovarajući način, tako da stanari moraju živjeti u lošim uvjetima, a susjedi mogu iskusiti posredne učinke na vrijednost svoje imovine. Vjerojatno trebamo bolji izraz za ove vrste investitora. Možda bi samo "loši glumci investitori" bili dovoljni. Ali razlog zašto smo htjeli ugostiti ovaj razgovor zajednice je taj što su u Cincinnatiju mnogi ljudi i organizacije u našem gradu primijetili da imamo nekoliko velikih subjekata, uglavnom REITS-a, koji su došli na scenu u posljednjih nekoliko godina i čini se da proizvode ovi materijalni problemi za stanovnike po mnogo višim cijenama od tipičnog stanodavca.

Koji su negativni ishodi koji se mogu povezati s "lošim" investitorima? Jesu li ti ishodi uzročno povezani s udaljenošću i veličinom investitora? Očito će postojati veliki udaljeni investitori koji imaju "dobre" smještaje i mali lokalni koji imaju "loše" smještaje.

Ne znam da je veličina nužno uzrokovana (ili čak uvijek u korelaciji) s ovim lošim ishodima koje sam gore naveo. Svakako je moguće (i vjerojatno) da mali ulagači i stanodavci stvaraju ove probleme, kao i da veliki ulagači proizvode kvalitetno pristupačno stanovanje. Međutim, kad tamo ima veliki investicijski subjekti koji proizvode ove probleme—a mi imamo nekoliko tvrtki u Cincinnatiju—te tvrtke mogu uzrokovati mnogo boli zbog svoje veličine i utjecaja. Postoji i problem da je ove velike subjekte često teško pozvati na odgovornost jer djeluju pod više LLC društava i često nemaju lokalnog predstavnika do kojeg su stanari i zastupnici zajednice lako dostupni kada se pojave problemi. To je temeljno pitanje.

Umjesto pokušaja reguliranja vlasništva, bi li imalo smisla rješavati loše ishode korištenjem postojećeg koda i razvijanja programa za poticanje drugačijeg ponašanja. Na primjer, ako je stambena jedinica dotrajala, Grad bi mogao ponuditi zajam s niskim kamatama za bespovratna sredstva iz fonda koji bi omogućio jeftinije popravke i spriječio prebacivanje troškova na stanare.

Mislim da je jedan od načina za borbu protiv toga provođenje postojećih propisa, a ljudi s kojima sam razgovarao u Gradu zasigurno pokušavaju učiniti upravo to. I definitivno ima smisla nuditi bespovratna sredstva i zajmove s niskim kamatama kako bi se stanodavcima pomoglo u održavanju imovine. Definitivno je slučaj da mali iznajmljivači, posebice, često posluju s vrlo malim maržama i istinski imaju poteškoća u održavanju svoje imovine, osobito sada kada su materijali i rad postali tako skupi. Ali problem na koji smo ovdje usredotočeni nisu stanodavci koji trebaju mali zajam za nadogradnju nekoliko nekretnina. Govorimo o velikim subjektima koji dolaze u susjedstva, povećavaju najamnine, a ne stvarno "ulažu" u nekretnine u smislu materijalnog ulaganja bilo čega u njih i izvlačenja vrijednosti kroz te najamnine. To je temeljno pitanje koje moramo imati na umu u vezi s poslovnim modelom koji vidimo da se pojavljuje u obiteljskom najmu. Većina ulaganja u nekretnine u prošlosti nastojala je dobiti prihod kroz akumulaciju vrijednosti same imovine tijekom vremena. Dakle, postoji poticaj za održavanje imovine. Ali to nije ono što te tvrtke rade. Oni izvlače kratkoročnu dobit povećanjem najamnina i rezanjem troškova neodržavanjem imovine. Mislim da se radi o bitno drugačijem poslovnom modelu od većine majčinskih stanodavaca i to moramo imati na umu kada govorimo o ovom problemu. Mi također. Moramo to imati na umu kada razmatramo odgovarajuće odgovore politike. Ne želimo stvarati propise koji štete malim stanodavcima koji se već bore za održavanje kvalitetnih jedinica.

Imate li još kakvih mišljenja ili komentara o tome za što se nadate da će ovaj projekt uroditi u smislu boljih ishoda stanovanja? Ako uključuje regulaciju, kako bi nova pravila mogla izbjeći stvaranje destimulacija koje bi mogle smanjiti ulaganja privatnih poduzetnika u izgradnju stanova u Cincinnatiju.

Iz perspektive zagovaranja, želim da ovo okupi ljude da razmišljaju o rješenjima koja mogu dovesti do boljih životnih uvjeta i veće sigurnosti posjeda za iznajmljivače u našem gradu. Nemam unaprijed određen skup političkih inicijativa koje pokušavam progurati, već radije slušam ljude u zajednici, pokušavam ih povezati i pokušavam pronaći načine na koje bih mogao usmjeriti istraživanje koje može biti od koristi . S tim u vezi, iz intelektualne i pedagoške perspektive, mislim da je ovaj projekt već učinio mnogo od onoga za što smo se nadali da će učiniti, a to je poticanje razgovora koji nam pomaže razjasniti u čemu je problem i kamo bi naše zagovaranje trebalo biti usmjereno.